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56项目优势项目优势项目不足项目不足¾完全纯别墅社区，真正做到精纯不杂。纯正的西班牙风格别墅。¾产品上注重细节推敲，户户精装修，户户私家SPA，近万平豪华会所功能齐全。¾广告语“世界看深圳，深圳看东岸”强调了项目的高端定位和项目的影响力。¾项目缺乏良好的自然景观，不易打造出别墅的高品质。¾规划布局呈直线式，缺乏变化。项目借鉴项目借鉴¾自然景观不够优越，欲提高项目品质应在产品、园林、规划上注重细节¾结合地块特点规划布局，力求在合理，变化中追求利益¾秋交会高调开盘，项目营销大胆创新3.23.2项目竞争分析/珠江东岸项目竞争分析/珠江东岸57基本指标：占地面积：84万m2总建面：110万m2容积率：1.025总户数：922套绿化率：53％所属片区：大亚湾西区建筑类型：别墅、多层、小高及高层开发商：熊猫金润房地产开发有限公司项目分七个组团开发，已售一、二组团采用欧式加州风格。2006年12月18日开盘的第三组团则为号称采用“韩式”风格的现代建筑。基本指标：占地面积：84万m2总建面：110万m2容积率：1.025总户数：922套绿化率：53％所属片区：大亚湾西区建筑类型：别墅、多层、小高及高层开发商：熊猫金润房地产开发有限公司项目分七个组团开发，已售一、二组团采用欧式加州风格。2006年12月18日开盘的第三组团则为号称采用“韩式”风格的现代建筑。42%210126-1283房2厅31%150147-1534房2厅27%13283-912房2厅比例套数面积（m2）户型一期三组团户型比例3.23.2项目竞争分析/熊猫国际新城项目竞争分析/熊猫国际新城584、营销特征：活动：参加2006年深圳秋交会，在会展中心举行大亚湾论坛。广告：淡水、大亚湾各1块户外广告。3、价格特征：销售均价4000元/平米。2、客户特征：区域：惠阳及周边各镇约50％，深圳约40％，其它约10％；职业：本地老板约占30％，企业中高层管理人员（包括本地的和产业转移的）约占40％左右，投资客户约占20％，其它约占10％左右。1、销售情况：2006年10月份开始蓄客，12月16号选房，开盘销售率100％。“韩风”组团销售特征分析小结“韩风”组团销售特征分析小结单价低/有较好的园林景观/看好片区升值潜力深圳/惠州等地投资客2房2厅较好的已成型的园林淡水/大亚湾/深圳产业转移企业中高层管理3房2厅舒适居住环境淡水及各镇本地老板4房2厅购买原因客户来源客户职业户型产品与客户之间的对应关系产品与客户之间的对应关系3.23.2项目竞争分析/熊猫国际新城项目竞争分析/熊猫国际新城59项目优势项目优势项目不足项目不足¾具有天然湖泊，水景资源优势显著¾市场把握能力强¾规模优势明显，产品丰富、配套较完善¾靠近工业园，周边环境不利于营造生活氛围¾项目一期以130m2的大户型为主，不符合投资客喜欢中小户型及豪宅的要求，因此深圳投资客较少影响了项目销售项目借鉴项目借鉴¾发挥项目区位优势与景观优势¾完善项目社区及交通配套¾充分了解市场，项目定位力求准确¾加强项目综合竞争力3.23.2项目竞争分析/熊猫国际新城项目竞争分析/熊猫国际新城6080.3120-135143-181202200多面积区间（m2）2房2厅3房2厅4房2厅顶层复式多层洋房联排别墅产品及户型1期基本指标：占地面积：200万m2（其中公园用地100万m2）总建面：138万m2总户数：1958户停车位：3170容积率：1.24绿化率：50％所属片区：惠阳淡水建筑类型：联排/叠加/双拼别墅/小高层住宅开发商：惠阳新城市房地产开发¾项目共分6期开发，1期占地14万m2，建积12.75万m2，容积率0.89，2期占地24.84万m2，建面41.08万m2，容积率1.24。¾项目2期主要推洋房，面积在127-173m2之间。基本指标：占地面积：200万m2（其中公园用地100万m2）总建面：138万m2总户数：1958户停车位：3170容积率：1.24绿化率：50％所属片区：惠阳淡水建筑类型：联排/叠加/双拼别墅/小高层住宅开发商：惠阳新城市房地产开发¾项目共分6期开发，1期占地14万m2，建积12.75万m2，容积率0.89，2期占地24.84万m2，建面41.08万m2，容积率1.24。¾项目2期主要推洋房，面积在127-173m2之间。3.23.2项目竞争分析/半岛一号项目竞争分析/半岛一号614、营销特征：活动：深圳推广为主，媒体投放、秋交会等，结合较低的价格吸引深圳投资客，直到旺销氛围，形成市场热点，从而获得本地客户的强力跟风。广告：深圳户外广告，淡水户外广告，高速路口户外广告。3、价格特征：洋房3000-3500元/平米，联排4500-5000元/平米，3区洋房均价3500元/平米，联排5500元/平米，有明显上升，价位处于片区市场平均水平。2、客户特征：区域：1区深圳客户约占70％，本地客户占20％，其他约占10％；2区深圳客户约占50％，本地客户约占50％；职业：深圳投资客以及本地老板、公务员。1、销售情况：2006年5月1期1区开盘，当天卖完；9月2区1周卖完；2007年4月推售3区，现已售完。一期销售特征分析小结一期销售特征分析小结产品与客户之间的对应关系产品与客户之间的对应关系深圳投资客户为主，中高层企业管理者，公务员也占较大比重，少量自己做生意的客户。以深圳投资客户为主，大部分为开发商关系客户，辅以部分本地生意老板。购买主力客户特征约26万35－45万40－60万约65万80－100万总价范围80.32房2厅120-1353房2厅143-1814房2厅202顶层复式多层洋房200多联排别墅面积区间（m2）产品及户型3.23.2项目竞争分析/半岛一号项目竞争分析/半岛一号62项目优势项目优势项目不足项目不足¾比邻近百万平米的半岛文化体育公园，环淡水自然生态水域，围绕27洞棕榈岛高尔夫球场布置，自然景观资源丰富。¾细致打造欧式建筑和园林风格。¾高档大盘，坐拥惠阳新中心区核心地段百万平方低密度社区。项目借鉴项目借鉴¾楼盘的异域风情不够纯粹，在淡水区域具有相当竞争力，但相比深圳的万科城西班牙风格，建筑质感稍显不足。¾充分利用地块天然水资源，打造出高品质的园林配套，提升项目档次。¾打造异域风情，更注重细节表现，力争做到纯粹、完美。3.23.2项目竞争分析/半岛一号项目竞争分析/半岛一号6370%140086-90二室二厅一卫26%520132三室二厅二卫10%20052-60一室两厅一卫比例套数面积（m2）户型基本指标：占地面积：33万m2总建面：34万m2容积率：1.09建筑密度：30%总户数：近3000户绿化率：40％所属片区：惠阳区建筑类型：高层、小高、独栋别墅、双拼别墅开发商：惠阳鸿亨隆地产开发有限公司一期别墅和洋房、二期别墅均已售罄，一期小高均价4000，二期别墅均价13000，三期推出9栋高尔夫观景洋房，借助半岛1号及棕榈岛已形成的规模，和小区内别墅以及高尔夫景观提升洋房品质。基本指标：占地面积：33万m2总建面：34万m2容积率：1.09建筑密度：30%总户数：近3000户绿化率：40％所属片区：惠阳区建筑类型：高层、小高、独栋别墅、双拼别墅开发商：惠阳鸿亨隆地产开发有限公司一期别墅和洋房、二期别墅均已售罄，一期小高均价4000，二期别墅均价13000，三期推出9栋高尔夫观景洋房，借助半岛1号及棕榈岛已形成的规模，和小区内别墅以及高尔夫景观提升洋房品质。项目三期户型比例3.23.2项目竞争分析/东方新城项目竞争分析/东方新城64¾项目前的淡水河水质较差，对项目的高端形象带来一定影响。¾项目前的淡水河水质较差，对项目的高端形象带来一定影响。项目优势项目优势项目不足项目不足¾纯水岸别墅，户户临水。¾无敌高尔夫全景洋房：享有棕榈岛果岭全景。¾产品类型多样化：有1房、2房的投资型物业，有适合度假和养老的高尔夫景观三房及5房，有适宜居住的4房还有别墅。项目借鉴项目借鉴¾“以水为源，留住自然”，“两岛、一洲、一湾”的规划布局值得借鉴，力争打造出健康的生态环境。¾根据地块的位置和特征，本项目应使产品类型多样化，吸引不同需求的消费者置业。3.23.2项目竞争分析/东方新城项目竞争分析/东方新城65271.32137.7-177.8106.9-133133.7-125.178.8-78.9面积（m2）庭院别墅4房2厅3卫4房2厅2卫3房2厅2卫2房2厅2卫户型基本指标：占地面积：364600m2总建面：826600m2容积率：1.66总户数：3776绿化率：40％所属片区：龙岗中心城建筑类型：高层、小高、联排别墅开发商：鸿荣源项目定位为都市成功人士的理想居所。独拥189公顷的龙岗中心城公园—龙城公园。据统计客户为龙岗中心城及关内的高收入人群。基本指标：占地面积：364600m2总建面：826600m2容积率：1.66总户数：3776绿化率：40％所属片区：龙岗中心城建筑类型：高层、小高、联排别墅开发商：鸿荣源项目定位为都市成功人士的理想居所。独拥189公顷的龙岗中心城公园—龙城公园。据统计客户为龙岗中心城及关内的高收入人群。项目二期户型及面积3.23.2项目竞争分析/公园大地项目竞争分析/公园大地66项目优势项目优势项目不足项目不足¾地理位置优越，处于中心城的中心，交通便捷¾项目周边生活、教育文化等配套基本成熟¾西班牙风格建筑，颜色明快，在此区域能够凸显¾大盘开发，高端定位，是龙岗地区首席豪宅项目借鉴项目借鉴¾户型实用型不强,超大的入户花园，而户内房间的面积都普遍偏小。¾赠送面积大，但没有一个户型是在主卧送阳台。¾大盘开发模式、规划设计、物业组合的借鉴。¾产品设计力求创新，但要立足于市场的需求，切合消费者心理3.23.2项目竞争分析/公园大地项目竞争分析/公园大地67◆竞争楼盘主要以区位优势、景观资源、规模等，楼盘客观因素为卖点，而楼盘产品本身缺乏亮点。◆竞争楼盘均价目前主要集中在4000-5000元/平米左右；别墅10000平米左右。◆现有项目客户定位以本地为主，但实际推盘深圳客户占有较大比重。◇本项目楼盘要在楼盘园林、户型、配套方面做足功夫，与竞争楼盘形成差异化亮点。◇本项目为超大盘，客户定位应立足本地，向外辐射。◇营销方面重视深圳的推广，达到“内”“外”兼收的效果。◆楼盘风格多为异域风情，证明市场对异域风情的接受度高。3.23.2竞争分析小结竞争分析小结◇本项目建筑风格力争做差异化的异域风情，提升项目影响力。6844住宅市场小结住宅市场小结产品客户价格市场需求营销手法区域内楼盘品质得到改善，综合品质增强，不断引入深圳等区域楼盘的创新元素，同时楼盘开发注重社区配套建设、环境景观的完善，较好的有珠江东岸、东方新城与半岛一号等项目。但产品品质有待进一步提升和创新，提炼出产品主题和亮点。区域内楼盘客户群以外地市场为主，主要为深圳、惠州客户。过去以投资为主，将来随着大亚湾和工业区的发展自住的比例会提升。目前大亚湾市场楼盘销售均价主要为4000-5000元/㎡，“价格洼地”优势明显，未来楼盘价位上升空间大，吸引不少外地客户。目前深圳市场处于观望局面，坪山新城和大亚湾受政策影响较小，在需求上由于有外地市场客户的支撑，需求量进一步扩大。在售楼盘销售基本都是以外销策略为主，在推广方式上主要联合深圳房产媒体炒作，销售策略上除开通外地看楼专车外，部分楼盘在目标区域设咨询点或外展场。69三三商业市场分析商业市场分析11大亚湾商业分析大亚湾商业分析22淡水商业分析淡水商业分析33坪山新城商业分析坪山新城商业分析44市场总结市场总结