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建筑房地产法律快讯主办：建纬律师事务所深圳分所2008年第3期目录Contents发刊词新法解读解读《深圳市建设工程勘察设计招标投标实施细则（暂行）1解读《深圳市地下空间开发利用暂行办法》..........................2解读民事案件诉讼时效规定......................................................4实用资讯.....................................................................6热点专题“房价下跌、业主断供”开发商的法律风险防范...................8以案说法约定材料价格风险分担，防患未然..........................................11实务问答....................................................................13建纬文化……………………………………...…….17编辑委员会总编辑贺倩明编委会成员蓝新宏林旭加林建赖轶峰彭丹王欢杨波外联梁洁本刊所刊发文章的著作权归建纬律师事务所，如需转载，需征得建纬律师事务所同意。建纬律师事务所深圳分所地址：广东省深圳市福田区益田路江苏大厦A座8楼电话：（86-755）82960782传真：（86-755）82960736网页：解读《深圳市建设工程勘察设计招标投标实施细则（暂行）》根据《关于加强建设工程招标投标管理的若干规定》（深府[2008]86号），深圳市勘察、设计项目招标自2008年6月1日起进入建设工程交易中心集中交易。为规范建设项目勘察设计招标投标活动，深圳市建设工程交易中心根据相关法律规定制定了《深圳市建设工程勘察设计招标投标实施细则（暂行）》，于2008年8月5日颁布实施。《深圳市建设工程勘察设计招标投标实施细则（暂行）》共六章四十八条具有较强的操作性，对勘察、设计项目的招标人、投标人具有明显的指导意义，主要体现在如下方面：1、确立了集中交易原则。自2008年6月1日起，深圳市行政区域内进行的工程建设项目勘察、设计招标，凡必须招标的项目均应进入建设工程交易中心集中交易。2、增强了招投标过程的透明度。如：采用资格预审方式的，招标人应当将资格预审合格的投标人名单及其业绩证明材料通过指定媒介公示。另外，中标结果也应通过指定媒介予以公示。3、明确了对招投标的监管措施。包括：招标公告、资格预审文件和招标文件应当按照主管部门的示范文本编制；招标公告发布前，招标公告、招标文件由交易中心进行初步审查，报主管部门备案；中标人确定后15日内，招标人应当向主管部门提交招标投标情况的书面报告等。4、确定了投诉时效制度。勘察、设计招标过程中的投诉处理按照“招标投标分段限时投诉”的规定进行，即投诉人在知道或应当知道其权益受到侵害之日起10日内或本规定要求投诉时效提出书面投诉，否则主管部门可以不受理投诉。该规定要求的投诉时效包括：对招标公告内容的投诉时效为公告发布首日起5日内；对招标文件内容的投诉时效为招标文件发布后5日内，补遗或答疑文件发出后的下一个工作日内；对资格后审结果或开标结果的投诉时效为开标结束前当场向交易中心现场监管人员提出，可以口头投诉方式；对评标结果投诉时效为中标结果公示结束之时；对合同签订过程的投诉时限为合同签订前。新法解读解读《深圳市地下空间开发利用暂行办法》8月5日，深圳市政府新闻办举行新闻发布会，公布《深圳市地下空间开发利用暂行办法》（以下简称《办法》），明确深圳地下空间有偿、有期限使用的具体规定。《办法》将于9月1日全面实施。作为国内首部全面规范地下空间开发利用管理的地方政府规章，《办法》的出台有望促进深圳地下空间系统、有序、合理地开发利用。地下空间正在成为现代城市发展的重要空间资源，在地下空间安排的地铁、地下停车场、地下人行通道等地下交通设施；地下管网、共同沟、地下市政场站等地下市政设施；地下商业街、文化娱乐场所等地下公共设施；地下制造、仓储空间等地下工业设施也日益成为现代城市拓展空间资源、提升城市功能、改善城市交通的重要手段。完善的地下空间利用体系也成为衡量一个城市现代化水平的重要标志。随着地铁建设的全面铺开，如何高效开发利用深圳的地下空间被提上了日程，《办法》的出台无疑将对于规范、促进深圳的地下空间开发利用起到积极的促进作用。《办法》实现了地方立法的目的，呈现出四大创新。第一，《办法》是国内第一部全面规范地下空间开发利用管理的地方政府规章。虽然国家《物权法》、《城乡规划法》、《人民防空法》、《城市地下空间开发利用管理规定》等法律、规章明确了地下空间开发利用的基本原则，但对地下空间开发中存在的诸多实际问题没有作出具体规定。地方立法方面，仅上海市于2006年7月出台了《城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》（沪府发〔2006〕20号，属于政府规范性文件）。而《办法》则比较全面地规定了地下空间规划的制定、地下空间规划实施和地下建设用地使用权取得、地下空间的工程建设和使用、法律责任等方面的内容，明确了地下空间开发利用规划管理的一整套程序性规定。第二，《办法》规定了地下空间开发利用的基本制度，开发利用地下空间应当取得地下建设用地使用权，并明确实行地下空间有偿、有期限使用制度。第三，《办法》突出地下空间开发利用的规划统筹作用，在规划制定上明确了全市性和区域性两个层次的专项规划，在规划实施上，规定地下空间建设项目应纳入规划有关许可审批事项的规范化管理之中，实现了与现有城市规划体系的衔接。第四，《办法》根据地下空间开发利用的特殊性，在地下建设用地使用权的取得方式、地下空间范围的确定、地下连通工程的建设义务等几个方面做出了有别于地上建设项目开发的具体规定。地下空间开发利用要服从城市总体规划《办法》规定，地下空间开发利用应当在城市总体规划的基础上进行专项规划。专项规划分为两个层次，即全市性地下空间开发利用专项规划和城市重要地区的地下空间开发利用专项规划。在进行上述专项规划时，应当落实城市总体规划和土地利用总体规划关于地下空间开发利用的强制性规定，应当结合人民防空工程规划，并体现竖向分层立体综合开发、横向相关空间连通、地面建筑与地下工程协调配合的原则，要与现有城市规划相衔接，尤其要具体明确预留建设项目的连通口及先后建设者的连通义务。在实施地下空间专项规划时，地下空间建设项目应纳入规划选址意见书、建设工程规划许可证等规划有关许可审批事项的规范化管理中，但在规划化管理的同时，各个环节都应突出体现地下空间管理的特殊性，如建设用地方案图通过投面绘制、地下空间范围通过水平投影坐标和竖向高程确定、须预留公共通道及出入口位置等。三种用地类型三种取得方式《办法》规定，在遵守城市总体规划的前提下，不同类型的地下建设用地使用权应通过不同的方式取得。用于国防、民防、防灾、城市基础和公共服务设施的地下空间，其地下建设用地权可采用划拨的方式；独立开发的经营性地下空间建设项目，应采用招标、拍卖或者挂牌的方式出让地下建设用地使用权；地下交通建设项目及附着地下交通建设项目开发的经营性地下空间，其地下建设用地使用权可以协议方式一并出让给已经取得地下交通建设项目的使用权人。对不同类型的取得地下建设用地使用权方式，《办法》规定了不同的建设用地管理程序。对以划拨或者协议出让方式取得地下建设用地使用权的，需经过计划立项—选址意见书—建设用地预审—环境影响评价—市政府用地审批（建设用地方案图）—核发建设用地规划许可证—协议用地签定地下建设用地使用权出让合同；对以招标、拍卖和挂牌方式取得地下建设用地使用权的，由规划部门制定出让方案，再由土地部门组织实施并签定地下建设用地使用权合同，最后建设单位领取建设用地规划许可证。权属登记需注明“地下空间”《办法》规定，对地下空间工程所涉及的勘察设计、环境评估、安全评估、工程监理等，均按照现行法律、法规的规定进行管理。《办法》要求，地下建设的施工单位要采取有效的安全和防护措施，不得破坏地下市政管线功能，尽量减少对地面交通运输的影响，不得妨碍地表的规划功能，不得对他人建筑物、附着物造成危害。同时用地使用权人应当履行地下连通义务并确保连通工程的实施符合人民防空等相关设计规范的要求。权属登记方面，法律法规已有的一般性规定同样适用地下建设用地使用权权属登记，但需特别注明“地下空间”；与地表建筑物、构筑物、附着物连为一体的地下的建筑物、构筑物、附着物，其土地权利确定为地表建设用地使用权，初始登记时与地表建筑物、构筑物、附着物共同登记；不能与地表建筑物连为一体，独立开发建设的地下的建筑物、构筑物、附着物，其土地权利确定为地下建设用地使用权，初始登记时独立登记。登记应以宗地为基本单位，并通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面积确定其权属范围。作为国内第一部全面规范地下空间开发利用管理的地方政府规章，《办法》在借鉴了日本、台湾等地成功经验的基础上，全面地规定了深圳地下空间规划的制定、地下空间规划实施和地下建设用地使用权取得、地下空间的工程建设和使用、法律责任等方面的内容，明确了地下空间开发利用规划管理的一整套程序性规定。尤其是关于地下空间建设用地使用权的取得，《办法》作出了详细的规定：用于国防、人民防空专用设施、防灾、城市基础和公共服务设施的地下空间，其地下建设用地使用权取得可以依法采用划拨的方式。独立开发的经营性地下空间建设项目，应当采用招标、拍卖或者挂牌的方式出让地下建设用地使用权。地下交通建设项目及附着地下交通建设项目开发的经营性地下空间，其地下建设用地使用权可以协议方式一并出让给已经取得地下交通建设项目的使用权人。不过，无论是以划拨、协议、还是“招、拍、挂”方式取得的地下空间使用权，都必须遵从城市规划、服从规划管理。这也意味着深圳将像规划“土地”一样，对地下空间的开发利用进行科学、严格的规划管理。《办法》的出台将有利于地下空间的开发，提高空间资源的利用率，推动深圳立体发展网络的打造。解读民事案件诉讼时效规定2008年8月21日，最高人民法院公布了《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，这一司法解释对于统一司法尺度，公正高效审理案件，保护当事人的合法权益，维护社会交易秩序，保护社会公共利益具有重要意义。债权请求权适用诉讼时效规定债权请求权以财产利益为内容，不具支配性。若权利人长期怠于行使权利，会使法律关系处于不确定状态，不利于维护社会交易秩序稳定，故债权请求权适用诉讼时效的规定。但支付存款本息请求权、兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权的实现关系到社会公共利益的保护，如果适用诉讼时效的规定，则将使民众的切身利益受到损害，因此司法解释作了除外规定。基于投资关系产生的缴付出资请求权亦不适用诉讼时效的规定，否则，有违公司资本充足原则，也不利于对其他足额出资的股东及公司债权人的保护。当事人未提出诉讼时效抗辩法院不应对诉讼时效问题进行释明诉讼时效抗辩权本质上是义务人的一项民事权利，义务人是否行使，司法不应过多干预，这是民法意思自治原则的根本要求。在义务人不提出诉讼时效抗辩的情形下，人民法院不应主动援引诉讼时效的规定进行裁判，该规定也与法院居中裁判的地位相适应。因此，该司法解释规定，当事人一方未提出诉讼时效抗辩的，人民法院不对诉讼时效问题进行释明。义务人二审提出诉讼时效抗辩法院不予支持司法解释结合我国民事诉讼法的相关规定对诉讼时效抗辩权的行使阶段进行了限制，原则上，义务人关于诉讼时效的抗辩应当在一审中提出，二审提出的，不予支持。但司法解释也规定了除外情形，即