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1香港人怎样看商业地产2香港“职业”房产投资者的看法•最爱——就是商铺•商铺利大、住宅平稳32007年6月成交案例•尖沙嘴广东道–100平米地铺，成交价1.7亿元（连租约）–每平米单价170万元–目前月租金：35万元/月–当前回报率：约2.5厘–估计市场租金：60万元/月–估计租金回报率：约4.2厘–购入者：英皇集团（老板：杨受成）42007年5月成交案例•铜锣湾罗素街52号B–地铺110平米；二、三楼160平米–总成交价2.038亿元–每平米单价52.3万元–目前租金：45.3万元/月–当前回报率：约3.4厘–购入者：英皇集团52007年3月成交案例•铜锣湾罗素街52号B（同上铺）–买入成交价1.648亿元–同年6月出售给英皇集团，成交价2.038亿元–三个月账面净赚3900万元62007年3月成交案例•旺角西洋菜街星际城市–3.8平米地铺，总成交价1580万元–每平米单价415万元–目前月租金：9万元/月–当前回报率：约3.8厘–购入者：邓成波（称号：香港铺王）72007年3月成交案例•旺角西洋菜街星际城市–5平米地铺，总成交价2060万元（连租约）–每平米单价412万元–目前月租金：9万元/月–当前回报率：约5厘–购入者：邓成波（称号：香港铺王）82004年6月成交案例•旺角西洋菜街14~24号–星际城市旁–每平米单价252万元–三年后，升值近1倍9香港人投资商业地产策略•不怕贵，就怕地点错•不怕目前回报低，只要有升值空间•大企业如是•小投资者亦如是10香港人投资商业地产策略•多看升值空间–物业价值–租金价值•次看短期租值11香港人投资商业地产策略•投资商业地产传统智慧–永远投资一线物业–永恒定律：地点、位置12从香港投资开发策略看北京商业地产13北京商业地产现状•根据戴德梁行报告：07年进入有史以来商铺开业高峰期07年总供应量：410万平米14北京商业地产现状•商业地产联盟秘书长王永平说：两年内（07、08年）共有56个定位在高档的大型商业相继开业15北京商业地产现状•从量来看香港人简直是被吓呆了16北京商业地产现状•北京媒体分析：整体供应量趋饱和但有效供应量不足17北京商业地产的现状•结果–苦了开发商–累了经营商–笑了顾问商–发了基金商–宠了零售商18苦了开发商•政策打乱规则和时间•被动于08年前开业•在同一时期超量商业供应充斥市场19苦了开发商•大部分开发商苦无商业经营经验•被动借靠外来经验，但缺乏监督能力•庞大资金流动包袱20苦了开发商•以华贸新光天地为例–引入台湾新光集团策略，在目前市场情况，可以说是正确–但从房产投资发展效益来说，就值得商榷21苦了开发商•据消息：–新光天地18万平米年租金2亿，约￥3元/平米/天–合约期：20年（合约期内租金有升幅）–如这一数字确实，发展商从投资开发角度，这条数不好算22苦了开发商•不好算并不是开始时的低租金•而是20年的租期的被动情况•从大局来说，发展商确实确保了物业的长远质量23苦了开发商•据消息：–2亿并不是最低价，亦不是最高价–最低为￥2.5元/平米/天！！24苦了开发商•从华贸、新光天地的交易,可以想象其他今、明年开业的困难，特别是那些定位档次较低、偏离中心点的项目25累了经营商•主要指一级经营商•对他们来说，既累又“乐”–累，是在这个尚未完全成熟的市场，“硬”拉进这些“皇帝女”的品牌提前进入市场，共同“守城”。当然这是有短期代价的。–乐，是在北京，中国首都，世界级城市可以如此“随意”选择；如此价格，如此优惠，如此条件，机会难得26累了经营商•一位百盛集团高层表示：–他们每天不停接受咨询，接待来自北京及各地的开发商–他说：真的够累27笑了顾问商•这一两年，京城略有名气和经验的商业策略顾问或招商顾问都业务繁忙•除了传统大行外，更冒出了不少过去数年做出成绩的人士自立门户。28笑了顾问商•一位原东方广场高层连同数位同业于两年前自立门户–最近对我说：“睡觉都没有时间”–一口气接了6、7个项目，体量以百万平米计算–不睡觉也做不完！29笑了顾问商•最近我代一开发商安排约见一位在香港品牌招商上略有名气的外籍专业顾问–在一个月内，安排了3次都未能成事–他业务繁忙，以至双方都没有办法碰出同时有空的时间–而两年前，他还在问我有没有好的介绍30发了基金商•他们是最聪明、最狡猾、最凶狠的•实力稍逊的开发商对他们又恨又爱又怕•看准你最弱的时候，一口咬入31发了基金商•他们一不开发，二不经营，不多沾手•只看一个“利”字•看来这次“商业高峰”带来不少机会供他们选择•这里就不单个赘述了32宠了品牌商•除了基金够狠，顶级品牌可以说够“贪”•这是环境造成他们不能不贪，不贪也要贪•怪开发商？他们是迫于环境•只怪选择太多•到底怪谁？33宠了品牌商•顶级牌子就更是“搭架子”–不止租金要免–装修费还要开发商承担•当然，他们有很强的广告价值和拉动能力•要不要他们，开发商自己算34题外话•其实在租户结构中，最有潜力的是本土优质的商户和品牌•如何发展他们潜力，协助他们成长、壮大，周期是长远了点，但是具价值•这次不谈此话题，日后有机会在谈。这个一定是中国未来商业潮流的支柱。35谈谈香港发展商在京城的策略注：这只代表本人的观察和分析，是否如此是各企业的内部政策36香港发展商发展策略住宅只要算出有钱赚，哪里都可以做商业必须在中心黄金地段37香港发展商发展策略住宅是用来滚动资金，扩大营业额基数商业是用来持有，扩大资产并赖以升值提升资产总值38香港发展商发展策略•香港大开发商06年销售、租金收入和资产总值开发商销售额(亿)租金收入(亿)资产总值(亿)新鸿基10964.61705恒基3427.3386九龙仓121.7*47799新世界5810.2418太古（英资）7.3461270*置地（英资）1.12575039香港发展商发展策略•占据优质地段•囤积土地资源•保证商业质量•寻求升值空间•利用资产升值争取更大回报•提升融资能力和空间•总的来说，香港开发商投资商业地产，“玩”的主要是——财技40香港发展商发展策略•在面对如此大量的竞争，港商最大的利器：–质量控制–融资能力41香港发展商发展策略•基本是统筹自主：–开发–招商–经营–融资这三者是关键也是本地开发商相对欠缺的42香港发展商发展策略•让我们先看看，香港两家老牌英资房产企业：–香港置地–太古43香港发展商发展策略•香港置地案例分析：–当怡和因香港回归在80年代中迁册出香港时，卖掉了旗下很多产业–大部分由新鸿基和嘉里等接手–但主要保留的是中环50万平米的商业（写字楼和商铺）44香港发展商发展策略•香港置地案例分析：–就是守住商业，让置地得以继续成为香港的主要发展商之一–通过这些商业资产，让置地在过去20年来资产增值了两位数的倍数–通过这商业资产，亦使其融资灵活–06年，置地商业资产升值相对05年上升23%，账面升值近200亿45香港发展商发展策略•太古集团案例分析–太古较置地聪明，作为英资，选择面对回归，反而加大商业发展和投资–不只没有卖贵重产业–还积极开发新商业：又一城等–因此资产增长快速46香港发展商发展策略•太古、置地北京发展情况–太古在京第一个项目为“新三里屯”，在最高峰时入市–置地与万通合作开发新城国际，是住宅47香港发展商发展策略•太古、置地北京发展情况–两者均没有在北京找到好的地方与机遇–置地较为保守，不冒进–而太古则是第一次采用“turnkey”（接手开发好的楼盘）购入“新三里屯”48香港发展商发展策略•太古新三里屯案例分析–近50亿投资三里屯12万平米商业–按目前市场平均租金40美金/月估算，单从租金汇报来看，这不是一笔好买卖49香港发展商发展策略•太古新三里屯案例分析–总集团策略要在中国占有一定的份量–中心地区土地难求–虽然现在高峰，但现在不进，将来地更难求50香港发展商发展策略•太古新三里屯案例分析–信心和策略来于：•升值回报•优质商业超越竞争者51香港发展商发展策略•长江集团东方广场案例分析–40万平米总量–12万平米商业–其余为办公楼、酒店和公寓–成本约为￥1.6万/平米52香港发展商发展策略•长江集团东方广场案例分析–现在租值：•零售：US$150/月•餐饮：US$90/月–以租金计算，商场每平米价值已超越12万元–较7年前的投入成本，资产升值了6倍53香港发展商发展策略•长江集团东方广场案例分析–长实本身商场经验并不丰富，不论是香港或是国内–但抱着港商一贯的商业发展策略，占据黄金宝地，放弃短期效益，争取长期利益54香港发展商发展策略•长江集团东方广场案例分析–2000年，东方广场第一期开业即遇到挫折，因租金叫价过高（US$60/月），使相当大数量租户离场–2003年，第二个租约期，遇上SARS，更是雪上加霜55香港发展商发展策略•长江集团东方广场案例分析–长江集团当即改变租金策略•以延长免租期大幅降低租户负担•以优惠条件引进高水平品牌•加快办公楼使用率–前后用了3个租约期，达到了今天的局面56香港发展商发展策略•新鸿基新东安变身APM–新鸿基在香港3个最成功的项目•中环IFC•观塘APM•沙田新城市广场–其中有两个“克隆”到内地•上海浦东陆家嘴，“天价”拿地做IFC•上海襄阳路市场地块，做APM•北京，将新东安变身APM，是业内人士及其关注的项目57香港发展商发展策略•新鸿基新东安变身APM–因50-50股权，使新东安项目一直处于进退两难的局面，输给东方广场–股权问题现已解决，新鸿基随即引入APM概念：一个以年轻、时尚、活动、娱乐化的商业项目58香港发展商发展策略•新鸿基新东安变身APM–新鸿基对于这次变动信心非常大，认为APM是北京最缺的商业形态–面对410万平米的供应量，认为大部分质素不在同一水平，不会受到影响–主要考虑点不在于市场的量，而是吸引到的消费者的量，是否超越竞争者59香港人如何看SOHO中国商业开发策略60SOHO中国案例•在北京商业房产的开发商中，SOHO中国是极少数发展商获得较佳利益的61SOHO中国案例•在CBD内：–建外SOHO–SOHO尚都–朝外SOHO–光华路SOHO•全部都“卖掉”62SOHO中国案例•当然，SOHO中国获得了不错的回报，但SOHO中国只是短赢！•买了这些商铺的散户才是长远赢家！63SOHO中国案例•这些地段，如果港商可以拿到，一定不会卖！64SOHO中国案例•房产投资最吸引之处是“双线收益”–租金回报收益–房产升值收益•而租值和房产并不绝对成正比，房产的升值远远大过租金的升值（虽然也有互维关系）–看看港商，在2.5厘租金回报时仍入市65SOHO中国案例•为什么散户会赢？–四个项目均在北京最具发展的CBD–无论SOHO中国售后服务水平如何，它的地点，它“自然的充足养分”一定使这些项目升值66SOHO中国案例•这是有例可循的–香港广东道独立地铺，每平米170万价值，处于九龙仓海洋中心旁–香港罗素街地铺连商铺，每平米50多万，处于时代广场旁67SOHO中国案例•SOHO中国的这4个项目–既有如香港置地在中环那样的高档办公楼林立的环境，有60万白领在这里工作；–也有顶级的商业设施：•世贸天阶•国贸三期•多个五星级酒店•等68SOHO中国案例当这些地段及环境都成熟了收获的并不是老潘！！69谁是赢家守得住黄金地段就是最终赢家！！