项目主题定位方案

~~~项目主题定位方案一、产品定位•本案所处的区域属性复杂，街区定位不明，形象不佳，居住环境及生活品质难以提高，在目前市民的观念里，宝洲路区域版块还属于城市的边缘带，存在着较大的市场抗性。但在新的城市发展规划定位中，宝洲路沿线，将纳入北江滨路版块，作为商住区的街区定位亦已明朗化，发展远景看好，版块形象可塑性强。•本案项目的操作应根据地块及项目周边现状环境的优劣势“扬长避短”，充分挖掘周边综合资源，跳出宝洲路低端产品的区域属性，利用与泉州晚报大厦、交警大队以及两大工业区为邻的区位优势，引导并挖掘出特定目标客户群体的潜在需求和价值的认同。•因此，本项目的定位应在单身公寓或小套房的基础上，提升一个层次，以酒店式公寓或现代SOHO为主。既可提升项目的产品档次与形象，更能在年内小套房市场竞争激烈的市场中脱颖而出，达到产品的惟一性和排他性。产品情况•1、主体建筑修正•1）因本案确实过小，为将投资利益较大化，建议将项目11层提升到15层的建筑标高。•2）将沿街（宝洲路）一侧的厨房取消，以提高产品建筑外观的美观和项目整体的品质与形象；而11层以上增加的楼层部分，每层高设置在4.0M，设置复式小套房，将是本案的一大卖点。•3）北侧即沿街内侧的厨房保留，以满足不同的客户购买需求。•2、建筑外观调整•1）保持建筑外观及色彩的现代与时尚感，但外立面的建筑线条不宜过细，应有一种•动感而又粗犷的风格元素；色彩主要以暖色系为主，体现年轻、时尚、朝气蓬勃的进取精神。•2）外立面装修建议采用高级外墙专用涂料。•3、公寓大堂设置•1）公寓必须配备大堂，且要将大堂设在沿街一面：一是将大堂设在宝洲路靠刺桐路•的拐角处，二是保持现有的电梯位置，但需将主入口设在沿街面（牺牲一两间店面是非常必要），方能体现本项目的档次及业主的身份与形象。•2）对于公寓的大堂设计与装修必须相当重视，否则将失去应有的作用。•4、配套设施•将一层店面的后半部分隔断，作为本项目的会所配套。•会所主要内容：•健身房、咖啡吧（酒吧）、网吧、图书馆、影音室、商务中心、洗涤中心、家政服务中心等。•5、景观及绿化•项目留给绿地的地方虽小，但应以专业的精神，将绿化按景观的标准和精品的要求做好，同时将西面临刺桐路的市政绿化广场，申请进行景观改造，将其纳入本案的绿化配套之中，亦是本案的辅助卖点之一。•6、管理及服务•在管理与服务上一定要借鉴酒店管理方式，提供一些酒店式服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣服、叫醒服务以及各种钟点工服务等。二、主力客户群体定位•1、客户群体类型界定•本案的主要客源类型清晰明了：一为纯投资型客户群体；二以自用为主的客户群体类型。两者在本案客户总量所占的比例，预计分别为6：4。•2、客户来源分布•1）本案所在区域内的企事业单位和私企业主、高级行政人员及白领一族；•2）本案区域内的一般居民和市内投资客；•3）晋江市的私企老板；•4）局部的外来投资与使用者。•市场调研分析表明，本案的产品规划思路基本正确，但在产品的规划及功能设置，包括建筑的形式表现，还需进行有针对性的修改和调整。三、形象定位•（一）项目定位•定位一：奔达大厦----酒店式服务公寓•概念阐述：酒店式公寓采用星级酒店的一些服务内容和管理模式，又具有住宅和写字楼的一些特点，既可居住，也可在室内办公，是近年来房地产市场上出现的一种新型物业。•定位二：奔达现代城---自由SOHO天地•概念阐述：针对现代年轻人的创业及居住的需求应运而生，同时又能有效地满足了众多小型企业办公及招待来宾的需求。•本案定位的要点：为小企业及个人提供办公和居住场所的酒店式公寓，在产品上必须具备良好的服务内容和质量。