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第五章土地税费法律制度国有土地有偿使用费（土地出让金、土地收益金、新增建设用地土地有偿使用费、外商投资企业场地使用费）耕地占用税城镇土地使用税土地增值税新菜地开发基金其他有关土地税费（契税，等)一、国有土地有偿使用费（一）国有土地使用权出让金土地出让金不得低于政府规定的基准地价的最低价土地出让收入由财政部门负责征收管理，可由国土资源管理部门负责具体征收。土地使用权出让金分配及使用1989年国务院发布的《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》中规定，国有土地使用权有偿出让的收入必须上交财政，其中40％上交中央财政，60％留归地方财政2006年12月，国家财政部、国土资源部、中国人民银行联合制定并颁布了《国有土地使用权出让收支管理办法》从2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理。土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。（二）土地收益金划拨土地使用权，转让或出租房地产收益上缴国家。具体规定或办法尚未出台（三）新增建设用地土地有偿使用费新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民政府收取的平均土地纯收益。缴纳范围为规划区内城市批次里的新增建设用地（农用地、未利用地），城市规划区外，独立选址的以出让方式区的土地的。征收标准财政部将会同国土资源部根据国家土地调控政策需要，结合各地基准地价水平、耕地总量和人均耕地面积、社会经济发展水平等状况，适时调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别和征收标准，并向全社会公布。单位：元/每平方米类别划分详见2006-11-7财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知等别 123456789101112131415标准140120100806456484234282420161410使用1999年8月财政部、国土资源部《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》新增建设用地的土地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。严禁市、县人民政府和有关部门将新增建设用地土地有偿使用费转嫁由用地单位缴纳。专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发等开支。向中西部地区和粮食主产区倾斜。（四）外商投资企业场地使用费以划拨方式取得土地使用权的，外商投资企业由于没有支付土地出让金，应当按规定缴纳场地使用费。外商投资企业场地使用费，是指外商独资、合营、合作企业，利用中方合资或合作者原使用的土地所交纳的费用。它由场地开发费和土地使用费两部分组成。场地开发费主要包括：征用土地的补偿费、原有建筑物拆迁费、人员安置费以及外商企业直接配套的厂外道路、管线等基础设施应分摊的投资费用。土地使用费是指外商投资企业在经营期限内，按照所使用土地的等级和定额标准按年向地方人民政府交纳的用地费。二、耕地占用税1、概念耕地占用税，是指对占用耕地建房或者进行其他非农业建设的单位和个人，依据其占用的耕地面积征收的一种税。耕地占用税由地方税务机关负责征收。2、征税对象与征税范围1.种植粮食作物、经济作物的土地2.菜地3.园地4.鱼塘5.占用其他农用地3、耕地占用税的计征《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，自2008年1月1日起施行（具体文件见附件）耕地占用税的税额规定如下：（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。经济发达，且人均耕地很少地区、基本农田，适当提高耕地占用税减免下列情形免征耕地占用税：军事设施占用耕地；学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。三、城镇土地使用税1、概念城镇土地使用税：它是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据而征收的一种税。2、征税对象在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。3、计税依据和税率土地使用税每平方米年税额如下：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。依据为纳税人实际占有的土地面积，从量计征。按年计算、分期缴纳。计税依据和税率省、自治区、直辖市人民政府，应当在本条例第四条规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30%.经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。城镇土地使用税减免下列土地免缴土地使用税：（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；（七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。征收由土地所在地的税务机关征收。新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。四、土地增值税1、概念土地增值税，是指对转让土地使用权、地上建筑物及其他附着物取得的增值额一次性征收的税种，属于资源税的一种特殊形式。2、征税对象《土地增值税条例》第2条规定：凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。3、记税依据记税依据：房地地产转让增值额=收入-《土地增值税条例》规定的扣除项目金额增值额的扣除项目：1)取得土地使用权所支付的金额；2)开发土地的成本、费用；3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4)与转让房地产有关的税金；5)财政部规定的其他扣除项目。4、土地增值税的税率（超率累进税率）1)增值额未超过扣除项目金额的50％的部分，税率为30％；2)增值额超过扣除项目金额的50％，未超过扣除项目金额的100％的部分，税率为40％；3)增值额超过扣除项目金额的100，未超过扣除项目金额的200％的部分，税率为50％；4)增值额超过扣除项目金额的200%的部分，税率为60%。国家税务总局对房地产企业土地增值税实行全面清算。五、新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金：是指在征用城市郊区的菜地进行非农业建设时，用地单位按照国家有关规定缴纳的费用。新菜地，是指城市（不含县城、建制镇的工矿区）郊区，为供应城市居民吃菜，连续3年以上常年种菜或者养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘。一年只种一茬或因调整茬口安排种植蔬菜的，均不作为本办法所称的菜地。在蔬菜产销放开后，能够满足供应，不再需要开发新菜地的城市，不收取新菜地开发建设基金。征收标准费用标准（一）在城市人口（不含郊县人口，是指市区和郊区的非农业人口，下同）100万以上的市，每征用一亩菜地，缴纳7000至1万元。（二）在城市人口50万以上，不足100万的市，每征用一亩菜地，缴纳5000至7000元；在京、津、沪所辖县征用为供应直辖市居民吃菜的菜地，也按该标准缴纳。（三）在城市人口不足50万的市，每征用一亩菜地，缴纳3000元至5000元。各省、自治区、直辖市应在上述额度内，根据本辖区城市的菜地建设基础和生产情况，区别近郊和远郊，规定具体标准。征收用地单位向国家缴纳的新菜地开发建设基金，统一由所在市的中国农业银行根据土地管理机关核定的缴款数额和开具的缴款通知单收款。市人民政府的农业和蔬菜生产主管部门要会同商业等有关部门，对本市辖区城郊菜地的开发建设，做出规划，并制定资金使用计划，报经同级人民政府审查、批准后，组织实施。四、契税契税：是指当土地使用权或者房屋所有权权属发生转移或变更时，向该土地或者房屋的产权受让单位或个人一次性征收的税种。（一）国有土地使用权出让；（二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；（三）房屋买卖；（四）房屋赠与；（五）房屋交换。不包括农村集体土地承包经营权的转移契税的税率为3%-5%，（具体由省、自治区、直辖市人民政府确定）契税的计税依据：（l）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（3)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。应纳税额＝计税依据×税率减免有下列情形之一的，减征或者免征契税：（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。其它有关规定祥见：《中华人民共和国契税暂行条例》1997.4.23继承房地产是否要交契税？讨论：五、其它土地税费土地营业税耕地开垦费土地荒芜费土地闲置费土地价格评估费土地权属调查费、地籍测绘费管理性费用（征地管理费、土地登记费、书证费、手续费）土地营业税与印花税土地营业税：转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。依据：《中华人民共和国营业税暂行条例》印花税对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。依据：《中华人民共和国印花税暂行条例》《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。依据：《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》《关于城市维护建设税几个具体问题的规定》教育费附加教育费附加：是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。依据：《征收教育费附加的暂行规定》《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》作业：房地产交易应缴纳那些税费？继承房地产应该缴纳那些税费？农村建房应该缴纳那些税费？