周一男案带给物业公司的法律启示深圳市物业管理协会

周一男案带给物业公司的法律启示深圳市物业管理协会2007-3-211:34:45““周一男案”带给物业公司的法律启示一、案情背景2004年5月29日，深圳市福田区信拓花园发生凶案。居住于此花园的业主周一男、其女友向某及小孩、保姆等5人惨遭杀害。罪犯目标明确、手段残忍，案中被害人数为深圳建市以来最多，且因周曾任凤凰卫视董事局副主席的身份，因此引起了海内外媒体的密切关注，各地媒体纷纷报道，小区沉浸在一片愁云惨雾之中。物管公司承受着巨大的压力。警方在案发30小时后，迅速将凶手抓捕归案，随着案情的逐步明朗，这[宗手段凶残、策划周密的案情终于真相大白：周的女友向某嗜好打牌，认识罪犯吴某和罗某，并数次邀请二人到家打牌，因出手阔绰，炫耀财富，引起吴某等人的犯罪动机，进而开始观察和筹划。罪犯利用熟人关系，伺机骗其家中保姆开门。将连保姆在内及其后陆续返家的共五人捆绑并最张逐一杀害。案发后，物管公司领导立即赶到现场紧急处理，精心部署，积极配合警方破案。之后逐户上门做安抚工作，以使居民迅速脱离案件造成的阴影。随着案犯被抓捕归案和案情的真相大白，居民的生活较快地恢复到了正常状态。2004年11月，法院终审判决罗某等五名罪凶死刑，凶徒终于得到了应有的惩罚。二、民事诉讼2005年3月，向某之父以该小区物业公司“失职”，“与惨案的发生有着相当的因果关系”、“应对罪犯的侵权行为承担补充赔偿责任”为由。向该公司提出120万元的民事赔款，由此引发一起民事诉讼。2005年6月，深圳市福田区人民法院对此案立案受理，11月结案。原告认为：案发当天，罗军等罪犯长时间在信拓花园门口守候，进进出出形迹可疑，但该小区的保安没有询问，也没登记，门卫形同虚设。罪犯作案后，又畅通无阻地离开信拓花园。此案案犯人数多达4人，杀害共5人，目标之大、作案时间之长、进出次数之多，均属罕见，而门卫、保安人员居然没有丝毫发觉。某物业管理公司疏于管理，致使其亲属在家中长达10个小时陷入绝境，本可得到救助却因无人发现而无法得到救助，最终惨遭杀害，这与深圳市信拓物业管理有限公司懈怠履行安全保障义务有相当因果关系，物业公司应对罪犯的侵权行为承担补充赔偿责任。被告应承担原告之女向永进、外孙女杨诗逸在深圳信拓花园9栋E101房被害的死亡赔偿金956236.80元、丧葬费30413无、被抚养人生活费58547元、差旅交通费5520.90元、精神损害抚慰金149282.30元，共计120万元，并承担本案全部诉讼费用。被告认为：原告的诉求无事实和法律依据，应予以驳回。被告不具有承提受害人人身、财产安全的法定义务。一直以来，小区治安良好，气氛祥和，被告在小区管理中已尽到应有的谨慎和勤勉，不存在违约行为。受害人受害的原因与被告的管理无关，这是一起有组织、有预谋的犯罪，案件发生完全基于受害人向永进交友不慎所致，犯罪主体罗军等人才是民事责任承担的主体，被告在罪犯实施犯罪行为时，不具有共同故意，不应承担共同侵权的连带责任。由于原告起诉的过程中，考虑到罪犯的实际赔偿能力，主动将法院判决罪犯需赔偿其的104万余元变更为1万元，法院准许了该诉讼请求，并通知原告可以领取1万元的执行款。而现在罪犯已经共同将1万元赔清，物业公司也就不必承担补充赔偿责任了。2005年11月21日，福田区人民法院一审判决：物业管理企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。物业管理企业作为从事经营活动的社会组织，对其管理区域内的人员的人身、财产安全负有合理限度范围内的安全保障义务。该义务为法定义务，不得以约定减轻或免除。……原告的女儿向永进被杀害虽然是罗军等人的犯罪行为造成的，但如果被告认真履行了安全保障义务，则极有可能避免该损害结果的发生，被告懈怠履行安全保障义务与向永进被犯罪分子杀害的损害后果之间具有相当因果关系，被告对此应承担相应的民事责任。……本院酌情认定被告应对罗军等5名犯罪分子的赔偿额承担20%的补充赔偿责任为宜。……原告的损失已得到了赔偿，因此，被告无须再承担1万元的补充赔偿责任。由于此一审判决未将抢杀人案的发生与物业管理公司是否规范尽责界定清晰，物业管理不能接受这样的裁决，物为公司认为自己没有过错，但一审判决物业公司有过错，为洗清不白之冤，物管公司提出了上诉。2006年11月28日，深圳市中级人民法院民事判决书报费2006）深中法民一终字第1153号终审判决：“物业管理公司在小区各楼道入口均安装密码防盗门，住户或其他人凭密码方可进入。因案件发生是熟人作案，且经事前精心策划，骗取保姆主动开门，即使物业管理公司在案发时对罪犯进行询问或登记，在该等情况下，物业管理公司也难以防止或制止损结果的发生，物业管理公司已尽到了合理限度范围内的安全保障义务，对损害结果的发生不存在过错，无需承但民事责任。”三、给物业公司的法律启示现在，这起民事诉讼案终于落幕了。整个案件的审理历时近三年，五次开庭，最后终审判决撤销了一审判决，物管公司不存在过错，无需承担本案民事责任。最新的调查表明，社会安全已经是全社会最关心的问题之一，同时也给从事社会服务业的物业管理行业带来了空前的压力。如何配合公安城管、居委会等政府部门，并与小区住户一道共同构建和谐社区、和谐社会，履行企业职责，特别是尽到“合理限度范围内的安全保障义务”，也是此案给物业行业带来的重要启示：启示一：在合同或服务条款中明确约定有关登记、询问的规则。根据小区的具体情况，通过仅负责小区公共区域的安全保障责任和义务、不负责业主人身、财产安全的界限，并在物业管理服务合同中加以确定，不失为一种值得借鉴的做法。启示二：日常管理尽心尽责。物业管理企业作为服务行业，对保护业主的人身、财产安全负有合理限度范围的安全保障义务，责任重于泰山，不容懈怠。这就要求物管企业在日常工作中，必须将企业理念、企业方针转化为工作的细节。这就要求物管企业在日常工作的细节、员工的追求，“写我所做的，做我所写的”，并严格按标准要求执行。启示三：重视政府的各项专业考评检查。物管公司根据物业管理相关法律法规及物业管理协会的行业要求，通过日常精细化管理、规范化运作，不仅为业主提供了优质的服务、安全文明的居住环境，而且更要考虚楼宇的保值增值。尤其是政府相关部门的检查评比越来越严格，这一点提醒物业公司今后应正确面对、积极参与政府部门的评比，作为检查物管公司工作、提高服务品质有效手段。启示四：安全防范需要各方支持、群防群治。一方面物管公司应宣传、引导和发动住户加强安全防范、提高安全意识，形成“小区安全大家管、小区安全靠大家”的良好氛围。另一方面物管公司应多协助、配合派出所、居委会、街道办等政府部门的工作，加强沟通，将小区内的一些不安定、不和谐的隐患和因素消除在萌芽状态，共同营造安全、和谐、文明、高尚的新社区。启示五：综合有效地运用各种专业防范措施。从服务提供者的角度而言，必须通过各种人防、物防和技防等多重措施来保障安全。启示六：应急预案策划演练，现场记录仔细保管。值得注意的是工作记录、现场录像等资料，看似简单重复，但都是证明自身是否尽到“合理限度范围内安全保障义务”的有力证据，必须认真妥善使用、保存。启示七：设备设施完好运行。技防设备的完好在物业管理工作方面越显重要，特别是对于现场记录的相关摄像头、录相机需保持完好，设备损坏时应缩短维修时间并采取临时替代措施，一旦发生案件，可以迅速提供相关资料，不仅有利于案件的侦破，也可以为自身是否尽责提供依据。启示八：安全防范，涵义宽广，责任重大。由此案延伸开来，安全防范不仅仅是保安管理，还包括车辆车场管理、消防运行和维保管理各个方面。由此案引发行业对各种安全保障义务的广泛思考、良性促动，不失为此案带给物业管理行业的新的启示，其意义也更为深远。