成都别墅市场调查报告

1成都别墅市场调查报告22目录第一章成都别墅市场概述（宏观）第二章成都别墅供销分析（中观）第三章成都区域别墅分析（微观）第四章项目自身分析33第一章成都别墅市场概述（宏观）442010年1月10日，国务院出台“国十一条”，规定二套房贷款首付不得低于40%；1月21日，国土部指出“保障性住房占住宅用地的比例不得低于70％。”4月15日，国务院要求二套住房贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。一、政策环境分析552011年1月26日，国务院出台新“国八条”，提出“个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税”；“二套住房贷款首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”；“对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地”。2011年3月16日，发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求“公布房源+明码标价以及相关信息”。自8月开始，多地陆续出台“限购令”。完成保障性住房建设成为2011年房地产政策调控的重心。662013年2月20日，国务院出台楼市调控“新国五条”。规定二手房交易中个税按个人所得的20%征收。坚决遏制在建在售小产权房。3月31日，成都市房管局公布“成都国五条细则”，提出“确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度”。77第一，别墅类高档住宅在过去、现在、将来都将一直是国家控制的重点。第二，强制建设保障性住房，将一部分刚需客群从市场需求中剥离了出来，从而稀释了市场需求总量。第三，限购、限贷对投资客产生致命打击，抑制了投资市场的需求，从而也减少了市场需求总量。第四，政策打压使得别墅成为稀缺性产品，从另一方面刺激了市场需求。这也是自2003年国家禁止别墅类用地后、别墅项目仍然层出不穷的原因。第五，国家政府将会继续利用行政手段、金融和税收政策调控楼市，促使房价回归理性。国家和地方政府调控的目的，是抑制房价过快上涨，促使房地产行业健康发展。这对别墅市场产生的直接影响就是，投资性客户减少。结论88二、板块分布情况目前，成都别墅主要集中分布在六大板块：青城山-都江堰、牧马山、南延线、龙泉、温江和城北板块。青城山-都江堰板块龙泉板块蒲江板块牧马山板块南延线板块远郊区域近郊区域城北板块温江板块99都江堰-青城山板块天然的养生、度假别墅区代表别墅：置信·芙蓉青城、香颂湖国际社区、青城山房、龙湖·小院青城牧马山板块纯粹的别墅住宅区代表别墅：龙湖·长桥郡、置信·牧山丽景、华新·锦绣尚郡、三盛·翡俪山、恒大·金碧天下、中航云岭高尔夫别墅、维也纳森林别墅南延线板块成都别墅的标杆代表别墅：麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、成都雅居乐花园、蔚蓝卡地亚、蓝山溪谷、三利福邸龙泉板块独一无二的山水别墅代表别墅：中粮·御岭湾、东山国际·传世家宝、桃源铭城西板块中产阶级的青睐之地代表别墅：芙蓉古城、国色天乡别墅、仁和春天大道、中海·央墅、中海·龙湾半岛、今日田园、西贵堂、清溪玫瑰园、万科•金域西岭城北板块别墅中的后起之秀代表别墅：保利·公园198、蓝光·观岭、万科·双水岸、香洲半岛1010第二章成都别墅供销分析（中观）11112013年，成都别墅累计成交130.58万㎡，成交面积同比增长10.3%。总体仍低于2011年的水平（141.24万㎡）；新增供应142.52万㎡，同比下降11.1%。2013年，成都别墅年末总存量约343.87万㎡，同比增长4%。截至2013年12月31日，备案口径下成都别墅存量总套数突破10000套，为最近三年来之最，去化压力增大。2013年，成都别墅价格保持了同比10.0%的增幅，备案成交均价为12467.87元/㎡。呈现出“量价齐升”的态势。一、2013年成都别墅供销情况1212二、主城区、近郊、远郊成交情况2013年，成都主城区别墅累计成交82855.77㎡，约占总成交面积的7.6%。高新区和锦江区领先于金牛区近1倍，成华区无别墅项目在售。备案均价同比涨幅超过14%。主城区2013年成都主城区别墅备案面积统计表排名城区备案套数备案面积(㎡)备案总价(万元)备案均价(元/㎡)1高新区8928541.753728.7418824.632锦江区7728519.548436.2916983.573金牛区4214738.7624845.1816857.034青羊区146203.6315252.3624586.195武侯区164852.1510131.6320880.716成华区0000合计主城区23882855.77152394.2018392.711313排名区域备案套数备案面积（㎡）备案总价（万元）备案均价(元/㎡)1双流1097390312.5522409.2513384.382温江466103985.63101146.459726.963新都23682709.0499049.7111975.684龙泉21354564.7564907.9311895.585郫县11133265.6732700.809830.19合计近郊2123664837.59820214.1412337.062013年，成都近郊别墅累计成交66.48万㎡，约占总成交面积的62.0%。双流、温江两区仍是主力市场，其中双流县约相当于温江区的3.75倍。新都、龙泉、郫县的别墅成交面积全部在10万㎡以下，其中郫县成交总面积约3.33万㎡，同比下跌超过20%。2013年成都近郊别墅备案面积排行榜近郊14142013年，成都远郊别墅累计成交32.78万㎡，约占总成交面积的30.4%。牧马山板块仍是一马当先，新津县以13.12万㎡的成交面积排名远郊第一，成交面积同比小幅下降6.5%。青城山板块可谓“惨淡”，都江堰市全年成交仅6.62万㎡，崇州市全年成交仅0.57万㎡，整个青城山板块同比下降46.4%。总体而言，2013年成都别墅市场已经不在“最好的时光”，即便卖得最好的项目，全年备案总金额也未超过9个亿，离2011年时的辉煌已经渐行渐远。远郊1515排名区域备案套数备案面积（㎡）备案总价（万元）备案均价(元/㎡)1新津县477131168.65140891.0310741.212都江堰36966161.9783595.2512634.943蒲江县27844829.7658763.9313108.244金堂县18241343.8843391.8210495.345大邑县9723208.9721755.799373.876邛崃市3210693.2312100.8211316.347崇州465694.414667.558196.738彭州市224698.343135.096672.769青白江0000合计远郊1503327799.21368301.2811235.582013年成都远郊别墅备案面积排行榜1616排名项目名称备案面积(㎡)备案套数1龙湖悠山郡67108.522272万科五龙山公园53111.321333牧马山卡地亚48196.61774建发浅水湾46308.48825麓湖生态城35875.60926城南逸家34021.311217金科廊桥水乡33119.831648东山国际新城32862.701369国色天乡31419.9610410海昌天澜29469.9811311绿地锦天府26731.467212中信云栖谷26446.6411513美城25559.078114彩叠园25236.7119015复地御香山25096.806716三盛翡俪山24862.859917保利石象湖23669.6914618锦绣尚郡23645.88019蓝光观岭22761.9212320成都雅居乐花园21337.4162合计656842.722842013年成都别墅项目备案面积TOP202013年，成都别墅项目备案销售面积前20强累计65.68万㎡，占别墅销售总面积的50.3%。1717排名项目名称备案总金额(万元)1麓湖生态城86279.682牧马山卡地亚85492.073万科五龙山公园71196.774龙湖悠山郡65273.185建发浅水湾55969.816绿地锦天府46375.117城南逸家41799.348保利石象湖35671.469国色天乡33742.7310东山国际新城33012.0311中信云栖谷32178.2812美城29229.4613麓山国际社区28975.6014金科廊桥水乡28184.3815复地御香山27594.6316海昌天澜26143.4217大溪谷23005.2518蓝光观岭21431.9519中粮御嶺湾21093.7020华侨城20875.02合计813523.92013年成都别墅项目备案金额TOP20备案总金额在4亿元以上的项目共7个，其余13个项目的备案总金额皆在2-3亿元之间。4亿元已成为别墅项目年销售额的分水岭。1818排名项目名称备案均价(元/㎡)1水映长岛290762麓山国际社区257833龙湖小院青城256824半山艾马仕256075亚特兰蒂斯246206金阳伦敦西区240907麓湖生态城240508中海龙湾半岛238609蔚蓝卡地亚2309210中海城南官邸2203211三利宅院2140212复地雍湖湾2067213置信丽都花园城2021514优品道2010015保利心语花园1996616中粮御嶺湾1921217保利拉斐庄园1859318恒禾皇冠国际社区1775619牧马山卡地亚1773820绿地锦天府17349总体均价22044.752013年成都别墅项目备案均价TOP201919排名项目名称销售面积(㎡)成交套数1牧马山卡地亚48196.61772龙湖悠山郡44281.621373建发浅水湾42779.7764麓湖生态城35875.6925保利石象湖23210.361416青城山房13359.06717大溪谷11362.51298中粮御嶺湾10979.2309麓山国际社区10946.252710中信云栖谷10190.653711王山别墅8927.452912万科五龙山公园8161.681713置信牧山丽景7718.322414龙湖长桥郡4974.78715蔚蓝卡地亚4677.16816瑞云壹号村庄4544.041117恒大山水城3570.491518东山国际新城3493.83919成都雅居乐花园3267.61920高山流水2880.1432013年成都独栋别墅备案面积TOP20近郊、远郊的项目各占10个。多数项目的套均面积集中分布在200-600㎡之间，其中套均面积在200-400㎡之间的项目为10个，套均面积在400-600㎡之间的项目为5个。2020排名项目名称销售面积(㎡)成交套数1海昌天澜29469.981132万科五龙山公园26944.18803国色天乡26161.76924美城25559.07815三盛翡俪山24862.85996龙湖悠山郡22826.9907复地御香山21817.95608金科廊桥水乡20785.271009东山国际新城20096.959510锦绣尚郡19752.037111上林赋12913.264212欧香小镇12250.672413蓝光观岭11768.598214城南逸家9037.992315保利公园1987937.942216中铁奥维尔7671.392517月映长滩7122.63318金河谷6281.392319瑞云壹号村庄6149.192120中国会馆5858.81192013年成都联排别墅备案面积排行榜TOP20从区位来看，有9个项目位于城南，几乎占到一半。其中，牧马山板块的项目有4个，且体量较大、销售时间较长。从销售面积来看，排在前9名的项目的差距极小，足见联排别墅市场竞争激烈。除“欧香小镇”套均面积超过500㎡、“蓝光观岭”套均面积低于150㎡外，其余18个项目的套均面积皆在200-400㎡之间，其中套均面积在200-300㎡之间的项目有10个，套均面积在300-400㎡之间的项目有