办理土地法律业务操作指引

1收集人:红旗飞扬中华全国律师协会律师办理土地法律业务操作指引目录总则／110第一编律师办理土地权属登记业务操作指引／112第一章一般规定／112第二章土地权利设定登记过程中的律师业务／113第一节一般规定／113第二节划拨国有建设用地设定登记中的律师业务／114第三节出让国有建设用地设定登记中的律师业务／115第四节国家作价出资(入股)国有建设用地设定登记中的律师业务／115第五节国家租赁国有建设用地设定登记中的律师业务／116第六节国家授权经营国有建设用地设定登记中的律师业务／116第七节集体土地所有权和使用权设定登记中的律师业务／116第八节国有建设用地抵押权设定登记中的律师业务／118第九节国有建设用地出租权设定登记中的律师业务／119第三章土地变更登记中的律师业务／119第一节一般规定／119第二节划拨国有建设用地使用权变更登记中的律师业务／120第三节出让、国家作价出资(入股)、国家租赁和授权经营国有建设用地使用权变更登记中的律师业务／120第四节集体土地所有权和使用权变更登记中的律师业务／121第五节土地他项权利变更登记律师业务／122第六节名称、地址和土地用途变更登记律师业务／123第四章土地注销登记中的律师业务／123第五章土地权属争议业务中的律师业务／125第一节一般规定／125第二节土地权属的确定／125第三节土地权属争议中的律师业务／128108中华全国律师协会律师业务操作指弓第二编律师办理土地征收业务操作指引／128第一章一般规定／128第二章土地征收的程序／129第三章征地的费用补偿和人员安置／131第一节征地补偿费用／131第二节被征地人口的安置／132第三节征地补偿协议／1332第四章律师办理征地补偿安置标准听证法律业务／134第五章律师办理土地补偿安置标准争议协调、裁决法律业务／135第六章律师办理土地补偿争议行政复议法律业务／137第七章律师办理征地补偿安置标准争议的诉讼／138第一节征地补偿安置争议／138第二节征地补偿费用分配纠纷／139第三编律师办理土地储备业务操作指引／140第一章一般规定／140第二章土地储备的基本程序／141第三章律师审核土地储备合同应注意的问题／143第四编律师办理建设用地使用权取得的业务操作指引／145第一章一般规定／145第二章律师办理建设用地使用权划拨业务操作指引／146第三章律师办理建设用地使用权协议出让业务操作指引／149第四章律师办理建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让业务操作指引／150第五章律师办理国有土地租赁业务操作指引／154第六章律师办理建设用地使用权出让合同纠纷业务操作指引／157第五编律师办理建设用地使用权流转业务操作指引／161第一章一般规定／161第二章律师办理建设用地使用权转让一般业务的操作指引／162第一节对拟转让的建设用地使用权的调查与审核／162第二节建设用地使用权转让合同／164第三节建设用地使用权转让的风险监管／165律师办理土地法律业务操作指引109第四节建设用地使用权转让登记／166第三章律师办理国有建设用地转让特殊业务的操作指引／166第一节房地产项目转让(含在建工程转让)／166第二节项目公司股权转让／174第四章律师办理建设用地使用权抵押业务的操作指引／178第一节对拟设定抵押的建设用地使用权的调查与审核／178第二节建设用地使用权抵押合同／180第三节建设用地使用权抵押登记／181第四节建设用地使用权抵押权的实现／181第五章律师办理建设用地使用权出租业务的操作指引／182第一节对拟设定出租的建设用地使用权的调查与审核／182第二节建设用地使用权出租合同／184第三节建设用地使用权出租登记／185第六章律师办理建设用地使用权投资合作业务的操作指引／185第一节对拟投资的建设用地使用权及投资合作项目的调查与审核／185第二节建设用地使用权投资合作合同／187第三节投资合作中建设用地使用权的流转／188第四节建设用地使用权投资合作常见问题处理／189第六编律师办理涉外土地法律业务操作指引／191第一章一般规定／1913第二章境外投资者以出让方式取得建设用地使用权／193第一节外商参与建设用地使用权招标、拍卖、挂牌的特殊要求／193第二节外商取得建设用地使用权投资设立房地产开发企业／193第三章外资并购境内房地产开发企业／195第一节境外投资者并购的一般要求／195第二节外资股权并购境内房地产开发企业的审批／196第三节外资资产并购境内房地产开发企业的审批／197第四章其他涉外土地法律业务／197第一节外商投资项目核准／197第二节外商投资企业审批权限／199第三节外商投资企业境内再投资的审批／200第四节外商投资房地产企业备案／201第七编律师办理农村集体土地使用权业务操作指引／202第一章概述／202第一节农村集体土地的法律制度／202第二节耕地保护制度／203第三节基本概念界定／204第二章农村集体建设用地／205第一节农村集体建设用地使用权／205第二节农村集体建设用地使用权的流转／207第三节非农建设用地／209第三章农村宅基地／212第四章农村土地承包经营权／213第一节土地承包经营权／214第二节农村土地承包经营权的具体流转／215第三节土地承包经营权的纠纷及解决／219第五章城中村改造的法律问题／219第一节城中村改造中的法律关系／220第二节城中村改造过程中的法律业务／223附则／226总则第1条制定目的为规范律师依法办理与土地相关的诉讼和非诉讼业务、提高律师承办土地法律业务的服务质量，依据《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规、规章和最高人民法院相关司法解释，结合土地法律服务实务，特制定本指引供律师及相关人士在实际业务中参考与借鉴。第2条主要概念2.1土地权属，是指土地的所有权、使用权和他项权利的归属。2.2土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使4用、收益和处分的权利。2.3土地使用权，是指土地使用人依法对土地加以利用的权利。2.4划拨土地使用权，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。2·5出让土地使用权，是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付相应出让金后取得的土地使用权。2·6建设用地使用权，是指利用土地营造建筑物、构筑物和其他设施建设的权利。建设用地使用权分为国有土地建设用地使用权和集体土地建设用地使用权。2·7国有土地建设用地使用权，是指公民、法人和其他经济组织进行非农业建设依法使用国有土地的权利。2·8集体土地建设用地使用权，是指乡(镇)村建设用地，由乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设而使用土地的权利。集体土地建设用地主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。第3条律师办理土地法律业务的主要法律依据3·1《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)(2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日起施行)。3·2《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)(1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过，1999年10月1日起施行)。3·3《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)(第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议修订，2008年4月1日起施行)。3·4《中华人民共和国行政诉讼法》(以下简称《行政诉讼法》)(第七届全国人民代表大会常务委员会第二次会议通过，1990年10月1日起施行)。3·5《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正)。3·6《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修正)。第4条律师办理土地法律业务的基本原则4·1忠诚负责原则。律师办理土地法律业务，应不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护国家法律的正确实施和委托人的合法权益。4·2专业精湛原则。律师办理土地法律业务，应具备相应的业务能力和水平，以扎实的专业知识和技能为委托人提供优质服务。4·3勤勉敬业原则。律师办理土地法律业务，应勤于学习、勤于思考，恪尽职守，根据委托人的要求完成各项受托法律业务。第5条律师办理土地法律业务的具体内容5.1拟制、审查、修改合同。5.2出具法律意见书、风险告知书。5.3策划涉地项目的业务操作方案。5.4对涉地项目相关情况出具尽职调杏报告。5.5代表当事人参加谈判、签约、履约交割。5.6接受项目双方当事人的委托，对涉地交易合同的定金、保证金、价款予以监(托)管5服务。5.7为涉地项目的项目法人担任专项法律顾问或全过程法律服务。5.8对发生争端的涉地项目，接受当事人的委托代理申请行政裁决、仲裁或诉讼。第6条本操作指引的适用范围律师从事土地法律实务的非诉讼法律服务，尽职调查、参与谈判、受托起草、修改有关合同以及代办有关登记备案手续时应注意的事项。律师代理有关诉讼案件时，也可以参考本指引。第7条特别说明本指引旨在向律师提供办理土地法律业务方面的经验，而非强制性规定，供律师在实践中参考。第一编律师办理土地权属登记业务操作指引第一章一般规定第8条主要法律依据8.1《中华人民共和国农村土地承包法》(以下简称《农村土地承包法》)。8.2《中华人民共和国土地管理法实施条例》(以下简称《土地管理法实施条例》)。8.3《土地登记规则》。8.4《土地登记办法》。8.5《关于变更土地登记的若干规定》。8.6《土地登记资料公开查询办法》。8.7《关于办理土地登记有关问题的通知》。8.8《关于变更土地登记的若干规定》。8.9《确定土地所有权和使用权的若干规定》。8.10《规范国有建设用地租赁若干意见》。《关于国有建设用地抵押登记有关问题的通知》。《关于划拨国有建设用地抵押登记有关问题的通知》。《农村集体国有建设用地抵押登记的若干规定》。《土地权属争议调查处理办法》。《最高人民法院关于能否将国有建设用地折价抵偿给抵押权人问题的批《最高人民法院关于同一土地登记在两个土地证上应如何确认权属的复第9条律师办理土地权属登记业务的注意事项律师代办登记手续的，要取得并向土地登记机构出具委托人的授权委托书，并按有关规6定办理授权委托书的公证手续。代理境外人士申请土地登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当依法经过公证或者认证；未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。第二章土地权利设定登记过程中的律师业务第一节一般规定第10条概念界定土地设定登记是对新设定的土地权利的登记，是在土地初始登记结束后，登记机关对一宗土地上新设定的国有建设用地使用权、所有权和土地他项权利进行的登记。第11条登记的基本单位登记是以宗地为基本单元，两宗以上土地的土地使用者，应分宗申请；两个以上土地使用者共同使用一宗地的，应分别申请；跨县级行政区使用土地的，应分别向土地所在地的县级人民政府土地管理部门申请。第12条土地权利设定登记的分类12.1划拨国有建设用地的设定登记。12.2出让国有建设用地的设定登记。12.3国家作价出资(人股)国有建设用地的设定登记。12.4租赁国有建设用地的设定登记。12.5国家授权经营国有建设用地设定登记。12.6集体土地所有权和集体建设用地设定登记。12.7国有建设用地抵押权设定登记。12.8国有建设用地出租权设定登记。第13条申请土地权利登记的必备资料13.1《土地登记申请书》。13.2申请人身份证明。13.3土地权属来源证明。13.4地上附着物权属证明。第二节划拨国有建设用地设定登记中的律师业务第14条律师应当告知委托人申请条件及申请期限14.1新开工的大中型建设项目使用划拨国有建设用地，委托人应当持有县级以上人民政府的建设用地批准书。在接到建设用地批准书之日起30日内申请，建设项目竣工验收后，7应当在竣工