资产评估学教程第三章 资产评估的基本方法

资产评估学第一篇资产评估的基本理论与基本方法第三章资产评估的基本方法第一节成本法（Thecostmethod）第二节收益法第三节市场比较法第四节资产评估方法的选择第一节成本法（Thecostmethod）（三）注意问题1、历史资料的真实性2、形成资产价值的成本耗费是必要的一、成本法的基本原理（一）成本法的理论基础生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：①评估值＝重置成本－实体性损耗－功能性损耗－经济性损耗＝重置成本×成新率－功能性损耗－经济性损耗②评估值＝重置成本×综合成新率（一）重置成本及其计量△相同点：均采用现行价格计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：（1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。更新重置成本复原重置成本再取得成本资产的现行——重置成本1、重置核算法按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。例（p38）重置成本=直接成本+间接成本=（230000+2400+1800）+（230000+2400+1800）×0.9%=236307.8（元）例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本=购买价格+运费+安装成本=180000+5000+20000=205000（元）2、功能系数法如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。（1）功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：（2）规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：注意：x的取值范围该方法计算的一般是更新重置成本。x参照物生产能力被估资产生产能力重置成本参照物＝重置成本被估资产的参照物生产能力被估资产生产能力成交价参照物＝重置成本被估资产的3、物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。（1）定基物价指数（2）环比物价指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本。资产购建时物价指数资产评估时物价指数历史成本资产的＝重置成本被估资产nia）（产的历史成本被估资产重置成本＝资%1例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？计算重置成本（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）计算重置成本（2）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）（3）计算重置成本重置成本=直接成本+间接成本=13.04+0.26=13.30（万元）某机床于2003年购置安装，账面原值为16万元。2005年进行一次改造，改造费用为4万元；2007年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数2003年为1.05，2005年为1.28，2007年为1.35，2008年为1.60。要求：计算该机床2008年的重置成本重置成本计算表时间投资费用(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）2003161.051.60/1.05=1.5216×1.52=24.32200541.281.60/1.28=1.254×1.25=5200721.351.60/1.35=1.192×1.19=2.3820081.601.60/1.60=1合计31.74、统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。△计算步骤：（1）将被估资产按一定标准分类。（2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3）计算调整系数K。（4）据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K某类抽样资产历史成本某类抽样资产重置成本K（二）有形损耗及其计量有形损耗计量在资产评估与会计核算中的区别。计量方法:1、观察法被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）2、使用年限法实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。尚可使用年限实际已使用年限尚可使用年限成新率＝有形损耗率更新成本加权更新成本加权平均已使用年限＝应用举例例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备2002年1月购进，2007年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为：资产利用率=(5×360×5)÷(8×360×5)=62.5%实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）总使用年限=3.125+5=8.125（年）资产的实体性贬值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46例2：被评估设备购建于1992年，原始价值30000元，1997年和2000年进行两次更新改造，主要是添置一些自动化控制装置，投资分别为3000元和2000元。2002年对该资产进行评估，假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年，估算该设备的实体性贬值率如下。估算过程：①估算设备复原重置成本投资日期原始投资额价格变动系数复原重置成本1992年300002.60[(1+10％)10]780001997年30001.61[(1+10％)5]48302000年20001.21[(1+10％)2]2420合计85250②计算∑（复原重置成本×投资年数）投资日期复原重置成本投资年限复原重置成本×投资年数1992年78000107800001997年48305241502000年242024840合计85250808990③计算加权投资年限加权投资年限=808990÷85250=9.5（年）④计算实体性贬值率实体性贬值率=9.5÷（9.5+6）×100%=61%3、修复费用法有形损耗率=实体性贬值=资产的重置成本×有形损耗率资产的修复费用资产的重置成本×100%（三）功能性损耗及其计量1.功能性损耗的含义是无形损耗的一种，指由于技术陈旧、功能落后而导致的原有资产的相对贬值。体现在两方面：(1)运营成本（物耗、能耗、工耗等）(2)产出能力2.超额运营成本的计算步聚：(1)计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）功能性贬值的计算被评估资产功能性贬值：年超额运营成本×｛1/（1＋r）+1/（1+r）2＋·····+1/（1+r）n｝×（1-所得税率）1/（1＋r）+1/（1+r）2＋·····+1/（1+r）n=｛（1+r）n-1｝÷r（1+r）n=｛1-（1+r）-n｝÷r=（P/A，r，n）称为年金现值系数，可以查年金现值系数表获得复利系数公式复利终值系数：（1+r）n复利现值系数：（P/F，r，n）=（1+r）-n年金现值系数：（P/A，r，n）=（1＋r）-1＋（1＋r）-2＋·····＋（1＋r）-n=∑（1＋r）-nP：现值F：终值（未来值）r：折现率N：期数应用举例某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。应用举例（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×6000=18000(元)（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000×(1-33%)=12060(元)（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:12060×(P/A，10%，3)=12060×2.4869=29992（元）（四）经济性损耗及其计量1.经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。产生的原因有：（1）竞争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。2.表现形式①资产利用率下降②资产年收益额减少3.计算方式（1）因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝（重置全价－有形损耗－功能性损耗）×经济性贬值率4.因收益额减少而导致的经济性损耗的计量经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）注意问题%1001x资产原设计生产能力力预计可被利用的生产能－经济性贬值率＝应用举例例1：某电视机生产厂家，其电视机生产线年生产能力为10万台，由于市场竞争加剧，该厂电视机产品销售量锐减，企业不得不将电视机生产量减至年产7万台(销售价格及其他条件未变)。这种局面在今后很长一段时间内难以改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评估师根据经验判断，电视机行业的生产规模效益指数（功能价值指数）为0.6，设备的经济性贬值率为：经济性贬值率=[1-（70000/100000）0.6]×100%=19%应用举例例2：如果该电视机生产企业不降低生产量，就必须降价销售电视机。假定原电视机销售价格为2000元/台，经测算每年完成10万台的销售量，售价需降至1900元/台，即每台损失毛利100元。经估算，该生产线还可以继续使用3年，企业所在行业的平均投资报酬率为10%，试估算该生产线的经济性贬值。计算过程如下：经济性贬值=(100×100000)×（1-33%）×（P/A，10%，3）=16662230(元)例3：某生产线额定生产能力为1000个/月,已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值