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ChinaIndexAcademy2017年杭州房地产市场形势总结与2018年趋势展望整体市场回顾——2017杭州楼市关键词1“房住不炒”十九大为房地产定调全年成交“由牛市走向平稳”宅地出让金1907亿土拍竞自持催生70宗自持地块临安撤市设区大杭州时代来临租赁市场发力“智慧租赁平台”上线房价有所上升杭州房地产市场010203政策环境——调控升级，长效机制加速推进房地产市场——楼市量跌价升，宅地出让金1907亿趋势展望——调控政策不断升级，量缩价稳为主要态势目录数据范围：楼市数据只包括主城区、余杭和萧山，富阳、临安的数据单独列出；土地数据包含杭州十区（含富阳、临安）政策环境1、“十九大”提出“房住不炒”，明确住房居住属性2、杭州出台最严楼市政策：限购、限售、限价3、加快培育和发展租赁市场，措施相应出台4、临安划入杭州，大杭州时代来临3十九大报告提出“房住不炒”，明确住房居住属性定位•坚持房子是用来住的、不是用来炒的措施•加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度目的•让全体人民住有所居十九大为房地产定调短期调控影响：新形势下需求总量——整体受抑，自住属性强化，投资投机需求强抑制总量：整体规模缩小限购：减少外来购房和本地多次购房人群限贷：减少资金不足购房人群限售：减少短期投机性质购房人群✓房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，通过大力培育、发展住房租赁市场，构建购租并举的住房制度，推动长效机制的建立健全。同时，报告强调“建立多主体供给、多渠道保障”的住房制度。这表明，政策在引导需求的同时，将更加注重在供应端方面进行制度性的保障，而发挥市场中各类供应主体的积极性，不断挖掘存量等政策将有助于加快建立多层次的住房供应体系。房地产长效机制建设层层推进4杭州史上最严政策：G20后时代，限购升级，认房又认贷限售企业购买限购区域住房的限制上市交易年限，需满3年方可上市交易为贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产市场调控定位，促进杭州房地产市场平稳健康发展，3月28日，杭州市住房保障和房产管理局发布《认房又认贷，杭州进一步升级房地产市场调控措施》。限购本市户籍成年单身（含离异）人士在限购区域内限购一套住房户籍由外地迁入四县（市）的居民家庭的购房限制，自户籍迁入之日起满2年，方可在本市市区范围内购买住房住房公积金贷款政策在市区范围内，职工家庭名下已拥有一套住房或无住房但有住房贷款记录的，购买普通自住住房执行二套住房公积金贷款政策，贷款首付款比例不低于60%，公积金贷款利率按同期住房公积金贷款基准利率1.1倍执行。商业住房贷款政策进一步调整信贷首付比例，在市区范围内，对于已拥有一套住房，或无住房但有住房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房，执行二套房信贷政策，首付款比例不低于60%。要求各商业银行严格审核借款人还款能力，严格落实月供收入比不超过50%等政策要求，对已成年、未就业、无固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，可参照二套房信贷政策执行严格审核个人住房贷款首付款资金来源，严禁各类“加杠杆”金融产品用于购房首付款5住房租赁市场的发展，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快推进房地产长效机制建设。政策的力度及影响不断递进延伸，房地产市场长期以来“轻租重售”的局面将得到改变，给杭州租赁市场带来巨大的发展空间。租赁政策频出：为加快培育和发展租赁市场，租赁市场发展措施相应出台7月20日，住房城乡建设部会同八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。首批试点城市12个，杭州是其中之一。8月22日，杭州市政府官网发布了《杭州市企业自持商品房屋租赁管理实施细则》。根据细则，企业自持商品房屋应全部用于公开对外租赁，不得分割、销售、转让，企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。8月28日，国土资源部、住房和城乡建设部对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。首批试点城市13个，杭州是其中之一。8月30日发布《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，推出5个方面、19条工作措施加快培育和发展住房租赁市场，包括增加租赁住房供应、培育住房租赁市场供应主体、鼓励住房租赁消费、加大政策支持力度、加强住房租赁市场监管。9月29日，杭州房管局与阿里巴巴合作开发的全国首个智慧住房租赁平台上线试运行，即杭州市住房租赁监管服务平台正式上线点评6杭州迎来第十区：临安划入杭州，大杭州时代来临9月15日，临安区正式挂牌，杭州迎来“十区之城”，大杭州时代来临。3126.8平方公里的临安划入杭州城区后，市区面积扩容64%，达到8002.8平方公里，杭州就此成为江浙沪市区陆域面积最大的城市。对临安来说，具有历史性的意义：有利于保护好浙西生态屏障有利于加快县域经济向都市经济转变有利于提高人民生活水平有利于推进创新驱动发展点评：随着杭临城际铁路的开建，地铁5号线二期和地铁9号线一期即将开建，预示着临安将快速融入杭州，在规划利好条件下，临安楼市会迎来一定的发展。今年3月份，富阳和大江东被纳入限购范围，至此，临安成为杭州唯一不限购的区域。开发商对临安未来的预期更是信心十足，为抑制投资、投机需求，保持楼市健康发展，严厉的政策必将出台。7房地产市场1、成交“由牛市走向平稳”，价格有所上升2、楼面价日益高企，项目逐渐被动高端化3、房价上涨，购房需求外扩，外围板块逐渐兴起4、需求外溢，二手房和酒店式公寓成交上浮5、自持地块不断增加，租赁市场将大放异彩812017楼市成交“由牛市走向平稳”，价格有所上升宅地出让金接近2000亿杭州市场“量跌价升”，牛市逐渐走向平稳2017年，杭州市场成交量跌价升，“由牛市走向平稳”。全年商品住宅共成交1195万平方米，为历史“第二高”，但仅比2015年多了34万方，比起2016年的牛市，今年成交相对“冷清”,但价格有所上升。“G20后、亚运会前”的杭州，城市地位大幅提升，加之高价地项目的入市，带动价格的上涨。785.56844.361160.731567.281194.87242410500010000150002000025000300000.00500.001000.001500.002000.002013年2014年2015年2016年2017年成交面积(万㎡)成交价格(元/㎡)图：2013-2017年杭州市区（不含富阳、临安）商品住宅成交量价10宅地出让金高达1907亿，接近前两年之和G20后时代，本地及外来房企均看好杭州的城市影响力和内生驱动力，纷纷入驻，在限地价、竞自持新政下，房企丝毫没有退缩，反而迎面直上，宅地成交楼面价是2015年的2倍多，入驻门槛不断增加。土地成交量和去年相当，出让金却却直线上升，超出去年近500亿，全年仅宅地出让金达1907亿，接近前两年的综合。总体来看，虽然房企拿地脚步锐不可挡，但在高价面前，联合拿地成为主流，相比之前更加理性。数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com图：2013-2017年杭州市区（含富阳、临安）宅地成交均价和出让金111,90716245.9105000100001500020000050010001500200025002013年2014年2015年2016年2017年土地出让金(亿元)规划建筑面积(万㎡)成交楼面均价(元/㎡)1“面粉面包同价”，楼面价日益高企，项目逐渐被动高端化成交结构上移，300万成为迈向中高价位的门槛50万元以下50-100万元100-150万元150-200万元200-300万元300-400万元400-500万元500-1000万元1000万元以上图：杭州市区（不含富阳、临安）商品住宅成交总价结构2016年成交套数2017年成交套数占比84%占比11%占比23%占比5%占比10%中低价位中价位高价位地价高企，高价地入市压力大，许多项目在住房品质上不断提升，以此占得高价市场。成交总价结构不断上移，成交主要力量从去年的50-100万跨越到今年的200-300万，300万已成为刚需到改善的门槛，一方面是成交均价的上浮，一方面是高价地的入市，高端及改善类项目不断增加，因此成交结构逐渐上移。13占比67%2017住宅成交金额TOP10项目以中高端为主，成交均价在3万+表：2017年商品住宅成交金额TOP10排名项目名称区县成交金额（亿元）成交套数（套）成交均价（元/㎡）1滨江江南之星萧山57.731921287212龙湖春江天玺萧山54.601648306353融创时代奥城萧山51.081128350434大家绿城·金麟府拱墅45.98756414375地铁绿城杨柳郡江干45.071271327026融创玖樟台江干39.66837348917武林壹号拱墅34.6595813638滨江·锦绣之城拱墅34.21557481649中企·御品湾江干32.435523514110龙湖·天钜萧山31.49799327352017年，杭州住宅项目TOP项目主要集中在3万+，其中4万+项目占到3席，以中高端项目为主；武林壹号以8万+压倒性的高价位居成交金额排行第七；从单个项目的成交金额来看，滨江江南之星登全年销冠，主要是滨江的品牌影响力和价格优势，也是排行榜中唯一一个价格在3万以下的楼盘。14宅地成交楼面价不断被刷新，外围地块的竞争依然激烈16246050001000015000200002013年2014年2015年2016年2017年图：2013-2017年住宅用地成交楼面价（元/平方米）住宅项目的被动高端化，一定程度上受高企楼面价的影响，随着杭州城市影响力的提升，2017年，杭州住宅楼面价为16246元/平方米，同比上涨19%。主城区供应地块少，总价高，不少房企纷纷选择性价比高的外围板块，但外围地块竞拍更加激烈，今年竞拍次数TOP5地块中，4宗余杭区的地块，成为房企竞相追逐的香饽饽，临平新城一地块更是角逐430轮才花落首创，临平新城2017住宅成交均价14000元/平方米，高地价项目上市将会有不小的压力。15地块名称成交楼面价(元/㎡)竞拍次数受让单位临平新城核心区A-3-1818584430首创未来科技城南湖板块地块二11995274中锐未来科技城余杭组团67号地块14158231富力未来科技城南湖板块地块一12055217上海绿都蜀山街道朝阳社区20059205绿城表：2017年涉宅用地竞拍次数TOP5“面粉面包同价”，2017年宅地成交楼面价TOP10均为3万+排名地块名称规划建筑面积(㎡)成交总价（亿元）成交楼面价(元/㎡)溢价率1紫阳南星单元SC0501-01地块134793.659.934446070.00%2拱墅区塘北单元XH0506-R21-03地块（原塘北单元R21-C26地块）7604431.004076676.84%3拱墅区（庆隆单元GS0305-04地块）149567.660.644054270.00%4西湖区翠苑单元XH0903-R21-03、XH0903-B1/B2-14地块52023.120.593957170.00%5庆隆单元GS04-01-R21-09地块3335212.513750957.71%6三塘单元XC0502-R21-40地块30083.210.973645370.00%7彭埠单元R21-35地块46166.416.803639570.00%8江干区（彭埠单元R21-16地块）92272.833.473627370.00%9拱墅区（上塘单元FG04-R21-02地块）9114032.123524370.00%10江干区彭埠单元R21-25地块82174.426.603237074.77%表：2017年杭州住宅用地成交楼面价排行榜2016年，宅地共成交95宗，其中16宗楼面价为2万+，35宗楼面价为1.5万+，日益高企的地价，使得上市项目被