房第四章市场和房地产市场

第四章市场和房地产市场1.1市场1.1.1市场的概念市场是商品经济特有的范畴，是一种以商品交换为内容的经济联系形式。市场概念解读市场是建立在商品交换基础上的，没有商品交换的经济形式不能称其为市场。市场的基本经济内容：商品供求和商品买卖。一、市场形成必须具备的条件商品存在可供交换的商品（包括有形的货物和无形的服务）；买卖双方存在着提供商品的卖方和具有购买欲望与购买能力的买方；价格要具备买卖双方都能够接受的价格和其他相关条件总结来说为三个条件：商品、买卖双方、价格。二、从经济学的角度理解市场概念（一）市场是商品交换的场所（二）市场是指某种或某类商品需求的总和（三）市场是买主、卖主力量的集合，是商品供求双方的力量相互作用的总和。（四）市场是指商品流通领域如何从经济学和营销学的角度来理解市场？买方市场卖方市场三、从营销学角度理解市场概念从营销的角度来理解市场的概念，市场是指具有购买欲望和购买能力的消费者。它包含三个主要因素，即有某种需要的人，有满足这种需要的购买能力和购买欲望，用公式来表示就是：市场=人口+购买力+购买欲望1.人口——是构成市场最基本的条件，也是首要条件。凡是有人居住的地方，就有各种各样的物质和精神方面的需求，从而才可能有市场，没有人就不存在市场。2.购买力——是消费者支付货币、购买商品或劳务的能力。3.购买欲望——是指消费者购买商品的动机、愿望或要求，是消费者把潜在购买力变成现实购买力的重要条件。1.1.2市场的类型1.根据市场范围划分区域市场、国内市场、国际市场2.根据市场客体划分3.根据市场状况划分4.根据竞争程度划分区域市场区域市场是由商品在地区范围内流通形成的，其一般是在经济区域的基础上形成的。区域市场又可分为本地市场和外地市场、城市市场和农村市场、沿海市场和内陆及民族地区市场等。国内市场国内市场是在主权国家的范围内建立起来的国际市场国际市场是在国际分工的基础上形成的商品在世界范围内流通的市场。1.1.2市场的类型1.根据市场范围划分区域市场、国内市场、国际市场2.根据市场客体划分第一阶段、第二阶段、第三阶段3.根据市场状况划分4.根据竞争程度划分什么是市场客体？市场客体即进入市场流通的物质。第一阶段第二阶段第三阶段在商品经济发展的初级阶段，产品的商品化使得物质产品首先进入市场，从而形成了商品市场。商品市场由生产资料和生活资料市场构成。生产力得到了较快的发展，财产社会化大大丰富了资本市场的内容，其范围和机制都发生了显著的变化。生产力的极大发展使得技术和信息成为市场的重要内容，技术市场和信息市场也应运而生。要素商品化，从而形成了劳动力市场、房地产市场、金融市场、资本市场等。1.1.2市场的类型1.根据市场范围划分区域市场、国内市场、国际市场2.根据市场客体划分第一阶段、第二阶段、第三阶段3.根据市场状况划分买方市场、卖方市场4.根据竞争程度划分市场状况由供求关系来决定，供求关系变动形成了买方和卖方市场。商品供不应求，卖方把持市场主动权，形成了卖方市场；供过于求或供求基本平衡时，买方具有市场主动权，从而形成卖方市场。1.1.2市场的类型1.根据市场范围划分区域市场、国内市场、国际市场2.根据市场客体划分第一阶段、第二阶段、第三阶段3.根据市场状况划分买方市场、卖方市场4.根据竞争程度划分完全竞争市场、完全垄断市场寡头垄断市场、寡头竞争市场完全竞争市场1.概念是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的一种市场结构，在这种市场中有非常多的独立生产者，他们都以相同的方式向市场提供同类的，标准化的产品。最接近的就是农副产品市场，例如棉花、粮食、西瓜、大白菜。2.完全竞争市场的特征①市场上有足够多的经济主体②产品是同质的③各种资源可以自由地流动④信息对称完全垄断市场在市场上只存在一个供给者和众多需求者的市场结构。对于垄断者所出售的产品，市场上不存在相近的替代品。例如，电力公司、自来水公司、通信公司。完全垄断市场的假设条件有三个方面：第一，整个市场的物品、劳务或资源都由一个供给者提供，消费者众多；第二，没有任何接近的替代品，消费者不可能购买到性能等方面相近的替代品；第三，进入限制使新的企业无法进入市场，从而完全排除了竞争。寡头垄断市场该市场只有少数几个企业，每个企业所生产的产品可以是同质的，也可以是异质的，行业进出障碍较大。寡头垄断市场的基本特征：（1）企业极少（2）相互依存（3）产品同质或异质（4）进出不易垄断竞争市场指许多厂商生产和销售有差别的同类产品，市场中既有竞争因素又有垄断因素存在的市场结构。垄断竞争市场的特征：1.市场中存在着较多数目的厂商，彼此之间存在着较为激烈的竞争。2.厂商所生产的产品是有差别的，或称“异质商品”。3.厂商进入或退出该行业都比较容易，资源流动性较强。1.2.2房地产市场一、房地产市场的概念从经济学角度看，狭义的理解是指房地产交换的场所；广义的理解是指房地产交换关系的总和，是房地产开发、建设、经营、管理、服务和消费的内在运行机制。房地产市场将房地产的开发、建设、经营、管理、服务和消费等各个环节联系在一起，从而实现房地产的价值，是实现房地产商品价值和使用价值的经济过程。从构成要素看，房地产市场是由主体、客体和中介构成的。房地产市场的行为人，商品的供求双方，供方通过对市场提供房地产商品（通过出租或出售的方式）而获取货币。房地产市场交易的对象，主要包括房产商品和地产商品（土地使用权）、货币资金。从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构，主要包括交易中介和融资中介。交易中介是指房地产经销商、代理商、经纪人、房地产信托公司、信托投资公司以及房地产交易所等；融资中介是指为房地产的供应和需求提供资金的金融机构，如住宅储蓄银行、住宅合作社以及各类商业银行等。主体客体中介二、房地产市场的特征权益交易性区域性统一性稀缺性不完全竞争市场房产市场和地产市场的统一有形市场和无形市场的统一投资品市场和消费品市场的统一房地产市场是不不完全市场，原因有五：原因一：房地产商品是不同质的。原因二：房地产商品的异质性恰恰决定了某一房地产商品只会满足小部分消费者的需求，这导致卖方全体较小，而另一方面卖方只能有一个。原因三：房地产市场进出的门槛比较高，这主要是因为房地产市场的投资额比较高，而且政府对此有比较严格的限制，这就使得资源不可能随意进行流动。原因四：房地产是市场的交易受政府严格条例和程序的限制，是不完全开放的市场（因为有政府宏观调控在）原因五：信息不对称，许多房地产交易和定价是私下进行的，很大程度上取决于交易当事人的相互关系，因此这种成交价往往不能反映所成交的房地产的真实价值。二、房地产市场的特征权益交易性区域性统一性稀缺性不完全竞争市场周期性基本规律：繁荣、衰退、萧条、复苏•繁荣时，空置率低、租金和价格上升，房地产建设欣欣向荣；•但由于房地产开发周期长，随着市场需求的降低，市场供应不断增加，供过于求的状况必将产生，空置率上升从而导致租金和价格下调，开发面积减少，市场进入调整期。•随着开发量的减少，价格的下调，需求相对就会增加，这又将吸引许多投资者及大众消费者入市，市场开始进入复苏期和繁荣期。三、房地产市场类型按地域范围划分按房地产的用途和等级划分按房地产交易形式划分按房地产购买者目的划分按房地产开发、销售与消费过程特点划分房地产转让房地产抵押房地产租赁市场层次一级市场二级市场三级市场市场主体国家或地方政府各房地产公司用户市场特点垄断竞争型竞争型竞争型经营内容总体规划设计用途、征地、拆迁、招投标地价综合开发房地产转让经营方式有期限拍卖、招标或逐年收取土地使用费出卖或出租已开发的土地或连同其建筑物转让或出租其建筑物价格决定垄断价格价值价格剩余年限的价格萌芽阶段（1845——1949年）休眠阶段（1949——1979年）复苏阶段（1979——1991年）快速发展阶段（1992年至今）满堂红佳苑开发商邀请了规划、施工、监理、测量等部门人员，还特别邀请了满堂红佳苑的业主对房屋实施“预验收”。据介绍，这家将提前向业主交房的楼盘最独到之处是其改变了一般商品房业主不相往来的建筑格局，推动了极富创意的“高层四合院”，每一层的走廊两端各设置一个35平方米的空中花园平台。邻居们可在花园平台的绿荫花草中小坐品茗或聊天打麻将等，这为人们恢复传统的邻里生活、创造良好的睦邻关系提供了条件。此外，在每户的窗外还设有一个3.9米长、0.5米高的花池，公共花园平台与花池均由开发商免费提供。现代人的生活水平越来越高，可是邻里关系却是越来越淡薄。一些楼盘的住户，虽说大家“熟口熟面”，但彼此间就是没有任何交往，形同陌路。传统的邻里关系被瓦解，其中原因很多，比如现代人的生活节奏快、电视节目丰富、互联网让人留恋忘返等。但其实更重要的是我们的居住条件改变了，大多数的多层或高层住宅，根本就没有邻里之间交流的地方——胡乱串门有不尊重别人隐私之嫌，不串门哪里有地方说话呢？大家总不能站在昏暗狭窄、充满回音的过道上侃一通吧？满堂红佳苑的高明之处，是发现了人们心底里的需要，知道很多人——特别是中老粘人都怀念那种“有事情大家聊一聊，有空闲大家乐一乐，有困难互相帮一帮”的亲切的邻里关系，并在住宅设计上充分体现出来。1.阐述市场、房地产市场和房地产需求的概念2.市场形成的必备条件有哪些？3.具体阐述影响房地产需求的主要因素4.影响和决定房地产供给的因素有哪些？5.阐述房地产一级、二级和三级市场的区别和联系本作业10月21日上交每位同学选一个房地产市场，例如广州、增城、深圳等房地产市场发展，居住、写字楼房地产市场发展状况；也可以对自己的家乡进行房地产市场调查。1、课堂抽查演示：做PPT，汇报10分钟左右；演示时间：2011.10.28;2、写一份调查报告(电子版），字数不限；3、调查报告和PPT于10月27日之前由学委一起上交