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物业法律法规及实例分析培训讲座•物业费（含业主撤销权）涉及相关问题及法律解决方案•资料移交相关问题•业主共同共有部分收益权之合理分配•物业公司未尽到维护、维修、安全保障义务之赔偿责任目录•物业费（含业主撤销权）涉及相关问题及法律解决方案•资料移交相关问题竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件以及物业管理所必需的其他资料，并对物业共用部位、共同设施设备进行查验，若发现资料不齐全或者物业共用部位、共同设施设备损坏，应当如实记录并要求相关人员签字确认并进行补全、修缮。未履行上述程序易产生的法律问题：1、物业公司在履行合同约定的检查、维护、维修义务过程中，因无上述资料，导致对日常需巡检、维护的设施、设备不清楚，容易导致该设施、设备因长久未维护而损坏进而发生灾情，导致人员受伤、财产损失；2、物业公司退场时，需将上述资料移交业主委员会或者其他物业公司，因资料不全或缺失，若无正当理由，业主委员会要追究物业公司责任；3、物业公司进场时，若物业共用部位、共同设施设备已损坏而未发现，需由物业公司按照与业主委员会签订的物业服务合同履行维护、维修义务，若因物业公司未及时维修而造成人员受伤、财产损失的，物业公司需承担相应的赔偿责任。•资料移交相关问题《物业管理条例》第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。规避方法1、物业公司成立专门部门，在签订物业服务合同后进场时，安排专人对物业共用部位、共用设施设备进行查验并记录，发现有损坏的，如实记录，并要求建设单位、业主委员会签字确认，并要求其通知责任人员进行维修；2、物业公司的资料保管部门在进场时，及时要求前一物业公司或建设单位、业主委员会将所有资料移交，通知公司维护、维修部门需巡查的部位，并将资料妥善保管。•业主共同共有部分收益权之合理分配•物业公司未尽到维护、维修、安全保障义务之赔偿责任•《物业管理条例》第四十七条•物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。•物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。•物业公司未尽到维护、维修、安全保障义务之赔偿责任1、小区内公共设施、设备存在不安全因素，造成业主损害的，物业服务企业应当承担赔偿责任吗？按照物业服务企业与业主委员会签订的《物业服务合同》约定，若物业公司有对公共部位的设施、设备进行维护、修缮的义务，物业服务企业对小区内的公共设施就有义务进行维护修缮，以保证其处于安全使用状态。如果因物业服务企业疏于管理，致使小区内公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到人身伤害或者财产损失的，受害人可以要求物业服务企业承担相应的赔偿责任。小区公共地下车库遭遇大雨淹没，车辆受损，物业公司需赔偿吗？小区公共健身场所健身设施长期未维护导致健身的业主受伤，物业公司需赔偿吗？•物业公司未尽到维护、维修、安全保障义务之赔偿责任2、业主只要人身或财产遭受第三人侵害，物业服务企业就应当承担赔偿责任吗？按照物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》约定，一般来讲，物业公司有对小区公共部位进行安全保障的义务，若未进一步明确此种安保义务，则物业公司仅对小区的公共部位有一般的安全保障义务，对业主发生在建筑物专用部位的侵害，物业企业一般无需承担赔偿责任，但在发现后有积极协助救助的义务。按照物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》约定，若物业企业需对全小区进行二十四小时不间断巡逻或者全面保障安全之义务，业主人身或财产遭受第三人侵害，物业服务企业履行保安职责有过错且与损害后果之间存在因果关系的，应当承担与其过错程度相适应的赔偿责任。在此情况下，即使发生在建筑物专用部位的侵害，若物业服务企业履行安保职责能及时发现或制止，因未履行或全面履行安保职责导致侵害发生的，物业服务企业亦应当承担相应的赔偿责任。•物业公司未尽到维护、维修、安全保障义务之赔偿责任3、业主财物丢失或毁损，物业服务企业就应当承担赔偿责任吗？按照物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》约定，一般来讲，物业公司有对小区公共部位进行安全保障的义务，物业服务企业只有在其未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的情形下，才承担相应的赔偿责任。物业服务企业或其他管理人收取的费用虽然包含保安费，但并不意味着只要业主丢失财物，物业服务企业或其他管理人就要承担责任，更不能以此为由拒交物业费。业主被盗属于治安或刑事范围，已超出了保安的职责范围，只要物业企业尽到合理的安全防范义务，对进出小区的陌生人员进行了登记管理，对小区内的摄像头及其他安全防护设备进行了维护、管理，物业企业尽到了维护、安保义务，对业主发生的财物毁损、丢失不承担责任。•物业公司未尽到维护、维修、安全保障义务之赔偿责任4、小区内的电梯发生事故，导致业主损害的，物业服务企业就应当承担赔偿责任吗？按照物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》约定，物业公司有对小区公共部位进行安全保障，对公共设施进行维护的义务，小区的电梯属于公共设施，物业公司应当定期进行检查、维护，电梯发生事故造成业主或他人损害的，物业公司应当承担赔偿责任。但是，若是因为电梯的质量问题造成事故的，根据《产品质量法》规定，物业公司赔偿后可以向电梯的生产商追偿。物业公司应当定期维护小区公共设施，发现问题及时检修，检修期间应当在醒目位置告知业主，该设施损害，暂时不能使用。在《物业服务合同》中约定保安需巡查的，应当安排巡查，监控探头拍摄的视频应当及时查看并按照规定保存。现场交流环节•欢迎大家就工作中遇到的问题与我们现场交流