谈物业管理中的风险与防范

精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创1/14谈物业管理中的风险与防范谈物业管理中的风险与防范作者：佚名时间：2008-5-1浏览量：谈物业管理中的风险与防范物业管理行业作为我国市场经济和城市管理发展的产物，经历了二十年的发展壮大，如今已成为我国经济社会中一个新兴的朝阳产业。国家《物业管理条例》的颁布和实施，以及相关配套法规的出台，使物业管理行业迎来了快速、健康发展的时代。随着国内物业管理行业向专业化、规范化、市场化迈进的同时，物业管理行业也逐步跨入了一个高风险行业之中。所谓“风险”，单从字面上解释是喻指可能发生的危险和灾祸。美国著名经济学家弗兰克•奈特在《风险，不确定性和利润》一书中对风险作了一个极为经典的定义。他认为:风险就是“可测定的不确定性”，它为风险的客观存在作了一个很好的诠释。我们都清楚知道在人类的社会活动中风险普遍存在，它一般是指某种事件发生的不确定性。本文就物业管理活动中存在的风险及如何去防范风险，浅谈一下自己的看法和建议。一、物业管理中的风险理解物业管理中的风险定义在物业管理企业签订了物业服务合同以后，在合同约定、特定的精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创2/14管理期间和范围之内，对业主的物业以及相关的服务承担相应的合同责任。由于服务过程中出现的不可控因素、不确定因导致的风险，称之为物业管理中的风险。物业管理中的风险是指物业风险和物业管理企业运营风险的总称。1、物业风险物业风险是指物业在特定客观条件下，在特定期间内，由于未来灾害的不确定性而造成物业财产损失的可能性。其中，“财产损失”有两方面直接和间接损失。直接损失是指物业本身被损坏，如房屋门窗被毁坏，设施设备不能正常运行等；间接损失是指由于物业的直接损失而引起的未毁物业价值或收益的降低，如在修理被损的经营性物业时，正常经营将被中断，相邻的未损物业同样也不能正常使用，导致物业的出租权利益、营业利润受损等。2、物业管理企业运营风险物业管理企业运营风险是指物业管理企业在物业管理活动过程中，由于企业内部和外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等无法弥补损失的可能性。在物业服务与管理中，风险无时不有，无处不在，"不确定性"是它的根本特征，包括时间、地点不确定，性质危害不确定。这些不确定性又源自人们对风险认识的有限性和对风险控制防范的难度等因素。所以，认真研究物业管理企业在物业管理服务中出现的各种风险，精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创3/14积极防范风险，最大限度地降低企业损失，已成为物业管理企业面临的工作重点和难点。二、物业管理风险在物业管理中体现的主要方面物业管理是一项系统工程，它是城市管理的重要组成部份。物业管理涉及房屋、设备设施、环境卫生、治安保卫、绿化等五大管理。另外，公共、专项和特约三大服务，又涉及到供水、供电、燃气、规划、消防、环卫绿化等相关部门，也涉及与工商、税务、物价、城建、公安等政府相关部门的关系。如今，小区业主和有关部门，凡事就找物业管理公司，解决不了就是管理不好，业主动辄就以不交物业管理费相威胁，出了事故不问青红皂白就向物业管理公司索赔，这是物业管理整个行业所面临的风险。物业管理风险在物业管理中主要体现在以下四个方面：接管新建物业项目存在的风险主要包括：1、接管新建物业报建手续不完善；2、开发商前期物业中遗留问题，由于承接验收不到位；3、装修管理中的安全隐患使物管公司难以监控到位;4、开发商在建设和销售中的盲目承诺;5、物管公司之间存在恶性竞争及不正当招投标行为；6、物业企业与开发商的建管不分，物业企业代开发商受过。小区治安及业主车辆管理中存在的风险精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创4/14主要包括：1、业主家中财产被盗；2、业主人身及生命在小区内、房内受到危及和损伤；3、业主车辆被盗或被损坏；4、火灾、爆炸、屋谈物业管理中的风险与防范作者：佚名时间：2008-5-1浏览量：内浸水、高空坠物伤人等意外事件的发生等。物业服务的风险主要包括：1、物管公司单方调高管理费；2、在实行“包干制”或“酬金制”收费管理中忽视了业主知情权；3、各类代收代缴收费标准不一及分摊过多引发与业主之间的纠纷；4、业主长期拖欠管理费等。公司内部管理存在的风险主要包括：1、企业机制风险，建管不分，企业无独立经营能力；2、公司主要管理者管理失控导致企业危机；3、员工素质低下造成企业经济损失；4、企业无激励机制，造成人才流失经营受损；精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创5/145、技术操作员违规操作造成人身伤亡及设备损害的风险等。三、物业管理风险产生的主要原因物业管理行业作为一个只有二十年历史的新兴行业，其发展的不成熟性以及衍生的诸多问题本身已是一种很大的风险。由于物业管理法律法规的不健全、市场不规范、业主消费意识不强、消费观念陈旧、维权意识的高涨，以及物业管理企业本身素质的参差不齐等原因，导致了物业管理的经营风险与日俱增，使物业管理行业已跨入高风险行业之中。物业管理企业面临或发生的风险其产生的原因具有综合性和复杂性。归纳起来有以下五点：由企业社会化服务的性质所决定的。物业管理服务是一种社会化的公共服务，因此既受到全社会各方面的关注和监督，也承受来自社会各方面的压力和制约。物业管理作为新兴行业，国家和地方制定的相关法律法规有待健全，行业中成熟的模式和经验较少，不同类型物业提供借鉴的经验不足，使物业管理行业在发展和运营过程中随时可出现风险。个别物业企业诚信不够，增大了物业管理企业的风险。如企业在招投标中出现的不良竞争，接管和交接中存在许多矛盾;服务合同履约能力低，企业服务品质低下;客户投诉得不到有效解决，行业和企业之间不能形成良性互动，激励协调功能和规范作用未能得到有效发挥等，这些原因足以使企精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创6/14业处处面临风险。个别企业领导的风险意识淡薄，导致经营管理中的漏洞和短期行为，以及计划不周、预见能力差、忽视员工教育及对重点岗位人员的管理失控，都是物业企业的风险点。物业管理企业服务方式和服务质量同业主消费心理、消费习惯等方面冲突，也是企业风险的根由。四、怎样防范（规避)物业管理中的风险物业管理企业在目前这种责、权、利不相符的情况下，如何树立风险意识，防范和化解潜在的风险，“防患于未然”把可能出现的，可预见风险想在前面，并把化解或降低风险措施想在前面，建立风险应对预案，积极采取有效措施防御风险，分散风险和转移风险，以维护企业自身的合法权益，保证企业的生存乃至发展，是整个物业管理行业亟待解决的问题。物业管理企业在运营中面临着存在的各种风险，涉及到诸多方面。在防范物业管理风险时，应该注意以下问题：提高行业和企业的法律意识随着中国法制化的建立和完善，“依法治国”是建设有中国特色的社会主义的根本方针。“有法必依，违法必究”已成为广大民众及各行各业的共识。物业管理行业及各个物业管理企业要强化法律意识，以法律法规为武器，依法防范物业管理活动中的一切风险。①加强企业管理，学好法律法规，提高法律意识精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创7/14物业管理行业发展至今日，已成为一个高风险行业。物业管理行业所面临的风险，高出人们的想像，并有不断加大的趋势。首先作为物业管理企业应加强企业管理，认真学习贯彻国务院颁布的《物业管理条例》上建设部出台的相关法规、地方相继出台的配套文件。要了解和熟悉物业管理及其他相关法律法规，特别要明白法律法规对物业企业有那些强制性的要求，物业管理企业在物业管理活动中各法律主体的责任。通过法制化建设，理顺与开发商、业主、业主委员会，以及相关职能部门等的法律关系，依法维护物业管理各方权利人的合法权益，依法规范物业管理企业行为。其次，物业管理企业服务的对象是广大业主，要使广大业主支持和理解物管企业的工作，就自然肩负大力宣传《条例》及相关物管法规的责任。物业管理企业在小区内，利用一切条件和机会，广泛的耐心向业主们宣传《条例》精神，使《条例》精神深入人心，家喻户晓，这样才能使双方共同按照《条例》规定行事，规避可能出现的风险。②提高物业管理企业的风险意识树立风险意识，是物管企业化解潜在经营风险的前提。物业管理发展至今，已不再只是清洁工扫地，保安员巡查楼，管理员收费那么简单，那么风平浪静了。随着行业向专业化、规范化、市场化迈进的同时，物业管理服务的深度和广度都发生了巨大的变化。但在目前情况下，精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创8/14人们对物业管理的认识产生了误解——业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物管公司解决，物管公司解决不好，业主就以不交物管费相威胁，出了事故就向物管公司索赔。业内人士分析物管现状时指出“物业管理公司发展到今天，越来越不像一个企业了，但像是一个政府的派出机构，什么事都要管，但什么权力也没有。”大家在震惊之余，重新进行审视和思考，物业管理到底是做什么的?一方面法律赋予物业管理企业的权力是有限的，另方面就是物业管理行业是“取之于民，用之于民”的保本微利行业。物业管理企业的经济实力谈物业管理中的风险与防范作者：佚名时间：2008-5-1浏览量：十分有限，在目前这种责任、权力、利益不相称的情况下，风险无时不在，处处存在着风险，物业管理企业正处于如履薄冰的危险境地。要使广大物管行业员工清楚认识到，物管企业不论发生一次人身伤害或车辆被盗的风险，就可能使有的物管企业不堪重负，走向破产的命运。因此，在日常的经营服务过程中，要建立规范的服务和工作程序，从制度上来保证风险的避免或降低风险的程度，如，对物业的安全隐患要建立及时的报告制度、处置制度、服务工作的原始记录制度等。③作好物业管理安全防范工作住宅小区、商住楼、商务精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创9/14楼的安全防范问题，是物业管理服务的重点，也是物业管理企业工作的难点。安全防范主要包括业主人身及财产安全、车辆管理安全及防火、防爆、燃气泄漏、电梯故障意外事件等风险。《物业管理条例》第三十六条规定“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十七条规定“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故肘，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。”《条例》的以上规定，是对物业管理企业在安全服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定，它实际上是对物业管理企业规避安全服务中的治安责任的一个“预警”。所以，物业管理企业应当严格履行物业服务合同的约定，按照合同约定和《条例》的规定，做好安全防范工作，加强与公安机关的合作，并协助当地公安机关作好治安工作，严格执行企业安全防范规章制度，维护小区日常公共安全，这是物业管理企业规避安全服务风险的根本方法。发生了纠纷或案件，要求助于专业的法律顾问，懂得和学会如何精品文档2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创10/14运用法律、法规维护自己的权益，免除和减少自己过错的责任，例如，如何举证，举证的充分性，举证的时限，证据的有利，申请法院对自己有利证据的调查等。加强队伍建设，扎实练好内功，把企业的风险减少降低到最低程度。物业管理企业在风险日益增加的现实条件下，要努力加强企业队伍建设、扎实练好内功，把企业的风险减少降低到最低程度。企业的一切行为都来自员工的作为和不作为，预防风险的源头来自企业员工队伍建设。企业的每个员工在日常工作中的每一个举动都代表着企业的行为，直接影响着企业的利益。个人行为的不规范、素质低是造成企业产生风险的主要原因。对于企业来说，练好内部