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案例研究案例的遴选根据功能用途的不同，旧厂房/旧里弄的改造创意园区通常分为以下两类：分类项目名称规模建筑面积产业特色商业休闲创意办公其他配套商业占比零售餐饮文娱Loft艺术工作室酒店展示空间以创意办公为主导8号桥12000m2建筑设计、设计咨询、影业制作低于20％新十钢18000m2文化、设计、传媒、雕塑16％智造局23000m2国际服务外包10％无锡北仓门13000m2艺术展览创意设计低于20％以商业休闲为主导田子坊约20000m2文化艺术体验大于50％同乐坊19300m2酒吧娱乐时尚活动70％老码头25000m2商业休闲、时尚消费60％左右1933老场坊25000m2休闲体验60％札幌啤酒厂120000m2时尚休闲啤酒文化体验大于90％以创意办公为主导核心功能是创意办公，商业休闲仅作为配套而存在商业业态相对单一，以餐饮为主商业占比低于20％以商业休闲为主导核心功能是商业休闲，创意办公仅最为点缀商业业态比较丰富，包含商业零售、餐饮休闲、文化娱乐等多种形态；商业比重都要高于50％结合项目的所在的区域背景，我们认为，以商业休闲为主导的模式更适合本项目的发展，因此我们选取这一类型的案例进行研究分析，从而得出对本项目具有借鉴意义的启示。代表案例解读区位条件：靠近南京西路商圈、距离静安寺5分钟车程。周边分布有达安锦园、静安晶华苑等几十个高档住宅区，具有很大的消费潜力；规模：占地面积10000平方米，建筑面积19300平方米；项目定位：集国际性、文化性、互动性于一体的艺术创意和时尚休闲空间。同乐坊——基本概况代表案例解读同乐坊——业态布局时尚餐饮（30％）俱乐部（50%)零售概念店(20%)其他香啡缤好友咖啡老灶店你好，维也纳(奥地利餐厅)SkyClubMuseClubJ’SClubKento’sLiveHouse宝马会阆风艺术画廊杰奎琳画廊张钢宁钢琴坊芷江梦工厂(剧场)单个面积约几百平米不等单个面积在1000－2000平方米左右1000-2000平米左右餐饮和俱乐部主要面向南北两广场分布，易于聚集人气，多为1-2层旧厂房改造。以芷江梦工厂为核心，聚集画廊、琴坊等零售店，形成艺术文化的聚落西侧5-6层的厂房多改为LOFT办公，集中了影视、杂志等文化传媒类企业代表案例解读同乐坊——主题特色以酒吧＋俱乐部为休闲商业的主打特色，锁定时尚人群同乐坊的主要客群包括：年轻而收入丰厚的白领以及成熟富裕的中产阶层，年龄在24－45岁之间；针对这类人群的爱好，酒吧＋俱乐部是同乐坊最具有特色的业态，且较一般酒吧面积更大、活动更丰富。•酒吧面积均在1000－2000平米之间，可以容纳1000余人；•内部利用原厂房的结构，结合玻璃等现代元素运用形成两层以上的高挑的空间；•除饮酒、跳舞、音乐外，还可以利用宽敞的空间举办各类晚会、公司聚会等。与媒体合作，定期举办各类时尚发布、访谈等活动利用闲置厂房改造办公场所，吸引多家媒体企业入驻，包括第一财经、理财一周、东方之星等；与这些媒体展开合作，利用户外广场，经常性地举办各类时尚活动。文艺演出时尚发布媒体见面会论坛讲堂代表案例解读改造宗旨：“整旧如旧＋后现代设计元素”的运用主要手法：拆除破旧水泥厂、保留钢制框架和人字形、众字形、齿轮状等带有当时工业机器时代标志的建筑构件，再加以鲜亮的色块、大面积的玻璃幕墙和质感的金属装饰。同乐坊——形态风貌代表案例解读1933老场坊——基本概况区位与规模：位于上海虹口区，共有5栋建筑组成，总建筑面积3.27万平方米；历史文化：主楼建筑面积2.5万平米，共5层。前生是上海工部局宰牲场，由英国设计师巴尔弗斯设计，享有“远东第一”之誉；主题定位：时尚创意新地标，产业、商业、文化、旅游四位一体，涵盖时尚发布、创意办公、休闲体验、娱乐总汇、配套餐饮五大产业。代表案例解读1933老场坊——业态构成零售餐饮会所办公展示•火柴的故事•兴穆手工•美国偶像•亚洲时代•库诗Kenas•品位品位•绝色礼服定制•花花牛西班牙酒吧餐厅•苏浙会•狠牛创意面馆•牛市中餐厅•红意意大利餐厅•易安咖啡•法拉利车主俱乐部•上汽俱乐部•雪茄客俱乐部•吾度视觉艺术•乐昂建筑设计•亚茄文化传播•上海创意产业中心•博茂营销•跨越2层，面积达1500平米的空中舞台商业休闲类：1-3层，以中高档的餐饮和零售为主，结合3家顶级会所；创意办公类：第5层，以创意类企业的工作室为主要形态；展览展示类：第4层，依托的空中舞台，定期引入各种时尚发布活动。时尚发布时尚发布品位品位西班牙餐厅美国偶像狠牛创意面馆代表案例解读1933老场坊——主题特色与休闲旅游结合，聚集人气、提升知名度。极具特色的建筑风貌本身就是一种旅游资源，吸引了大量观光游客和摄影爱好者；目前已成为上海工业旅游的主打品牌。引入各类时尚活动，形成亮点，塑造品牌。与一些机构、社团定期举办各类时尚发布会、文化交流活动和公益活动；不定期地邀请明星、演艺团体举办首映式等代表案例解读1933老场坊——空间特色整体风貌：完好地保留了建筑原有风貌，旋梯、楼道、连廊、柱体等各种建筑元素，构筑了如同迷宫一般的游览体验。商业空间：各商家结合建筑特色和自身业态需要，通过现代元素的导入，打造一个个奇特的商业空间。←餐厅：保留了已有墙面和立柱，而通过吊灯、铁艺、马赛克等细节装饰以及灯光效果，渲染餐厅的独特氛围。↘零售：利用原有墙面和立柱进行空间分割，现代简约的展台与建筑的古朴形成了对比，打造一个与众不同的购物体验空间。↓舞台：建筑的顶层利用大面积的玻璃和钢筋取代原有石材，开辟成为空中舞台，并导入了一流的影音设备，适合各种时尚活动的需要。←休闲空间：现代化的休闲小品点缀，具有强烈的时尚感和艺术性。代表案例解读区位条件：地处上海老城厢地区东侧的十六铺滨江地带，紧邻世博园区，距离黄浦江50米。北靠毛家园路、南临新码头街，东隔外马路与黄浦江相望，西临中山南路。上海老码头——基本概况中山南路外马路毛家园路新码头街76532111109812355510524规模：占地面积1.6万平方米，建筑面积2.5万平方米，由22栋风格各异的建筑组成。分区：分为广场部分和办公部分。代表案例解读上海老码头——业态分布广场部分：主要包含特色会所、主题餐饮、创意零售等业态，形成一个创意市集，广场中心水景在举行时尚派对时可变为水上T台；办公区域：以创意办公为主，包括创意产品工作坊、先锋艺术家工作室和创意企业办公。中西餐饮咖啡馆/茶馆俱乐部/会所创意零售•庆会楼•名唐有机餐厅•黄埔一号私房菜•吴记小菜•码头人家•米索斯希腊餐厅•kebabs(印度餐厅)•星巴克•Melody5•Caffein•Banni•TopChoice•Jimmy’sCoffee&Bar•三癸堂•一号会所•申绅会馆•三上手工•集艺源画廊•QuiltHouse(布艺)•瀚晶•兰轩制衣•Lafoto•Woo(服饰鞋包)•……代表案例解读上海老码头——风貌特色对裸露在外的砖石墙体和钢架结构保留和修复，并大量运用玻璃的元素，使大面积的红色与钢体的沉稳、玻璃的灵动透亮形成对比，整体风格大气；细节上保留了水泵、水管等原码头元素，并通过现代化的手法凸显，古朴而又时尚。典型特征分析客群特征一般旧改商业项目通常都会吸引普通大众、城市白领和社会精英三类人群，但是同一个项目对三者的吸引点是不同的，以下结合案例进行说明：普通大众城市白领精英阶层同乐坊•旧厂房的建筑新貌•主题餐饮•时尚发布活动•时尚演出•俱乐部、酒吧1933老场坊•老建筑观光•公益活动•特色餐饮体验•主题零售•时尚发布活动•会员制的顶级会所和俱乐部上海老码头•老建筑观光•老码头风情体验•商业休闲体验•会所、俱乐部等高端服务札幌啤酒厂•啤酒文化观光•家庭消费•品牌零售•时尚活动•主题餐饮•啤酒文化体验•高档艺术品消费吸引点总结•开放•公益•时尚•体验•消费•身份和生活方式的体现人气的来源消费的主力亮点的塑造依托旧有建筑特色、开辟足够的开放空间、营造独特的休闲环境、经常性地引入各类公益活动，吸引普通大众的参与，以此聚集人气。启示一：人气的来源由于城市白领是最本类项目最主要的消费群体，因此建议面向该类人群的、体现时尚和体验特征的中高档业态占据60％以上，构筑一个中高档的生活圈。启示二：消费的主力面向精英人群的高档会所、俱乐部或精品酒店要少而精(20％左右)，代表整体的档次，成为一个亮点。同时，该类业态选址较独立或隐蔽，体现低调的奢华。启示三：亮点的塑造典型特征分析业态特征——依托空间特色，打造特色休闲商业集群业态配比的一般规律业态分类占比细分业态占比商业休闲50-70%餐饮类40％左右零售类40％左右文化娱乐类20％左右创意办公10-20%－－其他配套10-20%－－旧改项目常见商业形态的一般特征分类特征描述餐饮类•通常以咖啡馆、酒吧、西餐厅和连锁快餐为主，规模在二三百平米左右，精致、具有小资情调，中高档定位；•也可以有档次较高的中式餐厅，干净、整洁，餐厅风格符合项目整体定位零售类•通常以艺术品、家居用品和特色杂货的零售为主，中高档定位，商铺规模不大，从几十到一两百平米左右，装修精致、主题鲜明；•服装服饰的零售主要有品牌专卖店和个性化服饰定制，定位较高档文化娱乐类•定位高端的会所、俱乐部最为常见；•电影院、剧场等需要较大空间的业态可结合项目自身条件选择创意办公•宽敞、自由、灵活，面积可分可合；•主要面向设计类的中小型企业或个人工作室酒店•以小型的精品酒店为主，主题鲜明，以独特文化吸引特定人群展示空间•通常都会利用室外广场或较为开敞的室内空间作为展示功能，面积在1000平米以上；•功能具有弹性，可用作时尚发布、公益活动、论坛讲座以及企业年会等多种形式典型特征分析休闲商业临近广场、步行道的1-2层厂房改建形成连续的商业界面与开放空间形成互动以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主主题鲜明、装修精致、富有情调典型特征分析通常选在相对僻静的场所多为小型的独栋建筑改建而成外表朴实，内部装修奢华精品酒店的客房数通常在50左右，具有很强的设计感和文化性酒店会所典型特征分析剧院剧场规模较大、层高更高的大型车间，通常被改造成剧场或展示的空间内部功能弹性化，可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途典型特征分析创意办公通常由3层以上的厂房改建而成；内部空间比较灵活，可根据企业需要进行划分；主要面向创意设计类的中小型企业单位或个人工作室典型特征分析开放空间围绕广场、景观节点等形成适合大众休闲的开放空间；经常性地引入各类公益活动、比赛、室外展览，吸引人群集聚