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物业服务方面的法律问题探讨物业服务合同方面•一、形式审查•1.企业内部合同审批流程审查。•2.合同所涉的资料的审查。•3.合同文本形式方面的审查；•(1)当事人的基本信息存在瑕疵。（2）合同中当事人称谓模糊，容易造成误解。（3）时间表述模糊（4）合同金额书写不严谨、计算错误或前后不一致、大小写不一致。（5）使用合同文本中的有些条款与合同不相关但没有删掉，或空格处填写不清或没有划掉等。（6）合同中的签字盖章不全，或没加盖骑缝章。（7）签字的人不是法定代表人，授权代表人没有授权书，或与授权书不符。•二、实质审查•（一）、对合同主体的审查1.对自然人主体的审查。2.法人资格审查，法人分企业法人和非企业法人。•（二）、对合同内容和合同项下业务是否合法合规合政策的审查•1.合同内容是否不符合我国法律、行政法规的规定，存在导致合同无效的情形。•2.合同内容存在显失公平的情况，有可能导致合同被变更或撤销的情况•3.合同中设置的免责条款不符合法律规定，存在《合同法》53条规定的无效免责条款情况•4.合同中的格式条款存在违反《合同法》第39、40条的情形。•5.涉外合同中，属于我国法院专属管辖的合同，没有按照法律规定选择适用中国法律进行调整的。•（三）对合同具体条款的审查•1.审查合同条款是否完备，是否存在缺少合同基本条款或必备条款的情况。•2.审查合同条款中是否包括合同履行过程中可能发生的各种问题的条款，比如法律法规政策变更而导致合同无法或难以正常履行的情势变更条款。•3.审查合同条款中的权利义务是否明确、具体、可识别、可操作•4.审查合同用语是否存在用语模糊、容易产生歧义的情况•5.审查合同附件和补充协议的内容是否与主合同存在冲突•6.审查合同中是否规定了知识产权条款、保密条款和环保条款等保护性情况•物业服务合同的特殊规定；•物业管理费用条款•拖欠物业管理费用条款•事实物业服务合同行为•一、相关概念。•事实物业服务行为是业主委员会未同物业服务企业签定物业管理服务合同，物业服务企业按照物业服务行业的标准提供了物业服务，而大部分业主或者业主委员会未提出反对意见而形成的事实物业服务合同关系。•二、事实物业服务合同关系产生的原因。•三、后果：不违背了当事人“意思自治”原则，受法律保护。•物业服务合同的风险•1.物业承接查验引起的风险•2.物业服务合同期限方面所引起的风险•3.物业管理用房在合同中约定不清引起的风险•4.前期物业管理质量、费用引起的风险•5.违约责任约定不当引起的风险•案例物业服务诉讼方面•一物业管理中的法律关系和诉讼主体•三组关系是指业主与业主之间的相邻关系、业主业委会与物业之间的物业服务合同关系（前期阶段开发商与物业之间的物业服务合同关系）、业主与开发商之间的商品房买卖合同关系。•四个当事人（物业公司、分公司、业主、业委会、开发商）•1、关于物业公司诉讼主体资格问题。•2、关于业主委员会诉讼主体资格问题。案例•案例：某楼盘交付后长期大面积空置，物业公司一时却无法向法院起诉。•原因：由于业主身份资料和物业资料不全。•分析：无法明确被告、无法确定房屋面积。•对策：前期物业服务合同约定开发商必须提供业主身份证明、房屋买卖合同、房屋交接书、测绘报告、通讯地址联系电话；或接盘时要求上家提供。•二物业服务纠纷中的管辖权问题•我国的法律规定针对合同管辖当事人双方可以“协议约定管辖法院”，也可以协议约定“仲裁管辖”。（确定的、单一的，原告所在地、被告所在地、合同签订地、合同履行地、标的物所在地的法院。）•三物业管理费诉讼时效•1、诉讼时效。•诉讼时效，也称消灭时效，是债权人怠于行使权利持续到法定期间，其公力救济权归于消灭的时效。•2、诉讼时效的法律效果胜诉权消灭•3、诉讼时效的期间及其起算。•诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。•4、诉讼时效的中止、中断和延长。•（1）、诉讼时效的中止。•（2）、诉讼时效中断。•(3)、诉讼时效的延长。•5、如何处理物业管理费诉讼时效•物业管理费的诉讼时效不能单一的从拖欠物业管理费之时起，计算诉讼时效，而应该从一个合同期限终止之日起开始计算2年的诉讼时效。保险一点上年度的物业欠费从12月31日起往后推两年。•四物业管理中的证据问题案例•案例：某楼盘业主长期拖欠物业管理费长达5年，物业公司起诉该业主，但法院只支持了最后两年的物业管理费。•原因：该业主主张超过诉讼时效。•分析：诉讼时效一般两年，催缴可以中断，重新起算，但必须要有催缴主张的证据。•对策：缴费通知单要求有签收回执；催费函正规邮寄，保留盖邮戳的详情单；原则欠费超过两年的起诉。•五物业费抗辩之理由•1、【合同违约之抗辩】•2、【无理由之抗辩】•3、【房屋已租之抗辩】•4、【不使用公共部位之抗辩】，业主不得以不乘电梯、无需保洁或安保为由而拒绝缴纳电梯使用费、保洁费等物业费，也不得以无需享受小区供给的公共健身与娱乐行动措施处事为由，拒交公共部位的分摊费用。•5、【未参与选聘物业公司之抗辩】•6、【抗辩不成处理意见】•六物业管理费催交程序•第十六条物业服务人未以书面形式向业主催交物业服务费而直接提起诉讼的，应当告知其先行向业主送达催交通知书；物业服务人坚持起诉的，不予受理。•物业服务人向欠费业主送达催交通知书，应当采取直接送达、邮寄送达、留置送达的方式；仍不能送达的，可以采取在欠费业主物业门口和小区内张贴公告的方式送达。•第十七条经书面形式催交后，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费的，物业服务人可以依法向有管辖权的基层人民法院申请支付令。七、物业服务中的室外违规安装•案例；《业主临时规约》不准安装太阳能而同物业公司管理人员争吵，后管理人员同该业主私下达成一致，删除了禁止安装太阳能条款。不久该业主在楼顶安装了太阳能，巡逻保安看到后报告了公司老总。老总命令工程人员强行拆除了太阳能。•仲裁委员会审理认为：《业主临时规约》制定合法，禁止安装太阳能条款不违背法律，对全体业主均具有约束力；物业公司作为普通企业不具有执法权，对此行为造成业主太阳能实际损失赔偿600元人民币。•对策：1、大力宣传违规安装的好处，弊端；2、加强门卫管理，3、一旦有业主违规安装，积极上门沟通，劝其自行拆除；4、拒不拆除的，物业公司最好用EMS发送“整改通知书”；5、诉至法院，要求判令立即拆除。八、论物业服务中的停车费•案例：李某驾驶轿车回家并将其停放在所居住的小区内其固定的停车位上。李某准备出发时车子不翼而飞了。李某月停车费100元，李某起诉物业，要求其赔偿超过保险公司理赔部分以外的经济损失共52，873元。•法院认为：物业服务企业主观上没有替李某保管车辆的意思表示，客观上李某也未将车辆交付物业服务企业管理，车辆进出与否并不受物业服务企业的控制，因此双方之间不存在保管合同关系，•除物业服务企业同业主或者使用人有特别约定外，因小区内的场地出租给业主或者使用人用于停车而收取的费用，应属场地出租费。物业管理中人身损害赔偿纠纷•1、高空坠物致人损害纠纷；2、路障及其它设施致人损害纠纷；3、施工致人损害；4、故意或者过失致人损害纠纷。4、管理不到位引起。案例•案例：王某夜间在某小区道路行走掉入窨井中骨折，起诉物业公司要求赔偿损失2万元，后经法院判决物业公司赔偿王某医疗费、误工费约1.5元。•原因：小区道路窨井盖被盗，物业公司疏于管理，没有及时发现并警示。•分析：物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任。•对策：加强小区公共设施设备管理，类似电梯事故、火灾、水灾事故的应急响应案例•某高层楼盘因业主不慎起火，消防队来后发现消火栓没水，耽误灭火，导致室内财产全损50万，该业主起诉物业公司，法院判物业公司赔偿10万元。•原因：物业公司消防设施维护失职。•分析：保障消防设施正常是物业公司合同义务和法律责任。•对策：按规范维护，监测。案例•某高档别墅小区一女业主被偷偷潜入的犯罪分子强奸杀害，犯罪分子被判死刑，无力赔偿。女业主家属起诉物业公司赔偿，后法院判决物业公司赔偿20万元。•原因：小区围墙红外线监控失灵，保安缺岗。•分析：物业公司有安全保障义务，应承担管理人责任，对第三人侵权承担补充责任。•对策：加强小区公共设施设备管理，安全巡逻，安全提示。