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北京物业管理法律法规讲课第一部分国家法律、国务院法规、部委规章（一）《物权法》001.《物权法》中业主建筑物区分所有权的内容？1类答：建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。003.《物权法》规定的住宅改变为经营性用房的前提条件？1类答:《物权法》第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。004.《物权法》规定的业主行使共有部分共有权的内容？1类答:《物权法》对业主行使共有部分所有权的规定主要有：1.业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务；2.建筑区划内的道路、绿地、物业管理用房以及其他公共场所、公用设施的所有权归属；3.对建筑区划内车位、车库的所有权归属做了规定。4.对建筑物及其附属设施的维修资金、费用分摊、收益分配等事项，做了规定。008.《物权法》中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有权归属的内容？1类答:《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”需要注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：1.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；2.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；3.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。009.《物权法》中关于建筑物及其附属费用分摊与收益分配的内容？答:《物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。010.《物权法》规定的建筑物及其附属设施的管理形式？答:《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。1、多选题：以下对《物权法》中业主建筑物区分所有权是指：A.业主对其专有部分享有所有权B.业主对其共有部分享有共有权C.业主对土地所有权按份共有D.业主对共有部分享有共同管理权E.业主可以转让房屋时,可以不转让共有部分（A.B.D）2、单选题：业主将住宅改变为经营性用房的,应当经()业主同意：A.全体业主B.多数业主C.所有有利害关系的业主D.多数有利害关系的业主E.业主委员会（C）3、判断题某开发商在房屋买卖合同中把建筑区划内约5平米的绿地作为小院送给甲业主，此绿地应归甲业主所有。（对）说明：已明示属于业主4、简答题某开发商在业主入住三年后改变出租车位方式，开始销售车位，业主担心权益受到侵害，请用物权法的规定作出解释？答：1.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；2.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；3.占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（二）《物业管理条例》015.《物业管理条例》对物业管理的定义？答:《条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。017.《物业管理条例》确立的七项基本制度及具体内容？答:《条例》在物业管理基本制度上进行了多项创新，创设了业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业服务企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金等七项基本制度。026.《前期物业服务合同》的定义？答：建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同称为《前期物业服务合同》。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。031.《物业管理条例》对物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作的规定？答：《条例》第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。035.《物业管理条例》中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的规定？答：《条例》第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。040.《物业管理条例》规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理？答：《条例》第六章规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。1、单选题：《物业管理条例》所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照（），对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。A.法律法规的规定B.业主大会的决定C.管理规约的约定D.物业服务合同的约定E.物业管理条例的规定（D）2、多选题：以下属于《物业管理条例》确立的基本制度的有：A.业主大会制度B.业主委员会制度C.管理规约D.业主大全议事规则E.物业承接查验（A.C.E）3、多选题：在物业管理区域内发生事故时，属于物业服务企业应当履行义务的有：A.采取应急措施，避免损失扩大B.及时报告政府有关部门C.想尽办法，避免媒体曝光D.协助做好救助工作E.保安人员必要时可以强制执法（A.B.D）4、判断题：业主按约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳。逾期仍不交纳的，业主委员会承担连带责任，物业服务企业可以向人民法院起诉。（错）说明：业委会不承担连带责任5、判断题：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。（错）说明：业主委员会应为业主大会（三）《住宅室内装饰装修管理办法》041.《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为？答：1.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；2.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；3.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；4.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；5.其他影响建筑结构和使用安全的行为（第五条）。044．需要变得建筑主体或承重结构时的处理方式？答：变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案（第十四条）。046.《住宅室内装饰装修管理办法》对因装修活动造成相邻住宅损失的处理规定？答：因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿（第三十三条）。1、多选题：《住宅室内装饰装修管理办法》对住宅装修的禁止行为有：A.未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，搭建建筑物；B.将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；C.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；D.损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；E.经燃气管理单位同意,可以拆改燃气设施.（B.C.D）说明：A由规划部门同意事项2、单选题：下列关于装饰装修的说法,不正确的是:A.因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；B.属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿;C.装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿;D.装修人因装修侵占公共空间,对共公部位和设施造成损害的,由物业服务企业责任其改正并进行处罚.（D）（六）《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（七）《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》075．最高人民法院认定业主的条件？答：依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。（物权法第二章第三节：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定导致物权设立、变更；因继承或者受遗赠取得物权的；因合法建造等事实行为设立物权的所有权人。上述所有权人须依照法律规定办理登记，未经登记，不发生物权效力。）076.最高人民法院对物权法所称专有部分的解释？答：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：1.具有构造上的独立性，能够明确区分；2.具有利用上的独立性，可以排他使用；3.能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。077.最高人民法院对物权法所称共有部分的解释？答：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：1.建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；2.其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。3．建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。079.最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定？1类答：1．专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；2．尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；3．尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；4．建筑物总面积，按照前项的统计总和计算（第八条）。081.最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定？答：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响（第十一条）。085.最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为？答：1．建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2．物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3．物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。1、多选题：下列情况可以认定为业主的有:A.执有房屋所有权证的；B.商品房买卖