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XX·XXX堡项目产品规划建议书2017.02.17Part1产品定位①项目本体及区位②SWOT分析③住宅定位④客群定位通过项目本体及区位情况结合市场及竞品现状，以客群为指向，定位产品。高教区体育中心商业金融文化区行政中心滨水休闲商业区文化公园本案位于东部新区核心地段，东部板块规划建设：商业金融文化区、行政中心、滨水休闲商业综合区、东湖公园、体育中心、文化公园、休闲健身走廊、生态居住区等，是承接邯郸市未来新兴产业、城市功能的主要空间，区域规划长期看好回顾产品定位项目本体及定位回顾规划新区，净地开发地块内部秦皇大街丛台东路锦河湾在建客运总站地块内部在建客运总站地块位于秦皇大街东部，丛台东路南部，娲皇路以北，荀子大街以西；净地开发，周边配套较为欠缺产品定位项目本体及定位•村庄拆迁的不定因素•无•所在区域为城市规划发展方向，发展空间巨大。•区域内住宅产品较少，竞争相对较弱•基础设施及配套设施正在建设中尚未完善。•目前人口聚集度较低。•市委市政府重点关注项目，支持力度大；•邯郸人对项目区域认可度高；•毗邻高铁站、客运中心,紧邻联纺路、丛台路、站前大街，交通条件优越；•项目位于东部新城核心区，属于核心商务区范围内为数不多的住宅项目，区位优势明显；•意向宗地地势平坦，利于快速施工、开发；地块方正、便于规划。优势劣势风险机会回顾项目所处板块位于东部核心区，政府主导城市重点发展方向，前景规划良好，区域认可度价值高，周边配套较为欠缺，总体来讲优势突出，可操控性强。产品定位SWOT分析地块住宅定位：东部新核心品质住宅回顾经过前期的深入研究，从地段、品牌、园林、建筑等多方面进行研究，提炼项目的核心卖点，最终得出本案的定位产品定位住宅定位高开区40%丛台区30%本项目邯山区14%复兴区7%邯郸县馆陶临漳9%其他县荣盛观邸项目位于本案东侧，通过对重点竞品项目荣盛官邸项目成交客户分析，我们认为本案客户以高开区，丛台区为主，其它区域总体约占30%比例。回顾产品定位客群定位次主力客群----财富成长家庭：为改善居住环境的客群主力客群----白领菁英一族：公司白领、买房结婚或首次改善年轻客群次主力客群--城市新锐:首次置业，父母赞助次主力客群----财富阶层:拥有一定财富积累的有品位的高端群体覆盖全城网聚四类客群回顾通过内部客户样本的分析，从事职业、年龄、购房需求、年收入等多维度研究，我们得出我们的客户群体产品定位客群定位1、本区域市场关注度高，潜力大，供需两旺，已开发项目均取得不错的销售业绩2、荣盛、美的、隆基泰和等品牌开发商的进入将本区域的市场热度推向高点3、产品方面100-120㎡去化速度快，属于“炙手可热”的市场宠儿。中高端住宅中120-140㎡舒适型三居成为改善型客群青睐的主力产品。160-200㎡之间的产品拥有少量需求，200平面以上户型滞销.4、市场价格方面从5500-7000，存在较大价格差距，考虑到荣盛已为本区域树立价格标杆，同时对比后续开发的美的及隆基泰和项目，本案拥有位置和成本上的双重优势，销售前景相对乐观。总结本案所处区域板块，众多品牌房企竞相入住，区域认可度较高，市场的热度向东部新区转移，产品以改善性需求为主，竞品销售情况取得不俗的业绩。产品定位市场总结产品定位产品规划目标品牌目标、企业目标借助本案产品推售的契机，迅速形成市场影响力及树立新形象，一炮而红，从而奠定荣科品牌基础。产品塑造目标区别传统建筑风格，打造差异化产品，塑造具有浓烈荣科色彩印象的产品，填补市场空白，具体营销目标通过对环境的塑造，提升购房者的体验，产生消费冲动，产品力效应最大化。思考1）项目本体：净地开发，配套较为欠缺2）项目区位：邯郸最具升值潜力的核心区域3）SWOT分析：竞争优势明显，可操作性强4）产品定位：东部新核心，品质住宅5）客群定位：高开区、丛台区客户为重点客户，改善性需求为主问题导出1、建筑风格如何打造？2、景观园林如何演绎？3、售楼处如何设置？4、示范区如何完美呈现？基于本案的定位，在竞争市场下，在兼顾成本及市场需求情况下，产品力发挥最大化，我们要打造什么样的产品？Part2规划建议①建筑风格建议②景观园林建议③售楼处设置建议④示范区建议综合考虑产品成本把控、销售去化速度与溢价等，结合客户喜好，提出建议建筑风格建议竞品研究-东尚名筑东尚名筑占地面积约3.3万㎡总建筑面积10.79万结构形式小高层、高层公摊率20-25%容积率2.49绿化率35%总户数683一期户数683开盘时间预计2016年8月交房时间2018年底规划形态整体规划6东住宅，北侧2东25层高层，南侧4东17层小高层。采用围合式设计。建筑风格新中式与赖特相结合主力户型120-130三室项目地址荀子大街以东、新区经一街以北开发商邯郸东尚房地产开发有限公司万浩红玺城占地面积5.58万㎡总建筑面积18.33万㎡结构形式17层小高层、24层高层公摊率20%容积率2.5绿化率39％总户数约900套一期户数638开盘时间7月交房时间18年底规划形态项目规划10栋小高层住宅，采用围合式设计，1-3号楼为24层，4-10号楼为17层小高层建筑风格Artdeco主力户型118-138㎡三室项目地址丛台路与廉颇大街交叉口东北角开发商河北万浩房地产开发有限公司6#2#3#4#5#1#7#8#9#10#建筑风格建议竞品研究-万浩红玺城荣盛官邸占地面积约8.8万㎡总建筑面积34.7万结构形式高层公摊率20-25%容积率3.0绿化率35%总户数1725一期户数858开盘时间2016年6月25日交房时间2018年底规划形态整体规划6东住宅，北侧2东25层高层，南侧4东17层小高层。采用围合式设计。建筑风格法式风格主力户型120-140三室项目地址荀子大街以东、丛台路以南开发商荣盛房地产发展股份有限公司建筑风格建议竞品研究-荣盛官邸新亚洲建筑风格目前国际建筑界极受推崇的一种理念。主张以具有浓厚地域特色的传统文化为根基，融入现代西方文化，在更加关注现代生活的舒适性的同时，亦让亚洲优秀传统文化得以传承和发扬。建筑风格建议新亚洲风格—本案建议选用该风格的三大理由：1、世界上最为流行的建筑风格之一；2、美观的同时，兼顾了建筑成本的节约；3、建筑风格独树一帜，眼前一亮；平和、平静、充满禅意建筑风格建议新亚洲风格—本案建议建筑风格建议新亚洲风格—本案建议和谐、宜居、内敛的诗意生活的江南园林景观园林风格建议竞品研究-荣盛官邸景观园林风格建议竞品研究-东尚名筑景观园林风格建议案例借鉴-万科金域蓝湾差异化的打造，邯郸首家泰式皇家风格园林，景观水池、五重景观园林、泰式元素雕塑等，浓郁的异国风情，给大众带来眼前一亮的观感景观园林风格建议泰式风情园林-本案建议景观园林风格建议泰式风情园林-本案建议售楼处主入口，设置景观水池，迎宾墙，水池两侧铺设石材铺装路，灵气十足，增强质感售楼处设置建议外围设置-本案建议商业包装——高端社区强有力的展示[目的]为客户营造高端的商业氛围，通过对项目外围商业的包装大大提升碧桂园高端项目的昭示性[方式]将沿街底商进行统一的商业包装、增加一些景观小品和花池，并设置休闲桌椅、遮阳伞等可供客户休闲休憩的设施；售楼处设置建议外围设置-本案建议专属大道——业主回家的仪仗队[目的]为客户营造专属感，亲切感及尊贵感[方式]将路两侧的灯杆挂旗、增加一些雕塑小品和花池，通往售楼处的路面画上专属停车位。售楼处设置建议外围设置-本案建议区位沙盘财务室VIP室洽谈区VIP室沙盘水吧接待台贷款咨询区1）接待台2）区域沙盘3）沙盘4）洽谈区LED大屏销售办公室售楼处设置建议内部设置-本案建议1）水吧台2）贷款咨询区3）财务室4）vip室区位沙盘财务室VIP室洽谈区VIP室沙盘水吧接待台贷款咨询区LED大屏销售办公室售楼处设置建议内部设置-本案建议参观动线：进入销售中心引导区（logo墙）接待台区域沙盘沙盘洽谈区离开销售大厅区位沙盘财务室VIP室洽谈区VIP室沙盘水吧接待台贷款咨询区LED大屏销售办公室售楼处设置建议动线设置-本案建议氛围设置-本案建议售楼处设置建议展示道具：案场设置-本案建议售楼处设置建议案场设置-本案建议售楼处设置建议营销中心金属字玫瑰金不锈钢字+内打灯透光在售楼处上方增加项目名称玫瑰金不锈钢字并且搭配内打灯等，增加营销中心昭示性售楼处外立面亮化售楼处外立面亮化在外立面增加灯带、部分射灯等，夜晚增加昭示性。案场设置-本案建议售楼处设置建议建议采用黑色亚克力制作，结合激光切割技术，外加对路网LED灯光编程技术，塑造现代科技的视觉效果，三层板叠加制作，营造立体效果，用发光透视效果展示周边环境；制作范围：项目周边10公里半径内的配图展示；材质、灯光：采用进口亚克力玻璃制作，采用激光机雕刻出区域模型上面的路网、建筑、文字等，并在镜面玻璃反面喷漆及安装不同颜色LED灯光来制作；重点表现：A、交通轨道；B、生活配套；C、环境优势等；沙盘设置-本案建议售楼处设置建议灯光效果：楼体内设计万家灯火灯光效果，用浅黄暖光、白光等色调的LED灯有选择性地分布在不同楼体内；水系水景：采用进口仿真水制作；商业街的灯光应保持绚丽，通过商业街小品摆设、户外构建、人物的设置及商铺内柜台摆设，营造浓厚的商业气氛；楼宇上方均需设置发光字牌，标识楼栋号，苑区设置发光字牌，标识苑区名称；根据当地植物特性，设置层次分明的园林景观，渲染当地气候特点，整体打造高端社区环境；模型盘面空白处需增设制作《温馨提示》标牌，以标明本模型仅供参考。作为要约邀请，以“提示”方式做免责；沙盘设置-本案建议售楼处设置建议示范区建议示范区大门设置-本案建议大门示范区建议示范区LOGO墙设置-本案建议示范区建议示范区景观设置-本案建议泰式风情园林三大主题：一是以水为主题的蝶形泳池，不规则的造型宛如一颗翡翠，营造出随意、放松的休闲氛围，配以亚热带名贵树木，是业主最佳的运动休闲选择；二是以运动为主题的广场，“运动不应是在健身房，而是要回归自然”，将各种运动设施融入原生态园林里，使住户在运动的同时能呼吸原生态的大氧吧，有“在森林里做运动”的感觉。三是以休闲为主题的绿地广场，是一个心情放飞的地方，由草坪、景观步道，休闲桌椅组成。示范区建议示范区景观设置-本案建议在板房入口设置区位示意图，方便销售在此亦可解释交通区位优势。板房过道设置绿植墙，天花紫色纱幔，地上浅蓝色，再配合盘载堆头，使整体色彩鲜明，活跃主题。示范区建议板房通道设置-本案建议临建板房空白墙身装饰示范区建议临建样板房设置-本案建议建议：选择3套主力户型做临时样板间展示现代简约风格-112㎡户型现代奢华+中式元素-139㎡户型欧式奢华风格-172㎡户型示范区建议样板房设置-本案建议现代简约风格-112㎡户型示范区建议样板房设置-本案建议现代奢华+中式元素-139㎡户型示范区建议样板房设置-本案建议欧式奢华风格-172㎡户型示范区建议样板房设置-本案建议ThanksforyourattentionWishyouagoodday!欧式奢华风格-172㎡户型示范区建议样板房设置-本案建议欧式奢华风格-172㎡户型示范区建议样板房设置-本案建议欧式奢华风格-172㎡户型示范区建议样板房设置-本案建议欧式奢华风格-172㎡户型示范区建议样板房设置-本案建议