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版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明社区商业街专题报告泰安世联怡高物业顾问有限公司2010年9月7日版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明2随着商业地产的逐渐成熟，社区商业得到巨大的发展服务于社区的商业街也随之出现。社区商业街是商业街的初级形式，由于服务范围的不断扩大，社区商业渐渐演变为区域商业。成为中央商业和城市商业的重要补充，本报告主要是对社区商业街做分析。引言版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明3社区的定义和特点社区商业街商业街的特点商业街的分类开发策划流程案例列举市场分析项目定位产品规划营销推广逻辑思路商业街社区商业街的发展版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明4社区商业街相关概念1社区商业街策划研究3社区商业街发展研究2主要内容社区商业街营销推广4案例列举5版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明5一社区商业街相关概念社区商业街是由不同规模，不同类别的店铺有规律的排列组成的交易场所，其形式有带状或环状组团商业街，是社区商业的重要组成部分。版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明6社区商业街社区商业街以地域内和周边居民为主要服务对象。以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。其形成缘于社区及社区商业的发展，是社区商业发展到一定阶段的产物，是社区商业的重要组成部分。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，能满足人们购物、文化、观光等多种需求。------社区商业街概述版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明7概念何谓社区与社区商业？特点组成要素社区：是具有特定生活方式和成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。服务人口在5万以下，服务半径3公里以内，总规模在5万平米以下。地域、人口、区位、结构和社会心理社区商业：是以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、促进和满足社区居民综合消费水平为目标的属地商业。便利性、经常性、适合偏远地块开发-----------版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明8社区商业社区商业的分类：分类依据分类方法服务对象内向型、偏外向型、外向型地产开发道具型、持续功能型物业类型社区底商、社区商业街、社区商业中心版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明9社区商业占住宅总面积比例：内向型为低于2%偏外向型在2%-5%外向型在5%-11%内向型偏外向型外向型2%5%11%社区商业/住宅类型社区商业分类从商住比方面对社区商业的类型进行分析版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明10类型案例户数人口调整后的商业面积（㎡）户均商业面积（㎡/户）人均商业面积（㎡/人）外向型美丽365花园1,7996,29716,0008.892.54招商海月花园4,19914,69728,0006.671.91锦绣江南4,40015,40025,0005.681.62海滨广场4,76016,66018,0003.781.08中间型阳光棕榈园2,94610,3119,0003.050.87蔚蓝海岸5,11917,91715,5003.030.87内向型祈福新邨7,46426,12419,8002.650.76皇御苑3,69012,9155,9401.610.46万科四季花城4,70016,4506,0001.280.36风和日丽3,60012,6001,9800.550.16星河湾10,33036,1555,0000.480.14外向型社区商业的人均商业面积在1.08—2.54㎡之间，偏外向型及内向型社区商业的人均商业面积在0.14－0.87㎡之间。社区商业分类版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明11商业街类型特点规模设计商铺复合商业街复合商业街的经营内容没有统一性，开发商对项目的市场宣传所能带给经营者的利益很少。规模庞大沿街两侧布置、长度较长、考虑因素多（车位、环境、消防等）、设计要求高采取出租经营的方式专业商业街集中管理某一类型的商品，如建筑商业街、汽车配件、酒吧等等规模大小与经营的商品类型有关单层建筑居多长度不能太长形式上店铺、店面皆可版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明12社区商业街社区商业街是社区商业发展到一定阶段的产物特色商业街零散店铺小型商业街社区商业街的形成标志着原始的配套物业向“外向型”市场形态转变，社区商业漫无目的的、无序的开发向以市场为导向的规划、定位，营销转变。版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明13小结社区商业街缘于社区及社区商业的发展，是社区商业发展到一定阶段的产物，是社区商业的重要组成部分。它是由众多的商店、餐饮店、服务店共同组成，并且按一定结构比例规律排列，能满足人们购物、文化、观光等多种需求。版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明14二社区商业街发展研究商业街现状未来发展前景版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明15社区商业街只是一种称呼，实际上还是社区商业。———潘石屹发展现状社区商业的出现缘于城市居住空间的日益拓展，楼盘体量的日趋增大，当市级商业中心与区域商业中心已无法完全覆盖新兴社区的时候，社区商业作为一种区域性极强的商业业态也开始走入人们的视野。版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明16发展现状社区商业最早诞生于美国，20世纪50年代，由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国开始进入郊区化，社区商业出现。70年代，社区商业在亚洲的新加坡出现。我国的社区商业有所不同，它是从改革开放后才开始初步出现狭义上的社区商业。社区商业的形成：版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明17发展现状我国社区商业的演变过程：传统家带店商铺与家居分区不明显，分散经营，服务半径小，提供商业配套较为单一，自由生活配套小区商服设施逐步开始有分散趋向集中，部分商业主题街开始出现。大生活配套在新建的社区中逐步出现新的大型商业形态（如shoppingmall），规模大、环境优美、种类多。版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明18发展现状我国社区商业发展：我国的社区商业相对落后，其主要以历史形成的沿街商铺为载体，这种是自然形成的，缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。但是随着近几年房地产业的发展，特别是商业房地产的成熟，社区商业得到了巨大进步。我国也出现了大批“购物中心”“生活广场”“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。他们可能在定位上超出社区服务范围的口号，从实际来看他们任是以服务社区居民为主要目的。在形式上我国的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所发展。总的来说我国的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点。版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明19发展现状社区商业街：现在的社区商业街主要包括为本小区居民服务的商业街，也包括从小区底商衍生出来的由开发商开发的特色商业街，同时还包括有不同开发商开发的小区底商组合而成的较大范围居民服务的社区商业街。版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明20发展现状在我国，社区商业街主要位于地方城镇或城市街道办的几何中心，街区长度为100~200米，商业设施立面高度为1~2层，商业密度为50%~80%。商业街为线状，商店数目在几十家到几百家不等家，设施构成为风味小吃、日用品中心，核心商店及副食品商店。此类街的顾客主要为家庭主妇或保姆，购买商品的数额少、频次高。社区商业街的发展现状：版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明21优势一：商铺讲究“成行成市”已经成为发达地区的经验。社区商业街整体打造“特色”商铺是一条很好的思路，但是这需要专业化的整体经营策划理念进行支撑。因此，开发商首先有明确的思路，打造特色商业街和以特色商业中心为核心的“大商铺”，让社区商业街充分激发区域和项目的潜力。未来发展前景优势二：商业街相对传统社区商业内容丰富。社区商业需要解决社区内不同收入水平的消费需求，而社区商业街经营内容的丰富就能很到解决这一问题。商业街具有既为小区内居民提供生活方便又吸引周边消费人群，面向社会的消费娱乐双重功能的商业配套。经营业态中的中高档服装服饰、酒吧、咖啡店等，使人们在繁忙的购物活动中享受着城市生活的乐趣，既购物又休闲，两全其美。社区商业街四大优势：版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明22优势三：社区商业街适合现代人的生活习惯方式。对于社区居民来说，社区商业街构成了连接工作和生活的延伸，在休闲中购物，在购物中得到休闲。消费已不再被看做是一种纯粹的商业消费行为，它已成为人们生活中的重要组成部分。提高了消费的质量，就是提高了人们的生活质量。优势四：“钱景”广阔。对于投资者来说，社区商业街即拥有相对固定的客流，又能吸引其他客流的参与，开发商往往还会有一些优惠政策，而且商业街的发展极具潜力，所以社区商业街无疑是一个投资的重要选择。未来发展前景版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明23未来发展前景商业街的发展趋势：（1）发展更加趋于理性（2）进入微利时代（3）一些投诉纠纷可能会增加（4）两权分离（5）商企的联合可能会更加紧密（6）市场专业细分（7）规范日益成熟版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明24未来发展前景存在的问题及开发风险：问题风险1.业态分布无序2.商业利润下滑3.商业功能单一，文化休闲功能不强。4.空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。5.交通系统滞后，内外部交通组织不畅。系统风险1.经济发展形势风险；2.政府政策与金融政策风险3.自然灾害风险非系统风险建设前期调查不足、定位规划不合理、盲目投资资金不足、业态组合不合理、没有实现较好的招商及营销管理、经营及服务不到位，竞争及其他不确定风险建设中期建设后期版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明25未来发展前景商业街成功开发的十个要素：慎重选址要有特色定位准确规模适中科学规划业态整合选好赢利模式招商先行错位经营注重管理版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明26三社区商业街的策划研究项目市场分析分布类型人流动向规划商业街发展建议项目定位规模定位市场定位主题定位业态组合定位租售定位价格定位铺位面积配比业态分布特点投资环境环境区域商业分析自身情况分析客户群分析SWOT分析竞争者分析版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明27房地产市场分析商业环境分析经济环境分析商业地产市场分析城市条件分析生产总值分析三产比分析消费能力分析综合性能分析现状分析发展分析投资环境分析投资环境分析版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明28房地产市场分析商业环境分析经济环境分析商业地产市场分析城市条件分析城市面积人口地形地貌工业状况教育设施城市规划