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邻里商业中心案例研究Codeofthisreport2邻里商业中心概述选址规模及档次业态组合特色购物体验通常在非传统商业区，接近交通要道和中高档住宅集聚区、周边人口密度较大；开放的物业建筑形式，更加注重环境和建筑风格的营造；面积一般在1~3万平米之间；半开放形态，并且至少有2000平米以上的面积是由全国性的连锁专卖店使用；中高档或以上，迎合周边消费者对一站式便利生活、日帯休闲的追求；购物40-50%，餐饮30-40%，休闲娱乐10%，服务配套10-20%；超市、餐饮、服务是最主要的三大功能业态，此外，生活类购物、服务、儿童游乐等功能也需有一定的考虑；对消费者而言是一站式消费、休闲生活中心，也是结合餐饮、娱乐的多功能休闲去处；通常设有如喷泉、沿街座椅、雕塑等增加游览意愿的独特设施；基本情况：通常位于住宅聚集区，面积在1-3万平米之间，以购物、餐饮、休闲娱乐及服务配套为主要业态组合Codeofthisreport3邻里商业中心概述以人为本：以居住人群为中心，构成家庭住宅延伸体系，菜场、超市是厨房的延伸；洗衣房是卫生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览室是书房的延伸业态齐全，方便生活：把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量服务功能为主：服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统增加就业机会：通过高起点的商业开发运作，为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会2143四大特色：以居民为中心，健全各种商业业态，同时增加社区服务配套比例，方便居民生活，提供更多就业机会Codeofthisreport4邻里商业中心概述特色服务功能：区别于社区商业，在满足日常生活需求同时，重点打造12项居住配套功能，满足社区居民一站式购物、休闲、娱乐等需求集中式服务：集中服务的模式改变了传统社区服务业“经营散、管理乱”的形态、打破了沿街为市的传统底商模式。将这些商铺集中到住宅区中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区内外的居民提供了更大的便利；Codeofthisreport5打造特色：半开放式建筑形态，注重室外休闲空间，与环境自然融合，打造具有自由、开放、具有情景体验感的商业氛围商业氛围上：自由的、开放的、浓郁的休闲氛围，强烈的设计感建筑形式上：半开放的，BOX+特色休闲商业街，强调室外休闲空间环境形态上：与环境、自然、广场等相结合，具有趣味性及情境体验感的邻里商业中心概述Codeofthisreport6方洲邻里中心-概况：建面2.89万，有机整合餐饮、休闲、娱乐、培训等多项功能，满足家庭一站式消费需求，国内最早成功运营邻里中心之一项目基本信息项目位置苏州方洲路及津梁街交汇处规模占地面积：19969.46平方米建筑面积：2.89万平方米功能分区按照建筑共划分A、B、C、D、E、F、G区停车场7,500平方米室内停车场，共186个车位服务范围周边三公里范围内楼盘26个，规划人数约30万人基本情况：大厦整体由三块以三层楼高为主的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街。致力于打造苏州湖东一站式商业服务中心；打造特色：方洲邻里中心在保持原有居住配套功能的基础上，有机的整合餐饮、休闲、娱乐、培训等多项功能，成为满足家庭消费需求的一站式新型社区商业中心。邻里型商业案例研究案例研究Codeofthisreport7方洲邻里中心-业态组成：三大业态，12项居住配套功能，涵盖衣食住行闲，提供一站式服务，服务业比例占据8成以上，其中30-40%为餐饮业业态组成超市通讯餐饮社区服务购物消费银行社康中心生鲜菜市场药店洗衣店修理铺休闲娱乐美容美发社区活动中心文化中心案例研究邻里型商业案例研究Codeofthisreport8方洲邻里中心-功能分区：内部道路将地块划分为三大功能分区，满足社区居民衣食住行闲各项需求，集中式商业带动商业街发展A区（日常生活区）：主要以生活服务类为主，涵盖美容美发、超市、银行、药店、洗衣店等日常消费业态；B、C区（社区活动中心）：包含社康中心、社区文化活动中心以及休闲娱乐类产品为主，少量零售类店铺；D、E、F、G区（餐饮区）：由几栋独立建筑组成，同B、C区相临街店铺形成特色餐饮内街。特色餐饮街案例研究邻里型商业案例研究Codeofthisreport9方洲邻里中心-开发模式：自持部分商业，便于统一经营，少量商业带租约销售，由开发商统一招商，有利于降低经营风险和保证现金流稳定为了便于统一经营管理以及保证前期现金流的稳定，商业大多数以自持为主，通过招商品牌连锁商家（KFC、华润万家超市等），形成主力店吸引人气，同时为可销售部分商业溢价自持销售为了缓解资金压力，以及降低经营风险，少量商铺带租约销售，同时开发商同自持商业一起统一招商，完善业态，形成良性循环；为了便于统一经营管理，开发商自持大部分商业，通过招商品牌连锁商家，吸引人气提升溢价；为保证前期现金流稳定，少量商铺带租约销售，由开发商统一招商案例研究邻里型商业案例研究Codeofthisreport10方洲邻里中心-成功打造KPI业态齐全设置生活服务、健康教育、商业载体三大业态，包含12项基本服务功能，涵盖衣食住行闲，为周边社区居民提供一站式服务；开发模式可持续为了便于统一经营管理，开发商自持大部分商业，通过招商品牌连锁商家，吸引人气提升溢价；为保证前期现金流稳定，少量商铺带租约销售，由开发商统一招商，实现滚动开发；功能分区明显公共设施配套完善KPI总结标准化配置了“社区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站”等七大类功能服务场所，满足社区居民生活需求；通过内部道路将社区划分为几个区域，不同区域打造特色功能，各区域之间形成功能互补和相互促进租用，同时形成特色商业街，增强商业吸引力；案例研究邻里型商业案例研究Codeofthisreport11新加坡第一乐广场-概况：经营面积仅2万多平米，包含150多家零售商家，业态丰富，同时商业与公共配套设施结合，形成独特项目特色项目基本信息项目位置新加坡蔡厝港地铁站旁规模经营面积：20160㎡交通条件蔡厝地铁站、巴士换乘站店铺数量155家服务范围周边居住人口近50万人基本情况：第一乐广场坐落于新加坡西部的蔡厝港，周边为高密度住宅区，居住人口近50万人，第一个广场位于整个社区中心，连接公路、地铁站、巴士换乘站等，交通条件极为便利；打造特色：定位为家庭消费主题邻里购物中心，营业面积仅2万多平米，包含150多家零售商家，业态丰富可满足日常生活各种需求，中心在广场设置许多亲民设施，增加邻里型商业粘度，持续吸引周边居民人气。案例研究邻里型商业案例研究Codeofthisreport12新加坡第一乐广场-业态组成：集餐饮、时尚购物、娱乐、休闲等业态于一体，满足五天家庭消费需求业态备注负一楼基础餐饮以“食物小巷”为主题，满足社区居民餐饮需求一楼零售、生活服务以BHG时尚百货为主，部分干洗、美容美发等日常生活业态二楼零售、生活服务以BHG时尚百货为主，部分干洗、美容美发等日常生活业态三楼家电、电脑主要售卖家庭用具、电脑、电器及美容美发等四楼文化、餐饮免费公共图书馆以及特色食阁，社区商业与公共设施完美结合五楼休闲娱乐以电影院和电玩为主，同时拥有露天游乐场，满足居民娱乐需求集餐饮、时尚购物、娱乐、休闲等业态于一体，满足日常购物消费需求，同时购物商店分布均匀，与公共配套设施结合，有效增加人流量案例研究邻里型商业案例研究Codeofthisreport13新加坡第一乐广场-业态配比：购物与餐饮占比基本一致，两者占比超五成，生活及娱乐配套占比也较高，业态设置总体以方便家庭生活为原则业态数量其他购物41以生活消费购物为主，含有BHG时尚百货文化用品17主要以小孩学习用品为主家电数码12主要为小型家电，包含小孩电子数码以及电脑办公等餐饮38一楼为家常餐饮，四楼为特色餐饮可满足居民宴请需求娱乐24以电影、电玩为主，同时设置露天游乐区，同时满足大人小孩需求其他3社区生活配套，如图书馆、休息室等生活配套20日常生活类商店为主，如干洗店、复印室等购物餐饮娱乐其他（含生活配套）业态配比图购物：餐饮：娱乐：其它（含生活配套）业态配比分别为26%：25%：17%：32%，其中购物与餐饮比重基本相当，业态设置以方便家庭生活为原则邻里中心共155家零售商家，其中零售购物（以学生儿童、家庭女性消费为主）与餐饮比重基本相当，生活配套以及娱乐所占比例相对较高，业态以方便家庭生活为原则；第一乐广场营业面积仅有2万多平方米，却有150多家零售商家。第一乐广场的业态（购物：餐饮：娱乐：其它）比例分别为26%：25%：17%：32%。案例研究邻里型商业案例研究Codeofthisreport14新加坡第一乐广场-布局规划：每层设置特色主力店或者社区公共服务配套，有效带动人流，业态贴近生活，为社区居民提供生活便利公共配套：公共图书馆；商业：书店、文具用品一楼二楼三楼四楼五楼负一楼主力店：电影院；公共配套：儿童游乐场主力店：家政服务；公共配套：社区活动中心主力店：BHG时尚百货、美容美发主力店：BHG时尚百货、儿童用品主力店：特色餐饮通过特色主力店或者社区公共配套+主力店形式，有效带动人流，业态贴近生活，为社区居民提供生活便利案例研究邻里型商业案例研究Codeofthisreport15新加坡第一乐广场-成功打造KPIKPI总结业态配比合理主力店布置合理邻里中心共155家零售商家，其中零售购物（以学生儿童、家庭女性消费为主）与餐饮比重基本相当，生活配套以及娱乐所占比例相对较高，业态以方便家庭生活为原则；每层设有公共配套，创造性的将商业同公共配套相结合，有效增加人流量，带动商业中心的人气，树立形象和良好的口碑，同时方便社区居民；将特色餐饮、电影院、电玩城等吸引人气店铺设置在地下一层及高楼层，可拉动人流向地下及高楼层流动，有效提升租金水平；注重公共设施配置案例研究邻里型商业案例研究Codeofthisreport16项目基本信息项目位置深圳宝安区人民南路与布龙公路交界处商业规模1.5万平米打造特色圈地街铺型，展示面长，车位比1：1.6功能分区餐饮区、购物区、家政区、娱乐区服务范围周边居住人口近20万人基本情况：锦绣江南位于深圳龙华新区，周边为新兴居住区，辐射人口近20万人，无明显交通优势，离市区较远，仅通过快速路同连接市区。项目周边无大型购物中心，商业氛围较差；打造特色：商业采用圈地街铺型排布，可以较大限度扩大商业体量，同时展示面较长，诏示性较好，有效的吸引外部消费者，对外辐射能力较强；锦绣江南-概况：位于深圳龙华新区，无明显交通优势，项目通过对商业街高效利用，形成辐射周边区域特色邻里商业中心案例研究邻里型商业案例研究Codeofthisreport17锦绣江南-功能分区：将社区临街商铺划分为餐饮、娱乐、购物、配套服务等四个区，各区之间相互促进和互动，带动商业整体发展连廊人民路梅龙路龙胜璐布龙璐入口入口小区内部配套服务连廊入口入口餐饮购物娱乐案例研究邻里型商业案例研究Codeofthisreport18锦绣江南-成功打造KPI设置购物、餐饮、娱乐、配套服务四大业态，涵盖居民日常衣食住行闲等功能，全方位满足社区及周边居民需求；按照功能划分不同区域，临街商铺统一招商管理，入驻率高，同时形成互补，对商业溢价提升明显；项目车位比高达1：1.6，为社区商业提供便捷停车位，可吸引其他区域客户，对于商业人流促进作用明显。高车位比业态齐全功能分区明显锦绣江南打造特色案例研究邻里型商业案例研究Codeofthisreport19小结——亮点分析：市场上成功运营的邻里中心，业态配比合理、功能分区明