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建设工程施工标准化工期操作指引修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人建设工程施工标准化工期指引1目的1．1为集团战略发展提供技术支持。1．2为集团领导在战略决策阶段从宏观层面掌握项目开发的建设周期。1．3为集团项目开发进度指标的合理性提供决策依据。1．4为集团各子公司工程建设进度的精细化管控提供参考。2适用范围2．1适用对象2．1．1本指引适用于集团新建住宅地产开发项目的决策及前期阶段。2．1．2本指引不适用于受拆迁影响和土地一级开发成熟度影响的工程项目。3术语3．1定额工期3．1．1定额工期是指工程自开工之日起至完成合同约定的全部工程内容，符合合同约定竣工验收条件，提交竣工验收申请报告之日止的全部施工日历天数。3．1．2有效工期有效工期，即工程的有效工作日。工程施工期间，凡遇到不可抗力的事件发生，如地震、战争、洪水、暴乱等等，以及非承包商原因的断水断电8小时以上均不计入有效工期。工程因地下基础施工遇到古墓、文物、障碍物等不可预见因素而停滞的时间均不计入有效工期。3．1．3标准工期标准工期是项目独立标段在工程建设阶段有效工期在关键线路上的算数值以及辅助因素日历时间的累加和，是该标段工程建设的标准施工周期。4计算说明4．1计算原则4．1．1各项目标准工期的确定必须以安全、质量符合国家及地方相应的法律法规和标准规范为前提。4．1．2当工期需要压缩时，施工规范明确的施工技术间歇时间，质量评定、验收时间和必要的工序准备时间不得压缩。4．1．3当工期压缩量大于定额工期的25%，或有可能造成工程赶工费、措施费大量上涨时，项目公司应组织集团相关职能部门召开专题会审议。4．2地区划分4．2．1依据《全国统一建筑安全工程工期定额》将全国划分为Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ类地区。4．2．2I类地区：上海、江苏、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、广东、广西、四川、贵州、云南、重庆、海南。4．2．3Ⅱ类地区：北京、天津、河北、山西、山东、河南、陕西、甘肃、宁夏。4．2．4Ⅲ类地区：内蒙、辽宁、吉林、黑龙江、西藏、青海、新疆。5计算假设5．1最长周期假设同期开发的项目中按照施工最长周期楼栋（一般为最高层）的建设周期为计算工期，其余楼栋及附属建构筑物的建设工期均可通过交叉施工覆盖在关键工期内。（如：别墅、板楼、小高层、泵房、售楼处等施工周期可以不另行计算。）5．2同时开工假设存在多个标段或者多个总包的项目，在计算该区（期）标准工期时假设所有标段同时开工。5．3首验合格假设标准化工期计算区（期）内的各专项工程和总包工程一次性验收合格，不考虑质量事故处理和质量缺陷返工时间。5.4不发生安全生产事故及非正常停工假设施工过程中不发生安全生产事故，也不产生因安全事故而被政府管理部门停工。不因管理部门的各种行政命令而停工（如发生，计划相应顺延）。6计算指标6．1最长周期计算区（期）内施工最长周期楼栋的层数。6．2计算结果（绝对指标）按照标准化工期计算方法所得的算数累加值就是计算结果的绝对指标。6．3相对指标相对指标界定了标准化工期的合理范围和压缩空间。即在绝对指标的基础上，I类地区±10%，Ⅱ类地区±15%，Ⅲ类地区±20%。6．4开工时间6．4．1最佳开工时间工程最佳开工时间，为工程所在地立春后的非冬季施工时间。6．4．2不利开工时间6．4．2．1工程未能在进入冬季施工前完成正负零以下部分工程，一般为工程所在地进入冬季施工前三个月内开工。6．4．2．2工程未能在进入雨季施工前完成基础垫层施工，一般为工程所在地进入雨季施工前一个月内开工。6．4．2．3工程选择在不利开工时间开工，项目公司须制定相关施工方案并组织集团相关职能部门召开专题会审议。7计算方法7．1工程建设三阶段7．1．1第一阶段包括施工前准备工作、土方与桩基工程及±0.00以下结构施工三个环节。此阶段受水文、地质和气候条件等环境影响因素最大，较容易出现突破工期和成本的情况。计算第一阶段标准建设周期时，只需按照项目产品的结构形式和桩基形式选择相应算数值，再进行纵向累加。7．1．2第二阶段包括主体工程和粗装修及相关专业工程两个环节。此阶段是施工交叉作业最复杂、各专业协同施工管理难度最大的阶段。计算第二阶段标准建设周期时，首先应确定该区（期）产品中的最长施工周期楼栋层数，然后按照选择每个环节的对应数值，最后进行纵向累加。7．1．3第三阶段即小市政及绿化景观工程施工阶段。此阶段是政府相关主管部门控制验收项目最多，外部验收程序较不可控的阶段。直接累加第三阶段对应数值。8其它影响因素8．1辅助因素包括降水、地库、裙楼、电梯、坡屋面、雨季影响和气候节日影响因素。计算时依据该计算区（期）的具体情况，选择相应项目，并将数值进行纵向累加。8．2标准化工期标准化工期绝对值的计算即将第一阶段、第二阶段、第三阶段和其它影响因素的各算数值进行累加。8．3标准化工期的相对值参照本指引4.2和8.1进行确定。标准化工期的相对值以其它影响因素的累加和为计算基数以及6.3相对调整幅度为依据。9计算表住宅项目工程建设标准工期计算表阶段序号名称主要工作内容日历天说明普通住宅（框架结构）高层住宅（框剪结构）第一阶段1.1施工前准备工作临设搭建、场区封闭、临水临电、道路硬化、安全文明施工等。3030施工前准备工作从中标准通知书发出开始至开工仪式止1.2桩基与土方工程桩基工程、土方开挖及边坡支护工程等预制桩6060开工节点已考虑桩基试验周期15天灌注桩85851.30．00以下结构施工截桩头、桩间土、垫层、基础施工3040按地下一层计算第二阶段2.1主体工程主体结构、预留预埋等施工2/400M2163/1000M2244/2000M2325/3000M2376/4000M2447/5000M25110/10000M270按需分配天一层考虑11/12000M27712/15000M28415/15000M210518/15000M212620/20000M214032/20000M22242.2粗装修及相关专业工程二次结构、抹灰、外保温、面层、防水、门窗、电梯、消防、燃气、给排水、强电、弱电、落架子等施工2/400M2601.砌体工程交叉作业按25天考虑2.抹灰工程交叉施工按30天考虑3/1000M2654/2000M2705/3000M2756/4000M2807/5000M2851.砌体工程交叉作业按45天考虑2.抹灰工程交叉施工按55天考虑10/10000M29511/12000M210012/15000M21001.砌体及抹灰工程交叉施工作业时间按主体工程45天起15/15000M210518/15000M211320/20000M2121考虑2.15层以上高层从封顶到落架子工期计算公式41天+4*楼层数32/20000M2169第三阶段3.1小市政及绿化工程场区内市政及配套管网施工，主辅道路、土方平衡及绿化园林景观等施工90交叉作业按50天考虑其它影响因素4.1降水在1.1项增加15天4.2地下室在1.3项每层增加15天施工准备工作4.3裙楼在2.1项，每层裙楼增加15天二层以上4.4电梯在2.2项，每部电梯增加6天4.5坡屋面在2.2项，增加12天4.6雨季影响跨雨季施工增加12天4.7气候节假日影响冬季施工增加60天；冬季不施工增加120天，已包含春节影响如从开工时间计算，跨一次春节累加一次计算标准工期=1.2+1.3+2.1+2.2+3.1+（其它影响因素*地区比例）注1标准工期的计算不考虑拆迁的影响2所涉及标段内工程应达到全面开工条件3住宅的交房标准为毛坯房4标准工期不考虑劳务人员农忙或季节性返乡因素的影响10其它10．1本办法由集团总工办负责解释。10．2参考文件10．2．1房地产行业标杆企业标准化工期计算方法；10．2．2《全国统一建筑安装工程工期定额》；10．2．3《北京市建设工程工期定额》。11、支持性文件12、相关记录表格附件——计算实例-北方吉林省首地房地产开发有限公司A区标准化工期计算：基础数据：最高楼层27层，地下室两层，4部电梯。依据标准化工期计算表：项目A区1.1301.2601.3402.11892.21623.1904.1154.2304.304.4244.5124.7120合计：772即，标准化工期绝对值为：772天；标准化工期相对值为（730,810）天。别墅施工计划标准序号工作内容标准时间备注1基础施工浅基础15天、人工挖孔桩0.8米/天*孔、锤击预应力管桩12根/天*台、静压预应力管桩30根/天*台、冲孔桩不入岩7米/天*台、冲孔桩入岩0.5米/天*台2基础检测15天（静载、动测）按施工许可证栋号3半地下室（土方开挖、结构、防水）40天4主体结构每层各10天，斜屋面30天5砖砌体砌筑完成封顶后25天6内外墙批档完成封顶后40天7铝合金门窗框、入户门、车库门、砂岩、GRC构件安装完成封顶后55天样板房室内装修在铝合金门窗框安装完成后插入施工8外墙刮腻子、涂料封顶后80天9毛坯完工封顶后90天10庭院园林封顶后125天达到工程竣工标准11中心园林±0.00时开始施工，销售前15天完成12永久供水完成交楼前10天13永久供电（低压配电）交楼前10天14取得消防验收合格证交楼前10天15邮电信报箱安装完成交楼前10天16电视、电信安装完成交楼前10天17智能化安装完成交楼前10天18规划验收完成工程竣工后30天19环保验收完成工程竣工后60天20取得质量验收意见书工程竣工后60天21取得档案认可书工程竣工后75天22竣工备案工程竣工后85天23《房地产权属证明书》及全部分户图工程竣工后90天24备注别墅群增加60天工期多层住宅施工计划标准序号工作内容参考时间备注1超前钻完成30天视需要而定，交叉进行2基础施工浅基础15天、人工挖孔桩0.8米/天*孔、锤击预应力管桩12根/天*台、静压预应力管桩30根/天*台、冲孔桩不入岩7米/天*台、冲孔桩入岩0.5米/天*台3基础检测15天（静载、抽芯、动测）按施工许可证栋号4地下室（含土方开挖、边坡支护、结构）一层75天，两层135天5主体结构10天/层6砌体施工2层砌体施工在6层楼面模板完成时开始插入，进度5天/层，封顶后25天完成4层板完成时安装调试钢井架等垂直运输设备7砌体会验±0.00后50天8内墙批荡封顶后35天完成9样板房装修60天（所在层结构板完成后55天内进场）10中心园林±0.00时开始施工，销售前15天完成11开始安装铝合金门窗框封顶后40天2层/3天12开始外墙批荡封顶后35天2层/3天13开始贴外墙砖封顶后50天2层/3天14豪华装修封顶后45天场地移交开始，豪装场地移交完毕60天完成15永久供水开通交楼前10天16永久供电（低压配电）交楼前10天17取得消防验收合格证交楼前10天18取得煤气验收合格证交楼前10天19邮电信报箱安装完成交楼前10天20电视、电信安装完成交楼前10天21智能化安装完成交楼前10天22紧急备用电源安装完成交楼前10天23交楼园林环境完成交楼前10天达到工程竣工标准24规划验收完成工程竣工后30天25环保验收完成工程竣工后60天26取得质量验收意见书工程竣工后60天27取得档案认可书工程竣工后75天28取得竣工验收备案表工程竣工后85天29《房地产权属证明书》及全部分户图工程竣工后90天高层住宅施工计划标准序号工作内容参考时间备注1超前钻完成30天视需要而定，交叉进行2基础施工人工挖孔桩0.8米/天*孔、锤击预应力管桩12根/天*台、静压预应力管桩30根/天*台、冲孔桩不入岩7米/天*台、冲孔桩入岩0.5米/天*台3基础检测15天（静载、抽芯、动测）按施工许可证栋号4地下室（含土方开挖、边坡支护、结构）一层75天，两层135天5主体结构首层10天、顶层10天、其它5天/层6砌体施工3层砌体施工在7层楼面模板完成时开始插入，紧跟主体进度5天/层，封顶后25天完成4层板完成时安装调试钢井架等垂直运输设备7三层会验第十层主体结构完成8内墙批荡8层砌体完成时插入，封顶后35天完成9样板房装修60天（所在层结构板完成后45