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资产评估学浙江农林大学主讲：庞艳红教授博士E-mail:pyh166@yahoo.cn第一篇资产评估的基本理论与基本方法第二章资产评估的基本原理第一节资产价值形成理论第二节资产的价值类型第三节资产评估假设第四节资产评估原则一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论第一节资产价值形成理论资本劳动的报酬土地供给（生产）决定价值生产费用价值论是成本法的理论基础生产费用（生产成本）商品的价值量二、买方市场时期的价值观：效用价值观需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。效用价值论是收益法的理论基础。三、供求决定价值论：均衡价值观均衡价格需求价格：消费者愿意支付的最高价供给价格：生产者愿意接受的最低价在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需考虑资产的效用。供求决定价值论是市场法的理论基础。第二节资产的价值类型一、对资产价值的理解（一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。（二）价值与价格、成本价格——为取得一项资产所花费的实际货币量成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值价格成本不一定与价值相等二、资产评估中价值类型的实质与意义资产评估中的价值类型是指按照某种标准对资产评估结果及其表现形式的价值属性的抽象和归类。其实质是为不同资产业务提供适用的价格标准。根据国际资产评估委员会的观点：(p.21)市场价值（marketvaluebasisofvaluation）评估基础非市场价值或市场价值以外的价值评估基础（valuationbasisotherthanmarketvalue）三、资产评估中市场价值与市场以外的价值（一）市场价值评估基础（marketvaluebasisofvaluation）《国际评估准则》将市场价值定义为：自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公开交易中某项资产应当交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。即资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。公开市场：在该市场上有众多的买者和卖者，没有垄断与压迫，买卖双方自愿交易，双方均有充分的时间了解信息，且均为有理智的经济人。市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。评估市场价值的方法：1.市场比较法（thesalecomparisonmethod）2.资本收益或现金流贴现法（thecapitalearningordiscountedcashflowmethod）3.成本法（thecostmethod）(二)市场价值以外的价值评估基础（valuationbasisotherthanmarketvalue）市场价值以外的价值也称非市场价值，或其他价值，凡是不符合市场价值定义条件的资产价值都属于市场以外的价值。属于非市场价值的评估结果既适用于产权变动类资产业务，也适用于非产权类资产业务。适用于非市场价值为基础的评估业务分为两大类：（1）属于特定评估目的（如破产清算、赔偿等）；（2）属于特殊评估对象（如非经营性资产等）。四、资产评估中常见的价值类型（一）公允市场价值（fairmarketvalue)（p.23）指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。公开市场价格形成的条件•买卖双方地位平等•有充分的时间收集信息•有理智的经济人•自愿成交•买卖双方均是正常交易的当事人（二）投资价值（investmentvalue）指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操作行为即价值创造直接有关。成交价=公允市价+“价值创造”的一部分（三）账面价值（bookvalue）仅为会计和纳税上的概念，不是资产评估或经济上的概念。指资产的账面原值减去累计折旧（对某一特定资产），或全部资产账面价值减去全部负债账面价值（对企业而言）。资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因：1、财务报告中的资产是以历史成本计价的，不能反映物价变动或技术进步等因素对资产价值的影响。2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。如企业因拥有稳定的客户群、训练有素的员工及娴熟的管理等无形资产；同样因低劣的管理和不负责任的乱担保等可能产生的负债都不会在资产负债表上反映。（四）内在价值（intrinsicvalue）指资产预期创造的未来现金流的现值。对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的，公允家价值=内在价值内在价值账面价值内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。内在价值与市场价值（五）重置价值（replacementvalue）指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。又称为折余重置成本。在资产评估中，资产的重置价值一般按照资产的完全重置价值减去各宗损耗确定。一般在非市场和有限市场条件下运用。（六）清算价值（liquidationvalue）指企业停止经营，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。强制清算与有序清算与公允市场的区别：1、买卖双方地位不平等2、没有充足的时间询价清算价格属于非正常市价，因此评估值低于正常市价（七）在用价值（value-in-use）指属于企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值。不考虑最优使用状态或资产出售能够实现的价值。（八）残余价值（salvagevalue）指机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数额。我国对资产评估价值的分类（p.20）第四节资产评估假设一、交易假设假定待评估资产已经处在交易过程中，即评估师根据待评估资产的交易条件来模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的最基本前提。特定的资产业务是以某种假设为前期提的，因此资产评估假设与评估标准也有密切联系。二、公开市场假设指被估资产可在公开市场上出售。适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性。三、继续使用假设指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。这一假设强调资产对未来的有效性。采用继续使用假设的条件：（1）资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。（2）转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。4、清偿假设企业破产，资产被强制出售。资产面临着强制的清算，限期的变现。第五节资产定价原则一、资产评估的工作原则（一）独立性原则独立性原则是指评估机构应始终坚持第三者立场，不为资产业务当事人的利益所影响。（二）客观公正性原则客观公正性原则要求评估结果应以充分的事实为依据。（三）科学性原则科学性原则是指在资产评估过程中，必须根据特定目的，选择适用的价值类型和科学的方法，制定科学的评估方案，是资产评估结果准确合理。二、资产评估的经济技术原则（一）预期收益原则预期收益原则是指在资产评估中，资产的价值可以不按照其过去形成的成本或购买价格决定，但是必须充分考虑它在未来可能为其控制者带来的经济效益。资产的市场价格主要取决于其未来的有用性或获利能力。预期原则要求在进行评估时，必须合理预测未来的获利能力和去的获利能力的有效期限。（二）供求原则供求原则在经济学中是指在其他条件不变的前提下，供求关系对商品价格影响的规律。供求规律同样适用于资产的定价，要求评估人员在给资产定价时应充分考虑评估时市场上被评估资产的供求情况。（三）替代原则(从购买者角度考虑)替代原则是商品交换的普遍规律，即价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。据此原理，资产评估的替代原则是指在评估中面对几种相同或相似资产的不同价格时，应取较低者为评估值。（四）贡献原则贡献原则是指单项资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关资产或整体价值的贡献，而不是孤立地根据其自身的价值来确定评估值；也可以根据当缺少它时对相关资产或资产整体价值下降的程度来确定其评估值。（五）评估时点原则资产的价值会随着市场条件的不断变化而变化，为了使资产评估得以操作，同时保证资产评估结果被市场检验，在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，即评估基准日。