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成都项目前期定位分析报告宏观经济描述房地产市场分析整体发展战略及定位1232房地产投资情况1经济济环境分析3小节宏观经济经济环境分析08年成都受到了地震的影响，但GDP仍保持持续增长，增长率为12.1%，同比仅下降3.2%，整体经济水平仍保持快速上升的态势GDP走势宏观经济从2005年开始，成都城镇居民可支配收入快速提升，08年达到16943元，同比增长14.1%，从侧面说明了区域内经济快速发展状态城镇居民可支配收入2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年居民可支配收入897296411039411359127891484916943050001000015000200002002-2008年成都城镇居民可支配收入3000美元2000美元1000美元经济环境分析宏观经济08年前三季度第三产业产业结构比例接近50%，表明城市具备经济服务化倾向。且第三产业受政策扶持利好影响正呈现快速增长的恢复局面城市产业结构经济环境分析宏观经济房地产投资房地产投资情况08年成都受地震、金融危机影响房地产投资基本与07年持平，但占比水平仍高于全国平均水平，房地产市场总体投资力度较大。宏观经济商品房供求房地产投资情况08年成都楼市受大市影响，市场观望态势较为浓厚。这也直接导致了传统销售旺季大幅放量，而实际成交则依旧保持不愠不火。宏观经济小结（1）整体经济运行起伏（2）城市三产比重提高（3）房地产投资受影响较大整体经济受大市和地震影响出现了一定的起伏，但从多方因素考量，发展趋势仍然保持良好三产比重接近50%，城市发展方向倾向于服务型方向，对房地产市场尤其是商办物业的发展将起到促进作用房地产投资受影响较大，但整体投资力度仍较大，结合城市发展方向来看，市场潜力较大2土地市场分析3主城区办公市场1城市简介4主城区住宅市场房产市场城市定位城市简介成都市是四川省省会，西南地区重要的中心城市；国务院确定为西南地区的三中心，两枢纽，即科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，城乡统筹综合配套改革试验区。城市定位——中国西南地区的“三中心、两枢纽”发展指标——推动成都城市圈的形成及发展至2010年，都市圈内(紧密层)总人口达到1600万;经济总量(GDP)达到5000亿元,占四川省的45%以上;城市化率达到70%以上，城镇人口占四川省域城镇人口1/3以上，使成都都市圈成为四川现代产业、人口、城镇以及国民经济最主要的集聚地，跨入全国大都市圈域的行列。房产市场城市发展城市简介城市发展目标较高，且辐射范围较大部，城市地位将会大幅提高。城市建设将加速推动成都城市圈的形成，进一步促进房地产市场的繁荣21世纪前10年，成都加快发展的总体目标是：构建西部战略高地，基本实现现代化。发展目标——西部战略高地城市建设——推动成都城市圈的形成及发展加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。房产市场重点规划城市简介CBD规划相对完善，其中办公规划体量较大，需注意办公功能细分。居住配套体量较小，针对商务人士的服务型公寓市场潜力较大成都CBD成都市的中央商务区（CBD）北起新华大道、南至府南河，东起红星路、西达东城根街，总面积5.5平方公里。其中，中央商务区的核心地区2.45平方公里，包括了春熙路、红星路、盐市口、骡马市、顺城街等传统主要商务、商业区域，今后，将以金融、商务、行政、办公、宾馆等为主。核心区之外的片区是中央商务区的外区，该区域3.05平方公里，将有少量的居住区域。据悉，整个中央商务区总建筑面积将达到1300多万平方米，其中住宅仅有130多万平方米。房产市场主城区土地供求情况土地市场分析08年土地热点区域为城北和城南，城中全年供应最低，说明中心城区的土地已经进入寸土寸金的稀缺居面，成交情况同样以城北、城南为主房产市场主城区成交性质土地市场分析从成交情况来看，主城区未来住宅供应将减少，且多以容积率在2-4之间的高层建筑为主，住宅市场空间较大（中心城区商业饱和）房产市场主城区成交价格土地市场分析09年上半年主城区仅成交两幅地块，建面2万㎡左右，楼面地价4707-4917元/㎡，较08年同期水平要高（周边在售住宅均价6500元/㎡）区域位置宗地位置净用地面积（亩）起拍价（万元/亩）成交价（万元/亩）成交金额（万元）楼面地价（元/㎡）竟得人行政区域方位环域青羊区西2-3环青羊区金沙村15.746059092904917蜀信房产武侯区南2-3环武侯区桂溪乡棕树村14.9500910135604707遂宁双发房产2009年上半年成都主城区土地成交细表（均为住宅用地）房产市场主城区主要办公物业分布主城区办公市场成都市写字楼呈现CBD内多组团分布，兼有传统写字楼组团的形式。本案房产市场写字楼发展情况主城区办公市场1骡马市区、顺城街区为成都市最早出现的写字楼集中商务区，但随着CBD的大力规划开展，其核心价值已经由传统的商务核心区转移为商务辅助区。区域内商住物业较多，商住性质直接导致了整体品质的下降2人民南路沿线为成都市目前最为重要的写字楼集中区域，也是成都市主要甲级写字楼的集中区域。人民南路连接了CBD核心区域和规划中的SBD区域，定位为现代服务业中心3春熙路属于规划中的东大街区域，为成都市政府着力打造的“西部华尔街”，其定位为金融业基地，目前以发展较为完善各组团功能定位较为明确，但骡马市区、顺城街区与其他组团衔接区域现状较差成都核心CBD内部又分为骡马市区-顺城街区、人民南路沿线、东大街（春熙路）沿线三大组团项目名租金（元/平米*月）售价（元/平米）租售比销售率出租率入驻商家特征物业管理形式是否竣工投入使用时代广场85~14513500全销售100%98%电子类40%，房地产及相关25%，银行5%，其它30%CBRE（物业顾问）投入使用中环广场88~115/全出租\90%电子类10%，房地产及相关25%，银行1%，IT20%，其它44%仲量联行投入使用城市之心85~12013000租50%售50%100%99%电子类40%，银行5%，IT20%，其它35%怡高物业投入使用冠城广场70~9010000租70%售30%100%85%电子类20%，IT30%，服务20%，其它30%戴德梁行投入使用川信大厦70~959000租95%售5%100%85%IT15%，房地产15%，服务40%，其它30%川信物业投入使用财富中心65~859300全销售100%40%媒体10%，保险10%，金融10%，服务20%，其它50%麦高物业投入使用建行大厦70~808000租90%售10%100%95%银行60%，房地产5%，金融投资10%，其它25%投入使用总府大厦95~12010000全销售100%90%金融20%，传媒20%，保险5%，饮食5%，房地产10%，其它40%投入使用香格里拉酒店150~180/全出租/70%银行30%，房地产30%，其它40%CBRE投入使用威斯顿联邦大厦90~14013500全销售100%98%电子、IT30%，保险5%，外事机构5%，服务30%，其它30%威斯顿物业投入使用央扩国际100~14515000全销售100%100%房地产30%，银行30%，IT20%，其它20%宏腾国际投入使用力宝大厦85~15612000全销售60%20%金融20%，传媒20%，其它60%CBRE未竣工国航大厦90~14013000全销售80%50%金融25%，航空25%，能源25%，其它25%西南航空，高丽物业做顾问未竣工高新国际65~759500全销售90%70%通信30%，IT30%，其它40%戴德梁行、华昌投入使用房产市场主城区办公市场房产市场主城区办公市场重点甲级写字楼个案介绍建成时间2002所处区位或商圈人民南路（成都市人民南路与领事馆路交汇处）开发商四川怡和置业有限公司物管公司世邦魏理仕（顾问），威斯顿物业管理（香港）有限公司总建筑面积（m2）54191地上总层数23吊顶后净高（m2）2.5电梯数量10电梯速度（m/s）2.5车位数量（个）350车位费用(元/月)500销售或转让价格（元/m2）13500租金（元/m2·月）90~140物管费用（元/m2·月）17.5配套设施设备10部美国“OTIS”电梯（主楼中、高速客梯4部，裙楼自动扶梯为“OTIS”6部），货梯3部；3台美国“特灵”冷水主机，2台名牌热水锅炉作为大厦冷热源；数字网络全系列采用AVAYA系统，并且预留1000M网络设备和专业极服务器；1台原装进口1000KVA发电机；24小时监控系统、一卡通典型入驻客户德国领事馆、戴尔电脑成都办事处、英美烟草公司、百威、奥林巴斯、新加坡华侨银行成都分行、美国福禄克公司、法国安盟保险特点分析1.位于人南路领馆区，是具有国际化背景的写字楼；中央空调采用世界一流产品；交通便捷，商气氛围浓厚；引入仁和春天和银杏两大顶级品牌；2.虽经整改后大厦烂尾楼形象已消失，但层高较低成为该写字楼的一大软肋威斯顿联邦大厦房产市场主城区办公市场重点甲级写字楼个案介绍建成时间2005所处区位或商圈总府路开发商国嘉地产、泰然置业物管公司成都时代广场物业管理有限公司总建筑面积（m2）105000地上总层数28吊顶后净高（m2）3.0电梯数量A座8部＋B座4部，共12部电梯速度（m/s）2.5车位数量（个）400车位费用(元/月)500销售或转让价格（元/m2）13500租金（元/m2·月）85~145物管费用（元/m2·月）15配套设施设备9.2米高大堂，12部德国蒂森电梯，配置电梯空调及液晶多媒体等先进设备，采用1000台世界名牌水源热泵空调机组作为大厦的冷、热源，24小时自助式中央空调，自动喷淋系统、自动报警系统、应急照明和安全疏散系统，6类布线系统提供1000兆网络平台。典型入驻客户法国领事馆、通用电气、索尼、东芝、渣打、巴黎银行、拜耳、中美史克、和记黄埔、荷兰银行、日立数据系统特点分析1、9.2米高豪华大堂；2、24小时自助式中央空调（唯一）；3、入驻企业以外资企业为主，法国领事馆入驻该写字楼。时代广场房产市场主城区办公市场重点甲级写字楼个案介绍建成时间2007所处区位或商圈九眼桥开发商香港嘉里集团物管公司世邦魏理仕总建筑面积（m2）46526地上总层数28吊顶后净高（m2）2.6电梯数量12电梯速度（m/s）3车位数量（个）472车位费用(元/月)550租金（元/m2·月）120~180物管费用（元/m2·月）20配套设施设备1、12部高速东芝电梯，高低分区，可载24人；2、美国特灵VAV空调系统，每层设计风量为75冷吨，可变风量系统，自主控制空调开放时间，按流量计费，24小时新风；3、楼层每平米供电量达80伏安，并设有200安培的三相电源，后备发电机组提供每层楼25KVA的紧急电力供应；4、提供光纤布线（垂直主干），移动电话信号覆盖办公大楼（包括电梯及地下停车场），电信及网通电话线路入户；5、电脑控制自动防火监测系统及警钟系统、消火栓、灭火喉、自动喷淋系统；6、电梯厅、大堂及各楼层等公共区域设有闭路监视系统，业主均配备感应卡，仅能出入本公司所在楼层。特点分析1、项目只租不售，便于保持项目的整体品质感；建筑拥有无柱网式设计和1488平方米的整层面积；有齐全的先进设施，独有的河景；2、世界级的物业服务标准;3、租金、物管费用偏高，项目出现有价无市的局面;香格里拉房产市场重点甲级写字楼个案介绍主城区办公市场08年前三季度第三产业产业结构比例接近50%，表明城市具备经济服务化倾向。且第三产业受政策扶持利好影响正呈现快速增长的恢复局面从产品内部配置来看，真正意义上的甲A级写字楼开始放量，产品成交价格、租金水平出现大幅上涨。而较早面世的知名甲级写字楼因为历史较早，其硬件配置较现在已经现对落后，售价和租金水平中等；随着经济的发展，加上极佳的生活环境和相对低廉的人