REITs详解

Page1REITs详解Page2第一章何为REITsPage3REITs定义房地产投资信托（RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs）是一种在证券交易所上市，由专业管理团队经营管理，主要以能够产生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年通常至少会将90%的净收益分配于投资者的金融工具。需要注意的是，REITs并不是共同基金，只是一种税收政策上与共同基金类似的投资工具。Page4REITs运作方式REITs运作方式有两种：一是设立特殊目的载体公司（房地产信托基金公司），向投资者发行收益凭证，类似股票发行，将募集资金投资于商场、写字楼、酒店式公寓等商业地产，并将所属经营性物业项目产生的现金流向投资者还本派息；二是物业开发商将旗下全部或部分经营性物业资产打包，设立专门的REITs，将其每年租金、按揭利息等现金流收益作为标的，分割成若干等份出售给投资者，之后定期派发红利，实际上给投资者提供了一种类似债券的投资方式。相比之下，商场、写字楼、酒店式公寓、停车场等商业地产收入现金流比住宅地产更稳定，因此REITs一般适用于商业地产。Page5REITs的交易结构Page6REITs的特点：共同（非上市与上市）：1、基金大部分投资于房地产物业，如香港为90%以上，美国、新加坡为75%以上；2、投资收益主要来源于租金收入（包含房地产升值）；3、收益的大部分将用于发放分红，如香港、美国均为税后收益的90%以上分红给投资者；4、投资者持有的是REITs的股权，而非债权；5、物业单元值、物业零售化，类似于众筹上市：1、REITs份额固定，类似于“老股IPO”2、长期回报率稳定并较高，与股市、债市的相关性较低。Page7REITs的优势投资者•1、小额资金参与房地产投资；•2、租金收益较高且稳定，受退休养老基金、追求稳定收益投资者喜爱。房地产商•1、快速回收套现，提高周转率，优化资本结构，实现资本循环；•2、确保公司对品牌及运营的控制性。可持有REITs25%的份额，为唯一大股东，继续享有物业控制权，高杠杆率；•3、可继续经营管理物业；•4、本质上优化房地产商运营方式及房地产并购创新模式。基金管理者承销者•1、房地产规模极大，市场空间巨大；•2、相对投行IPO来讲，风险较小。宏观经济•1、增加直接融资，降低金融体系风险的重要举措•2、稳定房地产市场、抑制房地产行业过度投机•3、改善宏观调控带来的房地产行业资金瓶颈•4、有效活跃金融市场，促迚经济的平稳发展Page8REITs分类根据投资对象，可分为：1.权益型房地产投资信托（EquityREITs）2.抵押型房地产投资信托（MortgageREITs）3.混合型房地产投资信托（HybridREITs）根据募集方式1、公募型房地产投资信托2、私募型房地产投资信托根据运行方式又可以分为封闭型和开放型根据组织形式可以分为信托型和公司型Page9第二章REITs与房地产信托Page10房地产信托房地产信托最常见的三种为贷款型、股权型、受益权转让型。贷款型房地产信托实质是房地产企业的债权融资行为，即向信托公司借款，使用土地等资产作为抵押以及关联企业连带责任担保，信托到期后还本付息；股权型房地产信托是由信托计划作为有限合伙人的合伙企业购买房地产企业的股权，信托到期后企业再以约定价格溢价回购相应股权，一般也有抵押资产以及企业做担保。Page11房地产受益权转让信托房地产受益权转让信托是利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和一般（劣后）受益权，并委托信托投资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权，信托到期后开发商按照一定溢价回购受益权，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。Page12典型案例典型的案例是“平安财富·安睿1号”，2012年6月28日正式成立，信托资金主要投资于港交所上市公司瑞安房地产的重庆企业天地项目中的三幢“5A”写字楼，由平安信托物业资产管理团队负责总体经营管理，并聘请仲量联行进行统一的物业管理，同时委托瑞安商业管理团队负责专业的招商和租赁管理。信托投资规模约17.5亿元，以持有的方式参与重庆地标建筑群重庆天地的开发，将租金收入作为第一收入来源，预期收益5.8%。信托到期后通过股权转让或者资产转让方式将信托财产变现，实现退出。由于受益权转让型信托的收益来源为物业的租金收益，因此有一定的REIT概念。Page13房地产信托与REIT的差异我国的房地产信托本质上还是一种中短期融资类产品，收益固定。首先，房地产信托的收益是事先约定，只反映融资成本，与其它类别信托差异不大；其次，在房地产行业景气时，投资者无法享受到房地产投资的高收益，而当房地产行业不景气时，由于信托融资成本远高于银行贷款，房地产企业将背上很大的债务负担，投资者可能面临信托兑付风险。信托份额的流动性差双重收税大幅降低收益期限短本质上还是房地产企业的短期融资行为Page14第三章REITs与商业地产Page15REITS的推行进程我国REITS的推行进程可以追溯到2002年，整个进程虽有所进展，但发展缓慢，此前并没有出现过真正意义上的REITS产品，直至14年1月证监会批复同意中信证券设立中信启航专项资产管理计划，并批准三年后将在政策允许的情况下可以上市流通，这标志着我国首支真正意义上的权益型REITS破冰浮出水面。Page16Page17REITS在对商业地产企业运营模式的影响主要在于其提供了一种融资渠道以及退出机制。商业房企联合基金公司设立REITS在公开市场募集资金然后用于商业地产的开发培育获取租金收益，然后将租金收入以分红的形式分给投资者。这种情况下，商业地产企业把REITS作为一种融资渠道，优化了资本结构、缓解了资金压力。Page18REITS对于商业地产企业运营模式最大的影响在于其提供了一种退出机制。商业地产企业首先进行以自有资金和信贷融资获得的资金进行商业地产的开发以及前期培育，等商业地产培育成熟获得稳定的租金收入后将成熟的存量资产打包设立REITS在公开市场出售部分份额回笼资金，本质上是一种类住宅开发模式，缩短了投资回报周期，同时房企持有部分REITS份额享受每年的分红收益以及潜在的物业升值收益，整个过程实现了由重资产向轻资产的转变。Page19第四章国内REITs试水之CRCTPage20凯德中国商用信托（CRCT）凯德中国商用信托（CRCT）是由首个也是唯一一个在新加坡上市专门投资于中国零售物业的房地产信托基金（REITS）。凯德集团是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市。集团的房地产和房地产基金管理业务集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团旗下的上市房地产投资信托基金包括雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托，和凯德商用中国信托。Page21CRCT由凯德集团发起于2006年10月23日，并于同年12月8日在新加坡成功上市交易，上市之初的标的资产包含了北京、上海、郑州、呼和浩特以及芜湖等5个城市的7个零售物业。Page22REITS（CRCT）成功发行的情况下，凯德集团从CRCT处获得良好的收益。凯德集团作为CRCT的发起人，自CRCT上市以来合计拥有CRCT的权益占比一直稳定在40%左右，每年享受到来自CRCT的分红收益。除此之外，凯德集团拥有CRCT基金管理者100%权益以及物业管理者50%左右的权益，由此会从CRCT处获得基金管理费用以及物业管理费用。Page23CRCT通过如下3种方式使得资产组合能够提供持续且递增的分红收益：内部增长主要是指在签订物业租赁合同时通过附有租金按一定的方式逐年增长的协议来实现原有物业租金收入内部自生性增长，进而使得整个资产组合能够持续产生稳健且递增的分红。创新资产增值是指CRCT对现有物业进行改造翻新，通过重新配置物业组合，扩大可租赁面积来实现提高原有物业的租金收入以及NPI（净物业收益）。高收益增值收购指的是CRCT通过从凯德集团旗下的私募基金、凯德商用以及其他第三方处收购优质物业注入资产组合，实现了资产组合的增值。CRCT拥有从凯德集团旗下的私募基金以及凯德商用（凯德集团的全资子公司）优先收购零售物业的权利，这种优先收购权使得CRCT的潜在储备项目扩大至中国44个城市的73处物业。Page24创新资产增值赛罕购物中心是CRCT拥有的首批物业之一，上市之初属于整租型物业，整体出租给北京华联，2007年CRCT制定了对赛罕购物中心的改造翻新计划，从北京华联手中收回物业，在增扩可租赁面积并且重新装修后将物业出租给多组合租户，实现了由整租型物业向多组合型物业的转变，成为呼和浩特地区主要的集“吃喝玩乐”为一体的一站式购物中心。赛罕购物中心的增扩改造并成功转型使得其租金收入、NPI以及净物业收益率得到了快速提高。Page25凯德集团利用私募基金负责商业项目前期的开发、收购以及培育，然后利用REITS（CRCT）实现退市套现，本质上使得商业地产开发变成了“类住宅”开发形式，实现了由持有型物业向出售型物业开发的转变。Page26Page27第五章国内REITs试水之中信启航Page28计划名称：中信启航专项资产管理计划（证券公司专项资产管理计划）计划规模：52.1亿元计划分层设计：优先级36.5亿元、次级15.6亿元，占比分别为70.1%：29.9%计划存续期间：优先级预期3年，不超过5年；次级预期4年，不超过5年（产品有权提前结束）预期收益：优先级根据根据询价结果最终确定，存续期间获得基础收益，退出时获得资本增值的10%（浮动收益部分），预期7-9%；次级取决于未来目标资产的租金和增值情况，优先级份额存续期间获得基础收益，退出时获得资本增值1的10%（浮动收益部分），预期12-42%。每年最后一个工作日分配收益。受益凭证份额：全部受益权按照每份100元分为均等份额，每份受益凭证的面值为100元评级情况：优先级收益凭证信用级别AAA级，次级无评级计划投资范围：只能用于向非公募基金出资，并由非公募基金为专项计划目的而使用该等资金。收益凭证登记托管机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司收益凭证的交易：可以甲请通过深圳证券交易所的综合协议平台进行转让Page29Page30Page31该产品预计将以上市方式退出或以收购方式退出。若采用上市方式退出，则新设立的公募REITs将以“75%现金+25%份额”收购目标资产，则该产品的优先级持有人将在收到现金后退出，次级持有人将收到部分现金和公募REITs份额。而公募REITs的剩余份额将面向公众投资者公开募集。若采用出售方式退出，则由第三方机构收购目标资产，该产品的优先级持有人和次级持有人都将在收到现金后退出。Page32第六章国内目前存在的障碍Page33根据我国税收法规的规定，证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券的差价收入，继续免征营业税和企业所得税。该规定适用于证券投资基金，并未明确适用于REITs，而且我国政府在基金不证券方面的税收一直以来都是以临时的文件出现的，所以基金方面的税收政策具有丌稳定性。实施“实质所得者征税”和“净所得征税”的制度。REITs的运作涉及多道交易环节与程序，而越多的交易环节将面临更多的税收负担。在这个问题上，REITs虽然其本身可能减少了基金的所得税，但是，REITs的多个拥有物业所有权的信托设立的公司等将会涉及企业所得税。在REITs方案的重组过程中，因物业交易也将产生相当多的交易税费。另外，由于REITs主要涉及物业的出租，房地产税的缴纳也将不可避免。如果不能从税收方面来避免多重征税，则需要经过多重资产转让及多个环节实现投资收益的REITs产品，将很难获得广泛成功。税收层面Page34Page35中美REITs税收环节对比Page36法律层面REITs的法律主体地位：中国的投资基金