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第三章土地使用权法律制度第一节国有土地使用权划拨制度第二节土地有偿使用制度第三节土地承包经营法律制度《城市房地产管理法》第22条：土地使用权划拨是指经过县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用。一、国有土地使用权划拨概念第一节国有土地使用权划拨制度二、国有土地使用权划拨特点无期—没有明确的期限无偿—无需支付土地使用权出让金，但可能缴纳相应补偿无自由流转权利—不能转让、出租和抵押三、土地使用权划拨的范围下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地、军事用地、城市基础设施和公益事业用地、重点项目用地、法律行政法规规定的其他用地。土地使用权划拨是一种行政行为，有利于维护社会公共利益，提高行政效率；但造成了国有土地收益大量流失，土地资源配置效率差。案例：某市自来水厂拟与某房地产开发公司合作，在城郊结合部兴建一个高标准水厂。由自来水公司提供土地，办好一切建设手续；由房地产公司负责建设。自水厂投产之日起，前十年的水费收入归房地产公司；期满之后，水厂一切权益归自来水公司。讨论：这种情况下欲想取得土地使用权是否符合“确属必需”的条件？四、土地使用权划拨的程序预审由市、县人民政府颁发《国有土地使用证》（划拨）申请审查批准登记案情介绍：2003年6月，某粮站在经济利益的驱动下，拆掉场区东侧院墙，扒掉一间厂房，擅自将坐落在国道旁的繁华地段原行政划拨的600平米生产办公用地改为商业用地，并将底层作为商场出租给一些单位和个人，用做经商场地。问题：上述行为是否合法？五、划拨使用的限制条件1、不得擅自改变土地用途2、服从人民政府对土地使用权的收回—无偿收回原因：社会公共利益；土地使用者迁移、破产等原因停止使用土地。收回划拨土地使用权时，虽然是无偿收回，但对其地上建筑物、其他附着物、市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。注意：3、权利流转必须遵守有关规定符合下列条件的，划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照规定签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。六、划拨土地使用权的终止国家征收使用人不再需要特定项目终止土地灭失企业改制中划拨土地使用权处置P119（自学）第二节土地有偿使用制度土地所有者将一定期限内的土地使用权提供给使用者，其按照合同规定支付有偿使用费。土地使用权出让土地使用权租赁土地使用权抵押土地使用权作价入股土地承包经营一、土地使用权出让（一）概念土地使用权出让是指：国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让垄断土地一级市场（二）土地使用权出让特征1.期限性居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。2.有偿性—与划拨土地使用权的明显区别3.权利行使的相对任意性4.本质是民事法律行为问题：土地使用权出让和土地使用权划拨的区别？（三）土地使用权出让的程序拟订出让方案报批组织实施和发证备案土地征用审批权限由国务院批准基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。原规定：耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上，由国务院批准；耕地3亩以下、其土地10亩以下，由县级人民政府批准。（四）土地使用权的出让方式协议出让拍卖出让招标出让挂牌出让《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。成都市国有土地使用权拍卖出让公告（五）土地使用权出让合同目的：明确双方的权利义务关系。合同的主要条款1．双方当事人的名称、住所；2．所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状况；3．土地使用期限，即出让期限；4．出让金的数额及给付方式；5．土地使用规则；6．违约责任；7．双方认为应约定的其他方式；8．纠纷的解决方式；9．订立的地点、日期二、土地转让（一）土地使用权转让的内涵土地使用权转让：土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的民事法律行为。（二）土地使用权转让的原则权利义务同时移转—“认地不认人”产权一致—“房地一致”效益不可损效益不可损原则土地使用权转让价格明显低于市场价格时，市、县人民政府有优先购买权；土地使用权转让价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施给予调节。（三）土地使用权转让的条件1、以出让方式取得的土地使用权转让条件：已经支付全部出让金，取得土地使用权证书；按照合同约定进行投资开发属于房屋建设工程的，完成开发总投资的25％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；持有房屋所有权证。2、以划拨方式取得的土地使用权的转让条件：有批准权的人民政府准予转让办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。（四）国有土地使用权转让方式出售交换赠与继承入股五通一平土地五通一平土地五通一平土地五通一平土地三、土地使用权出租（一）含义土地使用权出租：土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。租赁土地使用权必须以书面形式订立租赁合同，并到有关部门进行登记。出租期限？（二）基本条件1、出租人是合法的土地使用权受让人2、出租人须持有合法的证件3、出租时已支付全部出让金并对土地进行一定投资开发4、出租不能违背原出让合同5、没有权属纠纷、未受到司法或行政机关的限制；6、如存在共有人，必须征得其他共有人的同意。土地出租房屋出租目的在于目的在于利用土地利用房屋可以在合同允许的范围内对土地及地上物合理改变不能擅自改变土地状况和地上物状态四、土地使用权抵押土地使用权将土地使用权作为履行债务的担保而抵押给债权人的行为。土地抵押权变价处分权：优先受偿权：债务人无法清偿债务时，债权人依法定程序拍卖、变卖该土地使用权，以实现清偿债务的权利。清偿债务时，土地抵押权优先于普通债权，登记在先的土地抵押权优于登记在后的土地抵押权。（二）土地使用权抵押客体的范围（1）出让土地使用权（2）划拨土地使用权，符合以下条件：土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；签订出让合同，补交出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交出让金。不可以设定抵钾的土地使用权以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其它社会公益设施以及所占用的土地使用权权属不明或有争议的土地使用权、依法被查封监管的土地使用权（三）当事人的权利义务1、抵押人继续享有占有、使用和收益的权利处分权土地使用权，包括转让、出租土地使用权，但必须通知抵押权人并征得同意。必须按照出让和抵押合同的约定使用土地2、抵押权人优先受偿权优先于一般债务，但不得优于工资、税金等保全抵押权物上代位权让与处分权连同债权一起让与他人，须通知抵押人（四）土地抵押权的效力1、土地抵押权担保的范围主债权及其所生之利息债权未获清偿所生的违约金或损害赔偿金实现抵钾权的费用2、对抵押权人抵押权的限制3、对抵押人抵押物所有权的限制4、优先效力5、从属效力6、保护效力（五）土地使用权抵押权的实现1、土地抵押权实现的条件主债权已届清偿期而未获清偿抵押人（债务人）受破产宣告解散或被依法撤销而不能即时清偿债务；债务人死亡而无继承人或受遗赠人；债务人死亡有继承人或受遗赠人，但其继承人或遗赠人拒绝履行债务；债务人有不利于土地抵押权人利益的行为或不作为。五、集体土地使用权转让、出租和抵押P146（一）集体土地使用权转让和出租1、集体农业用地土地使用权转让和出租条件类型承包取得的土地使用权（土地承包经营权）出让取得的土地使用权其他依法有偿取得的土地使用权集体土地使用权不等转让出租用于非农业建设自留地、自留山、口粮田土地使用权不得转让、出租2、集体非农业建设用地使用权转让和出租条件宅基地使用权——但转让和出租后不得在申请宅基地依法取得的企业建设用地，且符合以下条件：1)已经依法批准的建设用地2)符合土地利用总体规划3)企业破产4)依法转移讨论：村民利用集体土地建房售给城镇居民？物权法规定：宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；禁止城镇居民在农村购置宅基地。案例分析：1999年3月6日，农民范某与市民常某签订了一份房屋买卖协议。协议约定：范某将位于大兴区黄村镇前辛庄村的4间北房卖给常某，房价款为1.5万元。协议签订后，常某把房款交给范某，范某也交付了房屋。同时，常某与此村经济合作社签订了房宅基地有偿使用50年的合同，并交付了第一个10年的有偿使用费1500元。2003年，作为卖家的范某看房价看涨，于是诉至法院，要求确认他与常某签订的房屋买卖合同无效，常某向其返还房屋。你认为法院将如何判决？1985年2月，王某的父亲以一家三口人（王某父母与王某）名义，向当地村委会申请宅基地建房。1992年王某考上省城的一所大学，户口随之迁出，后在县城就业。2003年，王某的父母先后去世，老宅已无人居住。问题：王某能继承父母的房屋连同土地吗？村委会有权收回宅基地使用权吗？案例分析：（一）集体土地使用权抵押抵押范围：1)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权；2)乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。3)其他类型的集体土地使用权不得抵《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》（国家土地管理局1995.9.11）规定：集体抵押权实现后集体土地使用权的处分：未经法定程序不得改变土地集体所有权和用途因处分抵押权而改变土地集体所有权的必须办理征地和其他手续。耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；第三节土地承包经营法律制度一、土地承包经营与土地承包经营权二、承包经营法律关系三、土地承包经营权流转一、土地承包经营与土地承包经营权土地承包经营：指农户、其他经济组织或公民个人依照法律规定和合同约定对集体所有或者国家所有的土地在一定期限内承包，进行农业生产经营的行为。土地承包经营权：承包经营人依据土地承包合同所取得的对承包土地依法自主经营的权利。二、承包经营法律关系1、主体发包主体：国有土地管理部门（相对较少）；农村集体经济组织。承包主体：有权签订土地承包经营合同的农户、单位和个人承包人的身份规定：农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营也可以由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营。（《土地管理法》第15条2款，《承包法》第18条3款）规定：农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营，必须经村民会议2／3以上成员或者2／3以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。2、客体国有土地：国家所有的用于农业生产的土地。集体土地：除非农业用地以外的，包括耕地、森林、山岭、草原、四荒地等，同时包括农业生产辅助设施设备，如水库、农田水利设施。3、内容发包方权利：发包权、监督管理权、收益权（收取承包费）义务：维护承包人的权益、创造良好的生产经营环境承包方权利：经营自主权、收益权、产品处分权、优先承包权、流转权义务：缴纳费用、合理利用土地、接受管理案例分析：甲村委会与乙村村民赵某签订承包合同，将甲村的50亩荒地承包给赵某，承包期3年，承包费9万。赵某依合同付款后，未经批准在该地上建起了三间临时住房。甲村村民代表与赵某进行交涉，要求其返还土地，并拆除房屋。但赵某以与村委会签过承包合同为由拒不同意。村民们一气之下将赵某的临时住房拆除。赵某于是向所在县人民法院提起诉讼，要求村民赔偿