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直销拓客培训2015年壹导言派单拓客意义派单素质要求派单流程要素易居知识管理中心出品如何高效派单派单（房地产直销）是一种推广聚客手段派单拓客不同于一般商品直销，它可以理解为售楼处外延的销售行为，也可以理解为一种推广聚客的手段，关注度和来电/访量是追求的目标。目前，单纯依靠广告已经不能吸引客户来访，派单成为最直接有效、到达率最高的推广方式。恒大项目、碧桂园项目等，开盘前通过大量派单，完成海量蓄客任务，为火爆开盘打下了坚实的基础。为什么要派单？一吃苦耐劳勤学肯干灵活应变极强的成功欲望√√√√如何成为合格的派单员？二领取派单任务分组分配任务实地派单执行派单拓客情况反馈派单情况总结及评比一次完整的派单流程是什么样的？三12345派单=发海报派单任务关键在于派单数量派单核心目的=提高来电/到访量××√如何高效完成派单直销目标？四高效派单=目标精准+说辞动人+动作得体贰拓客策划拓客统筹落实资源拓客地图情报搜集策略客户地图确定范围踩点市调选择阵地落实资源，确定阵地及对应派单形式人员需求物料需求费用预算甲方沟通人员招募人员培训人员分工直销目标物料到位执行考核奖惩效果评估优化调整督导巡查应急处理以策略为出发点：客户地图确定派单的方向和对象，销售目标决定直销的目标，进而决定派单直销的广度和深度。以执行为根本点：派单直销的效果取决于执行团队在细节上的把控，“人”是最为核心的成功因素。（一）拓客统筹执行①阵地②人员③道具④执行派单巡展四要素派单巡展类似于街头巷战，比拼的是执行力，是细节。派单巡展拓客的效果取决于四个核心因素：阵地选择人员团队道具物料执行统筹（一）拓客统筹（二）拓客地图拓客地图的生成依赖于项目客户地图客户地图分为两种：模拟地图与实际来访来电客户地图1模拟客户地图适用于项目开盘前拓客，可根据项目与竞品分析、意向客户分析等制定客户分布地图2实际来访来电客户地图则适用于销售阶段基于拓客地图，进行客户引导与客户拦截拓客地图主要考虑目标客户的居住地、工作地、生活补给地、休闲娱乐地等，通过派单、巡展等方式，起到客户引导与拦截的作用（二）拓客地图派单点西关什字（兰州市核心商圈，周边高端消费人群集中）派单点人流量1、西关什字南边地下通道西出入口，荣华商厦前人流密集：400人/5分钟2、西关什字西单商场前：500人/5分钟3、西关什字西北角：400人/5分钟4、西关什字东北角，亚欧商厦前：300人/5分钟示例1：南京碧桂园拓客点周边企业信息调查根据拓客地图进行市场调研、情报搜集1拓客点人流量与客户特征调查2拓客最佳时机调查3拓客点可执行性调查（包括停车、城管，是否可设巡展点等）（三）情报搜集示例2：甘肃易居拓客点人气调查根据当地的生活习惯，寻找合适的拓客时间。政府、学校、等场所附近11:00——14:00、16:30——19:00工作日休息日不进行重点派单旅游景点、度假区不进行重点派单工作日休息日全天9:00——20:00商超、商业街、酒店、银行、娱乐场所等11:00——14:00、17:00——20:00工作日休息日全天9:00——20:00抓住目标客户的时间！（三）情报搜集（四）落实资源，确定计划场地可行性及对策：理想的巡展派单点，需要与场地所有方沟通，协商可行性和执行方法，制定城管的规避办法，确认场地费用或公关费用等。停车点可行性及对策：有看房车的，还需落实停车地点及应对方法。对于流动派发传单的，还需落实DM物料的存放地点，一般可寻求书报亭/商铺的帮助，暂放物料。结合可行性和费用，确定每次派单任务的场地，以及对应的派单方法、计划、人员配置和目标任务。示例：某次派单任务的派单地图叁拓客实务常用拓客模式拓客地点选择拓客执行要素资源拓展简介常用拓客模式1撒网派单适用背景：人流密集，但客户分布分散执行要点：派单人员大量派发单片，加简短介绍，求派发数量最多派发速度最快，博取信息高覆盖率，在撒网基础上抓成功率适用背景：目标客户定位相对准确，分布相对集中执行要点：派单人员选择目标客户集中区派发单片，加简短介绍，求派发准确度与派发数量较高，博取高到达率一2定向派单常见拓客地点商业网点（大卖场、购物中心、商业街、沿街商铺等）交通枢纽（公交枢纽站、地铁轻轨站、火车站等）加油站、公共停车场十字路口展会（房展、车展、装修展等各类上下游展会）根据派单方式及派单对象不同，派单地点选择也具有一定规律：二1撒网式派单竞品拦截地（竞品动线路口、邻近公交站/地铁站、竞品停车场、竞品内场）拆迁点生活区（指楼盘外部的活动广场、菜场等）社区（指楼盘内部的内部广场、交通动线中心或沿线）专业市场写字楼中小学校大企业（厂门口、生活区）交易所（房地产交易中心、证券交易中心）2定向式派单写字楼摆点直投拉客大型商业中心拉客房展会人气爆棚企业大客户开发派单实景图拓客执行要素房地产项目不同于一般快消品，其总价高，对客户的经济承受力要求较高，因此在具体派单执行中，派发客户选择尤为重要,即使是海量派单，也一般不对老年人、儿童、衣冠不整者进行派发。通用派发对象判断标准：三年龄段大致在30-55岁左右；2人同行或家庭同行，一般选择女性为派发对象；如果是进入商铺派单，最好选择店主进行派发1客户的判断与选择因要体现出房地产项目总价高、品质好的特性，派单人员的着装必须经过修饰，不能着便装或衣冠不整。派单服装要求统一、整洁、可识别度高、可信任度高，勿过于随便，不利于沟通。常用有学生装、西装等，也可配置马甲、绶带、帽子等视觉统一标识符号。常见派单着装示意图2着装要求派单所用DM一般可分为项目简介、房型单片、活动单片等常用DM为正反单页或二折页形式为便于确认业绩，可提前印制姓名与电话印章。核心道具——DM恒大项目DM单示意图3常用道具证件派单人员携带学生证、统一工作证等证件，可增加信任度与沟通顺畅度，一定程度上也可博得客户同情，便于开展工作。登记表派单过程中登记客户资料是必需的，派单员除随身携带单片外，还需携带统一格式的客户信息登记表，利于不当场到访客户的跟踪与维护。路线图派发项目DM同时，在展点、看房车、资料上配备项目路线图药品食品饮品备置防暑降温药、矿泉水、盒饭等必备食品饮品，保证派单工作连续正常运作其他道具工具包个人配置一些硬板、笔、纸等必备用品，便于派单员登记资料、整理信息小礼品派发一些包袋、小包装食品、小型办公用品、帽子、伞、优惠卷等小礼品，激发当场看房或日后到访热情VI推广品派发项目VI宣传资料、光盘等，增强客户印象与好感度。根据当地风俗习惯，准备一些印有项目logo和电话的小礼品是吸引客户、传播项目信息的低成本有效方法。备用单片通常拿在左手，便于右手取用派单时应从客户侧面45度左右走近，这样客户既能看到派单人员也不会感觉太意外，不可迎面走近或从背后忽然走近派单时应递送在客户方便接单的手，如左手拎物品时就应事先移动到右侧，递送到右手派单时需要多来回移动，扩大派单范围，不可站在原地不动派单时应面带微笑，不可愁眉苦脸或怒气冲冲派单主要动作就是派发单片，看似简单，具体执行过程中也有一些技巧：4动作要领情况处理：如客户接单后直接走开，表示大多兴趣不大，客户出于礼貌接单，派单人员应该跟上客户，把既定的说辞说完，如客户继续前行，则不必再纠缠以免引起反感；如客户接单后停顿下来听介绍，表示有点兴趣，派单人员可继续进行项目的简单介绍，如地段、面积段、价位段、开发商等；如客户接单后提问，表示有较大兴趣，派单人员应着力拉客到访或留电，但要避免继续深入介绍项目，应交待客户到访或来电后会有专业的置业顾问为其服务不同派单任务与对象，派单说辞均会不同，各项目也会有各自独特的说法，一般来说，派单说辞要求简单明了、直接说重点或卖点。一般套路是：5派单说辞以下分三种情况进行派单说辞介绍：身份介绍（先生/女士你好，我是**集团或我是**大学兼职生，耽误您一分钟好吗？请问您最近考虑买房吗？）项目一句话介绍（这是**项目的宣传资料）优惠或活动（这两天正在搞打折促销/看房送油费的活动）邀请看房（有时间的话到现场去看一下，有专门的置业顾问为您介绍，多比较比较）说辞二（配有当场看房车）派单员礼貌说声：您好，我是**大学的兼职市场调查生，耽误您一分钟，可以么？行人默许派单员：老师，这是我们公司的宣传资料，麻烦您看一下。****项目是由**集团开发的，品质很好，现在正在搞有奖看房活动，现在就有看房班车免费接送，凭单片上车就有奖。行人：车在哪儿？派单员：老师我陪您过去，为了保证单页有效，麻烦您给我留个联系电话，您放心我绝对不会给你乱打电话的，您的电话是？（较有意向客户，无意向客户可不用强硬预留电话）单片上也有我的联系方式，上车时可以报我的名字。行人：好吧派单员：谢谢您说辞一（无看房车）派单员礼貌说声：您好，我是**大学的兼职市场调查生，这是我的学生证，耽误您一分钟，可以么？行人默许派单员：老师，这是**楼盘的宣传资料，麻烦您看一下。项目品质很好，现在正在搞有奖看房活动，地址是济南长清大学路明珠广场东侧200米路北，凭单片去看房就有奖。行人：有时间我自己过去好了派单员：哦，是这样的老师，为了确认我们的工作有效，能不能麻烦您帮忙给我留个联系电话，您放心我绝对不会给你乱打电话的，您的电话是？（较有意向客户，无意向客户可不用强硬预留电话）行人：好吧派单员：谢谢您说辞三（配有定时看房车）派单员礼貌说声：您好，我是**大学的兼职市场调查生，耽误您一分钟，可以么？行人默许派单员：老师，这是我们公司的宣传资料，麻烦您看一下。****项目是由**集团开发的，品质很好，现在正在搞有奖看房活动，现在项目接待中心已经对外开放，地址是济南长清大学路明珠广场东侧200米路北，周末下午一点在****有看房班车免费接送，欢迎您到时候去参观，凭单片去看房就有奖。行人：有时间我自己过去吧派单员：哦，是这样的老师，为了保证我们所派发单页有效，公司每个月都会打电话回访所以能不能麻烦您给我留个联系电话，您放心我绝对不会给你乱打电话的，您的电话是？（较有意向客户，无意向客户可不用强硬预留电话）单片上也有我的联系方式，上车时可以报我的名字。行人：好吧派单员：谢谢您由于各地风俗习惯不同，招呼客户时的称呼也应入乡随俗，尤其注意规避当地的称呼忌讳，避免引起不必要的反感和冲突。资源拓展简介四1、资源拓展目的鉴于传统派单拓客行为相对的局限性，因此，需要通过对客户资源的整合来采取更加立体化的大拓客行为，真正实现对目标市场的覆盖、深耕、转化。2、社会合作资源对象街道/社区居委会负责人、物业公司及保安、城管百货、大卖场、专业市场等招商管理部门负责人大型企事业单位名录及负责人或召集人车友会、4s店；奢侈品商家；高尔夫球会；俱乐部；各类商会；行业协会等四3、资源拓展的工作重点完成当地社会合作资源的建设，建立制度，要求将个人所拥有的社会合作资源汇总进入合作资源库。资源拓展负责根据各板块提供的线索，进行日常关系维护，以及数据库管理。利用相关合作资源，做好维护与服务，并反馈在资源库中。通过寻找关系渠道，拓展新的合作资源四4、资源拓展的方式1）资源合作资源合作拓展以“走出去、拉进来”为原则，资源数据库为方向指引，寻找对位客户及其家人，全面展开资源拓展工作。所谓“走出去”，指将产品以举办推介会、设立外展点等方式将产品推向外界；“拉进来”，指通过与外界活动嫁接、自主举办营销活动等方式，将对位客户群请到售楼处了解项目。四资源合作——“走出去”“走出去”资源拓展活动说明拓展类别拓展形式性质客户来源场地提供费用出口拓展形式活动配合派单收集电话项目宣讲派送礼品X展架摆放其他与外界合作置业顾问配合甲方外展宣传推介会专场/嫁接资源方资源方甲方√√√√/×√√√√√外展点临时/固定路人、资源方甲方提供场地费用甲方√√√/×√/×√√√/×√/×√活动嫁接冠名赞助嫁接资源方资源方甲方√√√√√√√√√礼品赞助嫁接资源方资源方甲方√√√√√√√√√联合举办活动嫁接资源方资源方甲方√√√√/×√√√√√四资源合作——“拉进来”“拉进来”资源拓展活动说明拓展类别拓展形式性质客户来源场地提供拓展形式活动配合赠