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XX市天逸地产开发有限公司XXXX一期项目可行性研究报告1XX房地产一期项目可行性研究报告XX市天逸地产开发有限公司XXXX一期项目可行性研究报告2目录第1章项目总论61.1项目概述1.1.1项目名称1.1.2项目开发商1.1.3项目位置及周边情况1.1.4承担可行性研究工作的单位1.1.5可行性研究报告的编制内容及深度1.1.6可行性研究报告的依据和原则第2章项目背景及必要性112.1项目建设背景2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设的必要性2.2.2项目发展及预期目标第3章市场研究163.1投资市场和环境分析3.1.1.XX市近年房地产市场运行状况分析3.1.2XX市房地产市场总体分析3.1.3需求方面分析3.1.3.12016年XX市房地产市场预测3.1.3.2XX市房地产消费承载力分析3.1.3.3目标客户分析XX市天逸地产开发有限公司XXXX一期项目可行性研究报告33.2产品定位分析及销售价格预测3.2.1产品定位3.2.2销售价格预测第4章建设条件274.1项目选址4.2建设条件第5章建设内容和建设规模29第6章规划设计方案306.1总体规划6.2总体设计6.3交通组织6.4景观设计第7章工程专业技术方案327.1建筑设计7.2结构设计7.3给排水设计7.4电气、弱电设计7.5暖通、燃气设计第8章环境保护与节能398.1项目环境保护执行标准8.2绿化8.3建筑部分XX市天逸地产开发有限公司XXXX一期项目可行性研究报告48.4给排水部分8.5通风部分8.6电气部分8.7环境影响评论结论第9章经营方针和营销策略419.1经营方针9.2营销策略第10章项目实施计划4510.1项目实施的管理机构10.2建设工期10.3项目招标方案第11章投资估算及财务分析4811.1项目成本估算11.1.1估算依据11.1.2项目投资与成本费用估算11.1.3税金11.1.4开发利润11.1.5总成本费用汇总表11.2项目财务可行性分析11.2.1实施进度计划及计算期11.2.2用款计划11.2.3资金筹措XX市天逸地产开发有限公司XXXX一期项目可行性研究报告511.2.4税费率11.2.5销售计划11.2.6财务分析11.2.6.1分析依据11.2.6.2盈利能力分析11.2.6.3资金平衡分析11.2.6.4风险分析11.3评估结论11.4可行性研究总结第12章附图57XX市天逸地产开发有限公司XXXX一期项目可行性研究报告6第1章项目总论1.1项目概述1.1.1项目名称“XX•XX一期”项目1.1.2项目开发商企业名称：XX天逸地产开发有限公司注册地址：XX市注册资金：15000万元房地产开发资质等级：暂定企业登记类型：股份有限公司法定代表人：江XX1.1.3项目位置及周边情况（1）项目地理位置XX•XX一期项目位于东江省XX市xx大道以东，xx大道以西，xx路以南，xx路以北。xx大道、xx大道为XX经济技术开发区主干道，交通便利，XX市xx学校新校区、XX市xx政务中心、xx景观与此相邻，地理位置十分优越，投资价值很高，该土地为二类居住用地。项目地块地下无管线、电缆、暗渠等城市基础配套设施，也没有历史文物古迹和名贵树木。（2）项目周边环境①空气状况XX市天逸地产开发有限公司XXXX一期项目可行性研究报告7地块紧邻xx自然景观和xx公园绿化广场，周围绿化情况良好，项目周边没有污染环境的工厂，空气质量优良。②噪音情况项目周边没有产生噪音的工厂。③污染情况项目周围2公里范围内没有工业污染源。④危险源情况项目附近没有高压线通过，周围3公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。⑤交通状况经过项目的公交路线有1路、2路、3路、4路和5路，交通便利；将建好的xx小区、xx广场、xx、XX市xx紧邻该项目，商业及配套设施相当齐全和繁华。1.1.4承担可行性研究工作的单位可行性研究报告编制单位：XX市xx公司1.1.5可行性研究报告的编制内容及深度在对项目外部环境进行充分研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案和运营策略，制定项目初步实施计划，测算工程投资，并进行经济效益分析评价，最终提出项目建设的有关结论意见，供有关部门进行决策。本可行性研究报告的研究范围主要包括：（1）项目提出的背景、投资必要性和经济意义XX市天逸地产开发有限公司XXXX一期项目可行性研究报告8（2）市场研究和分析（3）建设条件（4）建设内容和规模（5）工程规划（6）环境保护与安全卫生（7）经营方针与策略（8）项目实施规划（9）投资估算及资金筹措（10）经济效益分析（11）财务评价（12）结论和建议1.1.6可行性研究报告编制的依据和原则（一）编制依据（1）项目建议书；（2）土地出让合同；（3）项目立项批文；（4）XX市城市总体规划；（5）XX天逸地产开发股份有限公司“XX•XX一期”项目规划设计方案；（6）建设部2012年颁布的“房地产开发项目经济评价方法”；（7）国家计委、建设部颁布的“建设项目经济评价方法和参数”（第四版）[2009年]；XX市天逸地产开发有限公司XXXX一期项目可行性研究报告9（8）公司提供的其他资料；（9）研究人员实地调查取得的相关资料。（二）编制原则（1）服从城市总体规划，保护城市环境，丰富城市景观，遵循“经济效益、社会效益和环境效益”并举的原则，全面规划设计，合理布局，综合开发，配套建设。（2）依托科技进步，加大住宅建设的科技含量，节约能源，节约用地，节省材料，带动住宅建设水平的提高，推动XX地区乃至东江省住宅产业现代化进程，带动相关产业发展。（3）吸取省内外优秀住宅小区的成功经验，进一步提高规划、设计、建设和管理水平，做到有所突破，有所创新，建设一个高标准、高品位的小区，为XX市城市建设增加新的亮点。（4）把握住宅建设的发展趋势，更新观念，更新知识，提高企业技术创新能力，增强企业在市场中的竞争能力。目前，规模化已成为住宅小区建设发展趋势，具体表现在：注重区域环境，强化配套设施建设和维护的经济化，优化社区文化生活。而就住宅单体设计而言，强调以人为本的生活模式，行为习惯为设计依据，包括：（1）强调住宅的多元化，要有多套型、多户型、多种空间形式，多种变化的可能性，适应多种家庭的选择。（2）强调其合理性表现为：明确的内外、动静、干湿、昼夜分区，厨房、卫生间的设备、管线设计。XX市天逸地产开发有限公司XXXX一期项目可行性研究报告10（3）强调其创新性，比如在结构上，可采用较先进的全浇灌壁框架异形柱结构体系。（4）强调其科技性，如智能化小区概念的引入，节能、环保材料的使用等。康居住宅是当前的热门话题，其定位标准是“科技先导，适度超前”，这将是我国住宅产业未来发展方向，专家们将其所有具备的特征归纳如下：（1）套型面积合理，内部空间利用率高，有较大的起居、炊事、卫生、贮存空间。（2）平面布局合理，体现食寝分离、居寝分离的原则，并为住房留有装修改造的余地。（3）房间采光充足，通风良好，隔音效果和照明水平在现有国内标准上提高1至2个等级。（4）合理配置成套厨房设备，改善排烟通风条件，冰箱入厨。（5）合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、化妆等相互干忧。（6）管道集中，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话，闭路电视、空调专用线路。（7）方便更衣换鞋；加宽阳台，提供室外休息场所；合理设计过渡空间。（8）住宅区环境舒适，便于治安防范和噪音综合治理，道路交通组织合理，社会服务设施配套。（9）垃圾处理袋装化，自行车就近入库，预留汽车停车车位。（10）社区内绿化好，景色宜人，体现出节能、节地的特点，有XX市天逸地产开发有限公司XXXX一期项目可行性研究报告11利于保护生态环境。第2章项目背景及必要性2.1项目建设背景XX市位于东江省东部，总面积12345平方公里，市区面积1234平方公里，总人口500万人，城市化水平已达50%。现辖五区三县，一个国家级经济技术开发区。XX市交通便利，距东江省省会xx市100km，南距xx100km，距xx100km。XX是xxxxx之一。近年来，XX市建设现代化大城市的步伐明显加快，城市建设取得令人瞩目的成绩。2015年房地产业调控政策进一步收紧，受国家各部委实施的一系列包括土地、金融、税收、房地产销售管理等政策的影响，XX市房地产市场经过“调控（包括整顿和规范房地产市场秩序）、观望、相持”后，整个房地产市场呈现为较健康、和谐的发展态势，市场稳步运行。主要表现在：供求总量基本平衡，结构基本合理，价格增幅放缓，房地市场秩序较为规范，二手房和房屋租赁市场较为活跃，房地产市场信息基本达到“四化”要求（信息发布载体多元化、信息更新动态化、信息发布深度和广度最大化、信息量最大化），市场监测和监管能力有较大的提高，市场需求和消费较为理性，没有出现大起大落现象。2.2项目建设的必要性。2.2.1项目建设的必要性住宅建设代表一个国家和地区社会经济发展水平，在社会发展中XX市天逸地产开发有限公司XXXX一期项目可行性研究报告12占有重要地位。住宅建设的好坏，不仅是居住本身的要求，而且也是影响社会经济是否能够可持续、快速和良性发展的重要因素。多年来，我国住宅建设总量始终居于世界前列，然而住宅总体建设水平仍然很低。具体表现在：相当一部分住宅小区规划设计不合理，不适应现代社会对于居住质量及生活质量的要求，建筑密度高，绿化率低、不考虑停车场位置，无人际交往及活动空间；住宅设计没有全面考虑功能配置及生活要求；结构体系、墙体材料和制品等标准化、系列化配套程度低；物业管理内容少，管理不到位等，不能满足人民日益提高的物质和精神生活的需要。因此改善住宅及环境质量，提高居住的舒适性、文明性，成为当前住宅产业发展的首要问题。改革开放以来，XX发生了翻天覆地的变化。城市建设综合开发事业高速发展，城市基础设施逐步完善，为房地产开发奠定了良好的投资环境。2015年XX市国民经济保持较快的发展态势，运行质量明显提高，全年经济增长和社会发展的各项目标基本实现。随着经济的发展，国家采取的各种发展经济的政策措施在XX市均得到了切实的落实。XX市各阶层居民的收入有了明显的增加，2015年全市职工年平均工资48000元，比上年增长28%，农民人均收入11200元，比上年增长10%，城市居民储蓄存款余额1800.55亿元，比年初增加49.8亿元。据抽样调查，全市城镇居民人均可支配收入32600元，比上年增加15%。居民的购买力大大增强，因而带动房地产开发、房地产市场及相关的装饰、家电方面的消费稳步增长。随着城乡居民生活水平的进一步提高，城乡居民对居住条件改善的愿望日XX市天逸地产开发有限公司XXXX一期项目可行性研究报告13渐迫切。2015年全市房地产发展良好，全年房地产开发投资完成120.5亿元，市场销售较平稳，多层住宅销售火爆，全年城镇新建住宅145.8万平方米，销售面积120万平方米。房屋空置率仅8.7%，房地产市场健康发展。“XX•XX一期”项目位于xx区的中心，根据《XX市城市总体规划》，新城区将是XX市的主城区。该区将是全市的xx中心，将建设新区政务中心，市级xx中心，包括xx、xx、游泳馆、训练馆等；新建文化中心，xx、xx、图书馆、展览馆和剧院等大型文化设施；开辟高等教育基地，XX大学、XX财经大学均已迁入该区，投资价值很高。已经迁入的国家行政管理机关有：市xx、市xx、市xx、市xx、xx、等，还有xx、大批已征地正在建设的拟迁入的行政事业单位。开发区目前180平方公里内的基础设施已大部分完成。但是，该区缺少高品质的住宅区，住宅建设的滞后，严重影响了开发区的发展。区内企、事业单位及国家机关的工作人员只能在老城区寻觅住宅，普遍感到在开发区“乐业”尚可，“安居”却不能，使开发区的综合功能难以实现。鉴于此，XX天逸工业园投资有限公司成立XX天逸地产开发股份有限公司，由XX天逸地产开发有限公司对“XX•XX一期”项目进行开发，公司以较强的综合实力优势，于2014年在XX国土资源局以招拍挂形式获得该项目土地，取得了该项目的实施权。可以预见，该项目