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本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅廊坊安次区域市调报告谨呈：2013年7月●盛泽地产本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅安次区主要在售项目2安次区板块中科紫峰馨视界·花城红星国际广场本案安次区主要在售项目：德容帝景、馨视界花城、K2狮子城、馨视界花城、中科·紫峰、红星国际广场。德容帝景K2狮子城本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅安次区主要在售项目安次区内商品房供应以多层、高层、小高层等普通住宅产品为主，户型区间40—180㎡，总价区间30--117万。3项目名称占地面积（㎡）建筑面积（㎡）产品类型容积率户型区间（㎡）价格区间（万元）德荣帝景3858301294946小高层、高层2.280-13046-75馨视界花城59000129000高层1.870—11952-90K2狮子城30157005176000高层2.5040-14028-98中科·紫峰55773138873高层2.0060-16043-117红星国际广场81846246406高层、多层2.2047-9031-60本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅安次区——个案分析：德荣帝景廊坊最大的滨水公园之旁，以其绝无仅有的2000亩绿地、360°滨水景观优势领跑廊坊品质生活新理念，打造廊坊宜居的生活之城。开盘日期二期2012年10月1日（二期）交房日期2013年物业属性住宅所属商圈安次区核心区车位比1:1.5车位价格待定建筑类型板楼板塔结合小高层高层销售率在售4项目位置银河南路，龙河岸边开盘时间2011年7月30日发展商廊坊市荣翔房地产开发有限公司容积率2.2占地38万㎡绿化率40%总建筑面积120万㎡建筑类型高层板楼装修毛坯销售均价5700主力户型90㎡二居，120㎡三居总户数852本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅德荣帝景——规划特色以其绝无仅有的2000亩绿地、360°滨水景观优势领跑廊坊品质生活新理念5项目北部规划为龙河主题公园。自然生态环境是该项目一大卖点。该项目最终打造生活为主，兼具购物、娱乐、休闲等功能的复合城本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅德荣帝景——产品线德容帝景的二期产品产品为90㎡精致两居和110—130㎡三居6户型套数套数比例面积范围(㎡)二居26745%90三居31555%110-130总计582100%——在售：16#楼户型为90㎡左右两居，130㎡左右三居，为26层，两个单元，均为两梯四户，共208套房源17#楼户型为90㎡左右两居，110-130㎡左右三居，为26层，两个单元，为两梯三户和两梯四户，共182套房源;。18#楼户型为90㎡左右两居，110-120㎡左右三居，为24层，两个单元，为两梯四户，共192套房源;。根据市调结果显示，该项目近期去化情况一般，月均20套左右。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅德荣帝景——户型分析主打户型为为90㎡精致两居和110—130㎡三居7两居户型三居户型中间户型90㎡左右优点：全明户型，布局合理不足：卧室无阳台边户型130㎡左右优点：南北通透，全阳户型不足：次卧无阳台本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅德荣帝景——客群分析项目的客群分析主要包括：客群关注点、客群组成，通过客群分析可以了解该项目定位及市场情况。8针对项目客户主要关注点主要包括：配套设施、周边环境、产品质量、户型设计、价格优惠、园林景观、交通情况等方面。通过比较看到：该项目的主要卖点是生态公园。依龙河而建的生态公园及其相对低的价格，对客户吸引力较大。该项目廊坊刚需及改善型客群为主力客群，首次置业和二次置业比例相当，置业目的以自住为主。此外还有部分周边县区客户，购房以自住和投资为主，多为二次置业。该项目吸引少量北京客群，以投资为目的。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅德荣帝景——营销手段及推广德荣帝景目前全盘仅剩百余套，主要为常规推广渠道，广告宣传较多，报广、短信、户外、网络等均有覆盖，主要以报广及吊旗宣传。9本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅通过和精品项目全方位比较，可以得出我们项目的优势和劣势所在。10德容帝景——与本案对比与本案相比，德容帝景产品线、户型不够丰富。与本案相比，德容帝景商业配套没多大优势该项目实力与本案开发商实力相当对于交通而言，与本案相比各具优势，相差不大。与本案相比，该区域各方面与本案所在区域相比有一定差距。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅11德荣帝景——销售情况自2011年开盘后，持续顺销，2012年月均去化24套，前期成交较好，进入12月份，价格上涨幅度较大，成交较差；2013年上半年共成交123套，成交均价5773元/㎡，平均每月成交21套。销售情况本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅安次区——个案分析：馨视界花城地址：安次爱民道与西外环交口西行200米（馨视界小区西侧）开发商：河北中房房地产股份有限公司开发总占地面积：59000平方米总建筑面积：129000平方米规划户数：总户数1104户当期户数372户层高：2.8m容积率：1.8当前均价：7400元/平方米物业公司：廊坊市中房物业管理有限公司物业费：1.5元/平方米车位配比：车位充足1:1停车费：暂不对外出售项目规划运用了“国际文明生态居住标准”的理念,打造低密度居住样板。开盘日期2013.5.1交房日期2013年9月物业属性住宅商圈无户数372房型介绍67-106平米建筑类型板楼板塔结合高层销售率70%12本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅馨视界花城——规划特色项目共分三期开发，共13幢楼12-18层，物业类型为多层，小高层，目前二期在售13项目总建筑面积13万平米，容积率1.8，绿化率37%，依托馨视界一、二期成熟生态社区，项目规划运用了“国际文明生态居住标准”的理念，打造13栋12-18层简欧式风格建筑。一期本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅馨视界花城——产品配比项目分三期开发，目前二期在售，产品为二、三居14户型套数已售套数比例面积范围(㎡)二居44270%67-88三居66260%92-106总计1104——馨视界花城，目前推盘为二期，产品为多层和小高层；本期主要由产品两居占比为40%，两居室面积区间为67-88平方米；三居室占比为60%，三居室面积区间为92-106平方米，为紧凑型能型三居，为刚性型客户。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅户型以62-115㎡一居至三居，户型方正，楼间距宽阔，视野开阔1515馨视界·花城B-6#N户型3室2厅2卫2厨115.47㎡户型通透方正，面宽大，设计、布局简单，功能间安排合理。馨视界·花城B-3#5#-K户型1室2厅1卫1厨62.66㎡馨视界花城——户型赏析馨视界·花城B-2#I户型2室2厅1卫1厨97.68㎡本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅项目的客群分析主要包括：客群关注点、客群组成，通过客群分析可以了解该项目定位及市场情况。16馨视界花城——客群分析针对项目客户主要关注点主要包括：配套设施、周边环境、产品质量、户型设计、价格优惠、园林景观、交通情况等方面。通过比较看到：价格为该项目客群重要的关注点，其次为周边配套和社区环境。该项目廊坊刚需及改善型客群为主力客群，首次置业和二次置业比例相当，置业目的以自住为主。此外还有部分周边县区客户，购房以自住和投资为主，多为二次置业。受区位因素影响，该项目吸引部分北京客群，以投资为目的。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅17馨视界花城——营销手段及推广营销推广主题概念“国际文明生态居住标准”的理念，13栋12-18层简欧式风格建筑形象定位低密学区居住社区核心卖点产品/教育/配套/环境宣传手段网络、报广、短信、户外、活动、DM派单活动营销全款97折，按揭98折本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅从项目因素打分，与馨视界花城相比，本案产品优势明显18馨视界花城——与本案对比与本案相比，馨视界花城产品形式过于单一，户型设计欠佳。与本案相比，馨视界花城和本案相似。本案为上市公司资金实力雄厚，馨视界花城开发商资金，名誉度欠佳。本案交通略优于馨视界花城。本案位于广阳区，区位较馨视界花城略好略好。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅19馨视界花城——销售情况项目2012年共成交295套，成交均价6328元/㎡，平均每月成交73套；2013年上半年共成交131套，成交均价6670元/㎡，平均每月成交21套。销售情况本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅安次区——个案分析：K2狮子城廊坊最大的滨水公园之旁，以其绝无仅有的2000亩绿地、360°滨水景观优势领跑廊坊品质生活新理念，打造廊坊宜居的生活之城。开盘日期二期2012年10月开盘交房日期2013年物业属性住宅所属商圈安次区核心区车位比1:1.5车位价格待定建筑类型板楼板塔结合小高层高层销售率在售20项目位置廊坊市安次区南龙道与永兴路交叉口开盘时间2013年1月1日发展商廊坊市中投置地房地产开发有限公司容积率2.5占地301万㎡绿化率35%总建筑面积517万㎡建筑类型高层板楼装修毛坯销售均价待定主力户型88~90㎡二居、107~138㎡三居总户数一、二期共4052户推广主题新加坡式度假生活本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅安次区——个案分析：K2狮子城酒吧街购物街购物中心学校娱乐中心学校学校会所餐饮街、购物中心、写字楼学校学校幼儿园130万㎡大型商业综合体，建成后将成为城南最大的商业、商务中心。规划5所学校、1所幼儿园（北大公学双语幼儿园）、30万㎡双公园。10亿打造红星美凯龙，新的区政府办公大楼规划在内。本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅K2狮子城——产品线K2狮子城产品主要为90平米的全阳两居22户型通透两居全阳两居西客厅三室通透三室四室户型编号A1A2A3C2D面积90平米左右90平米左右110平米左右120平米左右160-183平米套数2705043619892比例25%46%3%18%8%去化率30%43%50%17%13%价格67006600650065006300本报告文档定义为：保密请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅K2狮子城——营销手段及推广项目打造大面积园林示范区，通过园林路径将售楼处与样板间串联，将园林最大化的展示给客户，增加客户心理预期23“国贸30分钟”打造近京项目，以派单宣传为主，结合大批量的户外覆盖廊坊市区及北京东、南等区域，同时覆盖廊坊、北京两类客群营销推广主题概念复合型地产、低密、宜居、配套齐全形象定位生活为主，兼具购物、娱乐、休闲等功能的复合城核心卖点环境/产品/价格宣传手段网络、户外、DM派单活动营销项目自首期开盘以来，采取赠送物业费、购房折扣等优惠等活动道旗围挡宣传单