世联地产研究-重庆协信江津双岛湖项目发展战略与整体定位

•重庆协信江津双岛湖项目发展战略与整体定位重庆协信江津双岛湖项目发展战略与整体定位从2006年7月至今全面的调查研究、深入讨论沟通、研究以及科学的方法论成为本报告重要、完善的支持系统引言此次研究成果旨在为双岛湖项目开发提供第三方建议和意见引言此次汇报内容来自重庆市规划局江津市规划局九龙坡规划局双福园区管委会协信集团世联地产顾问（深圳）有限公司精诚合作与集体智慧的叠加引言来自多视角的真实调查和理性的分析研究3000亩区域开发战略12600亩启动策略研究汇报内容3效益风险分析1项目目标分析竞争与项目形象区域开发价值研究区域发展与项目开发3000亩区域开发战略3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象区域开发价值研究2项目目标A、实现项目3000亩的滚动开发B、通过3000亩的成功开发，提高区域影响力，带动区域的和谐发展1项目目标分析区域发展与项目开发3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象区域开发价值研究2目标分析C、通过区域打造与项目形象塑造提升项目的影响力，吸引目标消费人群A、通过规划安排和开发进程控制减小项目的不确定性，保证项目价值实现B、项目不能开发成常规大盘，必须为区域提供一定的城市配套和公共设施建设1项目目标分析区域发展与项目开发——基于顾问咨询常用的R1，R2分析模型D、区域价值不清晰，区域形象需要定义，本项目定位与形象具有长期影响力3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象——如何实现价值保证区域持久开发，实现成功的区域开发，建立区域形象？1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2实现价值项目开发价值实现实现前提通过规划和设施配套，在政府满意和资金投入找到平衡区域发展的成熟度成功地实现是使项目获得持续的、稳定的现金回笼，保证项目后续开发首期成功开发有利于后期土地的开发和建立区域影响力；规划、配套等不但要有利于区域开发，实现土地增值。实现限制条件实现价值价值体现在房价、地价上，如何实现土地价值增值和房价提升市场增值品牌效应实现途径一级开发价值实现、二级开发价值实现、经营性物业持有价值实现二级开发开发产品选择实现时间项目分期与启动区策略选择；项目开发阶段与区域发展阶段的协调从而保证项目的可持续发展。3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2——作为大规模区域发展项目，实现的基本前提是通过前期项目的成功开发实现区域开发的连续性一、价值实现前提区域发展愿景，项目的可操作性；湖岸公共空间实现项目增值并赢得信任；弥补区域配套缺失，并从获得土地中得到回报；项目开发承担相应的城市功能；成功的关键是在成本控制与实力体现之间找到平衡点通过前期项目开发保证区域开发的连续性的基本条件是开发实力的体现。规划体现配套体现通过与政府共同成立相应的组织来来实现对土地的控制组织保障3000亩区域开发战略江津双岛湖项目——通过区域的全盘规划和各配套功能的整体性，保证后期用地的完整性1、规划体现各类配套在功能上构成有机整体在3000亩范围内规划酒店、公园、学校、医院等多种配套，在功能上有机互补。合理的开发次序让项目不可分割配套的实施安排在3000亩开发的不同阶段，贯穿项目的始终。公园可以在前期启动，但分期完成。多中心设置与主题分区多中心布置保证大规模项目开发的层次感，形成若干个人气的聚散点，形成区域吸引力。功能分区公共空间与私密空间分开，既保证私密物业价值的实现，又使公共活动空间价值得到体现，提升整个项目的价值。风情商业街高尔夫练习场公园登山道大峡谷学校五星级酒店34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究23000亩区域开发战略江津双岛湖项目——项目不能作为常规的大盘开发，应该为城市承担配套建设，促进区域和谐快速发展2、配套体现34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2政府开发商地区经济发展财政收益社会效益政治成就经济回报品牌增值区域开发土地增值开发商最关注的是项目本身，而政府更重视区域价值成功的案例表明：开发商可以在前期主动承担城市配套设施建设，比如大型医院、国际学校等，突破常规的大盘开发，促进区域的和谐快速发展。通过建设区域配套保证区域开发的连续性，提升价值3000亩区域开发战略江津双岛湖项目——与政府共同进行区域开发，共同提升区域价值。3、组织保障34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2政府提高工业园品质区域认知度提高完善区域内配套增加招商引资吸引力提高区域房地产开发水平，增加税收开发商赚取开发利润土地增值提高品牌增加公司影响力地成本取地回现快，低成本运作大规模区域开发的成功，往往是政府和开发商合作的结果。开发商与政府之间在区域发展、经济目标实现和土地增值上有着广泛共同利益。与政府形成利益共同体，捆绑运营，形成组织保障3000亩区域开发战略江津双岛湖项目——万科东丽湖通过规划建设滑水赛道、中心广场、时尚街区，配套成本低且市场实现度较高4、成功案例34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2滑水赛道人工湖滑水看台赛道公园亲水亭廊喷泉广场雕塑广场自然景观元素飞鸟雕塑柱列湿地湖运动公园中央湿地公园湖岸公园3000亩区域开发战略江津双岛湖项目——开放区－私密区的规划，形成社区向华侨城区域的景观，配套过渡，保证区域完整性实现多中心4、成功案例34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2燕含山欢乐谷主题公园商业街中央试验学校水岸会所二期会所高尔夫商业广场广场广场社区配套与区域配套整合，形成配套体系社区内配套体现社区特色，与片区配套形成差异，体现社区主题景观主轴贯穿区社区内与社区外，在景观上与片区融合开放空间私密空间3000亩区域开发战略江津双岛湖项目——配套沿以水岸、广场为中心分散，整个项目形成不可分割的整体4、成功案例34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2自给自足社区内部设计中心区，包括办公空间、交通枢纽，形成相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，在内部创造就业机会。市政道路建设建设国际滑水标准赛道，承办世界大学生滑水锦标赛期望政府加大对于本区域基础设施的投入，改善市区到东丽湖交通。小区功能设置齐全小学、中学、邮局、银行、图书馆、社区中心、消防站、警察局、居委会、医疗中心、会议中心、巴士总站、娱乐中心。并且做到居民能够5分钟左右步行到区内任何一个职能空间。3000亩区域开发战略江津双岛湖项目——中海国际社区以涉外医院、网球中心以及高尔夫练习场等弥补区域配套的不足，整个地块配套不可分割4、成功案例34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2国际网球中心高尔夫练习场Ⅰ专业街(酒吧街)综合市场幼儿园、小学雕塑长廊森林景观大道涉外医院写字楼酒店ⅡⅢ国际中学休闲街集中商业3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2从顾问角度，我们强调：最大化的利用地块资源形成两条核心景观轴；项目组团式发展，各个组团形成对景观轴的共享，湖岸开发公共活动空间；核心资源的最大化利用，将双岛湖资源纳入整个项目的规划中；以湖为中心，社区公园、学校、商业配套、高尔夫练习场以及其他配套分散排布，形成多中心多节点空间分布；整个规划使3000亩形成不可分割的整体。实现前提3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2——如何结合区域发展准确定位项目价值，确立分期策略，如何实现土地价值增值？二、实现价值房地产物业增值标签增值----规划是否创新的概念，区域的形象定位是否吸引力规划增值----规划的边界感，规划给区域带来的认同度设计增值----建筑设计、商业设计等的新鲜感、现代感；是否具有标志性营销增值----土地推广与土地营销，增加区域的认同度和美誉度客户增值----引入知名开发商和投资商等高端客户设施增值----关键性设施能够增加区域价值，并提高土地价值进程增值----时间换空间，分阶段开发市场需要的产品，以实现土地价值最大化政府增值----政府支持与政府作为促进区域开发成功土地增值3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2——实现的价值通过土地价值、房地产物业价值来表现，提升实现价值的关键是提升土地价格和房地产价格二、实现价值标签增值：赋予区域新价值营销增值：赋予项目文化内涵设计增值：赋予产品影响力开发进程控制：时间换空间设计增值：标志性建筑形式设施增值：提高项目品质客户增值：引进高端客户3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2——作为大规模区域发展项目，一级土地开发、二级开发以及持有物业经营收入都是本项目可能的实现手段与途径三、实现途径市政基础设施建设七通一平运营管理营销销售营销销售建造管理项目融资项目设计项目规划开发招商土地交易土地规划土地开发项目开发管理运营土地融资土地运营二级开发经营获得3000亩土地控制权以后，在开发进程中进行小宗土地出让1.时间短、资金投入相对小；2.牺牲开发利润。获得土地增值利润进行房地场开发，并将开发物业销售实现资金实现1.做好项目定位与物业发展建议；2.投入资金大。获得开发利润获得经营利润开发物业并持有经营1.回现时间长；2.经营风险操作方式特征利润方式获得土地增值利润与开发利润符合我们的资金条件3000亩区域开发战略江津双岛湖项目34竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2——大规模区域开发项目不仅要考虑项目阶段划分，还要适度的物业发展安排，以保证项目协调发展四、实现时间起步期发展期快速发展期成熟期商业项目休闲娱乐项目市政配套社区路网土地开发居住项目低密度住宅树立形象大众高尚休闲中高档住宅获利润回现社区级商业区域级商业高档办公开发次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段时间开发类型商务、休闲社区路网高档住宅中高档住宅获利润回现配套商业土地开发社区路网土地开发社区路网土地开发社区路网形象树立阶段根据区域发展需要调整开发规模与产品世联观点：1、大规模高品质居住区域发展通过首期产品奠定项目的高品质形象与项目地位，以适中价格实现价值；2、项目阶段划分不但考虑区域发展与市场消化，也考虑区域发展的增值，以博得最大的开发利润。3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2——如何打造一种新的生活方式来塑造项目形象，继而形成项目的区域影响力和领导地位；区域发展与项目开发3根据区域发展阶段进行3000亩开发的进程控制，并确定各阶段的产品和功能。区域发展研究；确立项目的发展战略与定位。确定发展战略与准确定位符合区域发展要求3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2一、发展战略与定位3A、区域研究B、国内外案例研究C、发展规律总结3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2区域研究3——明确项目所在区域九龙坡区沙坪坝区西部新城项目所在区域西部新城有以下组团组成大学城西永微电子园区九龙园C区西彭组团双福组团穿过中梁山隧道以及华福隧道所连接的沙坪坝和九龙坡区高新区九龙园A区九龙园B区杨家坪片区中梁山缙云山3000亩区域开发战略江津双岛湖项目4竞争与项目形象1项目目标分析区域发展与项目开发区域开发价值研究2区域研究3——城市片区未来功能发展趋势关键影响因素分析成熟理论本项目选取的关键因素4、区位环境对本项目适用性说明一、区位环境二、发展基础三、产业规划四、基础设施•区位•地形•资源等•现状功能布局•功能互补•与周边的关系•政策促进或限制•产业规划•产业结构•交通•港口•大型设施1、