搜索
《物业管理法律法规笔记》第一部分国家法律、国务院法规、部委规章一、《物权法》—中华人民共和国主席令62号,2007.10.1执行1、★建筑物区分所有权：是指①多个业主共同拥有一栋建筑物时,各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权,②和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权,③及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。2、☆《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件：《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。3、☆《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容：①业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务②建筑区划内的道路、绿地、物业管理用户及其他公共场所、公用设施的所有权归属③对建筑区划内车位、车库的所有权归属做了规定④对建筑物及附属设施的维修资金、费用分摊、收益分配等事项，做了规定。4、★《物权法》第七十六条第一款中业主共同决定事项的内容：①制定和修改业主大会议事规则②制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约③选举业主委员会和更换业主委员会成员④选聘和解聘物业服务企业或其他管理人⑤筹集和使用建筑物及附属设施的维修资金⑥改建、重建建筑物及附属设施⑦有关共有和共同管理权利的其他重大事项。5、★《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有机归属的内容：《物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：①建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要②建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定③占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。6、☆《物权法》中关于建筑物及附属设施费用分摊与收益分配的内容：《物权法》第八十条规定:建筑物及附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。7、☆《物权法》规定的建筑物及附属设施的管理形式：《物权法》第八十一条规定:业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可委托物业服务企业或其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换。二、《物业管理条例》—国务院令379号及[2007]504号于2007.10.1执行8、☆《物业管理条例》对物业管理的定义：《条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。9、★《物业管理条例》确立的七项基本制度及具体内容：创设了①业主大会②管理规约③前期物业管理招标投标④物业承接查验⑤物业服务企业资质管理⑥物业管理从业人员职业资格⑦住宅专项维修资金等七项基本制度。10、★《物业管理条例》对物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作的规定：《条例》第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。11、★《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的规定：《条例》第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。12、☆《物业管理条例》规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理：《条例》第六章规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。三、《住宅室内装饰装修管理办法》--建设部110号令13、☆《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为：①未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构②将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间③扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体④损坏房屋原有节能设施，降低节能效果⑤其他影响建筑结构和使用安全的行为。14、需要变动建筑主体或承重结构时的处理方式：110号第十四条规定：变动建筑主体或承重结构的，需提交原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。15、《住宅室内装饰装修管理办法》对因装修活动造成相邻住宅损失的处理规定：110号第三十三条规定：①因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿②属于装饰装修企业责任的，装修人可向装饰装修企业追偿③装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。四、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》16、☆最高人民法院认定业主的条件：①依法登记取得或根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主②基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。③物权法第二章第三节：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定导致物权设立、变更；因继承或受遗赠取得物权的；因合法建造等事实行为设立物权的所有权人。上述所有权人须依照法律规定办理登记，未经登记，不发生物权效力。17、☆最高人民法院对物权法所称专有部分的解释：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：⑴①具有构造上的独立性，能明确区分②具有利用上的独立性，可以排他使用③能够登记成为特定业主所有权的客体④规划上专属特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。18、☆最高人民法院对物权法所称共有部分的解释：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：①建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分②通道、楼梯、大堂等公共通行部分③消防、公共照明等附属设施、设备④避难层、设备层或设备间等结构部分；⑵其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施等；⑶建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或城镇公共道路、绿地占地除外。19、☆最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定：①专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算②尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算③尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算④建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。20、★最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定：①业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”②建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响。21、★最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为：①建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持②物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持③物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。22、☆《建设工程质量管理条例》对建设工程最低保修期限的规定：①基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年③供热、供冷系统为2个采暖期、供冷期④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年⑤其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。23、☆《保安服务管理条例》对自行招用保安员的单位的要求：自行招用保安员的单位应当具有法人资格，有符合本条例规定条件的保安员，有健全的保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度。娱乐场不得自行招用保安员。自行招用保安员的单位，应当自开始保安服务之日起30日内向所在地设区的市级人民政府公安机关备案，备案应当提供材料：①法人资格证明②法宝代表人、分管负责人、保安员的基本情况③保安服务区域的基本情况④建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况。保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或扩散。24、☆《保安服务管理条例》规定的保安员的禁止行为：《保安服务管理条例》第三十条规定：保安员不得有下列行为：①限制他人人身自由、搜查他人身体或侮辱、殴打他人②扣押、没收他人证件、财物③阻碍依法执行公务④参与追索债务、采用暴力或以暴力相威胁的手段处置纠纷⑤删改或扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录⑥侵犯个人隐私或泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息⑦违反法律、行政法规的其他行为。25、《民法通则》中与物业管理密切相关的规定：《中华人民共和国民法通则》是一部调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律。在第六章民事责任中的有关规定，与我们日常物业管理服务密切的关系。26、《消防法》中与物业管理密切相关的重要规定内容六个有：①有义务②有制度③有责任④有教育（培训）⑤有检查⑥有演练。27、在行政执法中，《立法法》所确定的法律适用规则：上位法优于下位法、后法优于前法、特别法优于一般法、不溯及既往的法律适用规则。第二部分北京市地方规章、规范性文件28、现阶段物业管理存在的问题：①开发建设阶段遗留问题影响到后期的物业管理②物业服务不规范③为主委员会成立有困难④信息不对称。29、北京市两个标志性法规是：①北京市人民政府令1995年第21号《北京市居住小区物业管理办法》于1995.10.1起执行②北京市人民政府令2010年第219号《北京市物业管理办法》于2010.10.1起施行。30、《北京市物业管理办法》的基本思路：①围绕开发遗留问题，创新前期物业管理制度②完善业主自我治理机制③构建质价相符的市场环境，创新管理手段④规范物业服务企业行为，创新行业监管模式。31、《北京市物业管理办法》对物业管理的定义：是指业主自行或通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。32、《北京市物业管理办法》中划分物业管理区域的原则：建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。33、《北京市物业管理办法》对业主共同决定物业管理区域进行分立或合并事项时的规定：业主共同决定对物业管理区域进行分立或合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政