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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。项目区域价值专题研究华南策略中心2012年9月Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010我们经常碰到的项目会位于这样的区域：˃远郊，陌生区域，未被定义；˃形象老旧，在市民心中已经没落；˃新城区，刚刚发展起来，尚未得到大家的认同；˃热点片区，却位于边缘化的地带；˃大家都公认的好区域，所有人都知道他的价值；……………….如何看待项目的区域价值？˃这个区域的价值是什么，怎样为他找个说法？˃怎样重新塑造区域的形象，改变公众对他的认识？˃如何从众多热点片区中脱颖而出？˃项目价格远高于周边地区，如何突破区域价值？……………………………我们常常面临这样的问题：Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010报告思维导图市场环境分析地块定位解析价值挖掘方略Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010PART1市场环境分析宏观政策环境区域整体经济运营状况区域房地产供求状况Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,20102011年3月24日，中国财政部了《关于开展海南离岛旅客免税购物政策试点的公告》。对于以旅游地产为主的海南来说，“离岛免税”正式实施，给海南房地产注入了一剂“强心剂”，前来海南旅游的游客将会增多，这对于低迷的楼市来说是一次历史性的机遇。Part1.1宏观政策环境——经济政策挖掘2012年6、7月全国40个城市商品房成交均价调查统计，海南三亚凭借每平方米26000元的成交均价远超北上广深等四大一线城市，成为目前全国房价最高的城市。区域偏向性政策的出台，对区域房地产的发展起着至关重要的作用，对政策的挖掘和解读甚至预判，是做区域价值分析时一个很重要的思维方向案例：Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010深圳后海湾，作为政府重点规划打造的填海区，不仅拥有丰富的海资源，良好的生态环境和多重休闲娱乐设施，还是西部通道进出深港的门户。根据政府规划，这里将建成深圳又一城市中心，珠三角重要战略枢纽并将被打造成媲美香港中环的大型综合性区域。Part1.1宏观政策环境——区域打造挖掘后海湾已被打造成为港深闻名的豪宅片区，区域楼盘均价在45000万/平左右，区域价值被最大化挖掘。案例：区域打造是对区域整体形象的包装与升华。好的区域包装能够引起行业内的附和与追捧，甚至让客户忽略地段、配套等不利因素Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010Part1.2Part1.2区域整体经济运行状况——经济环境挖掘——上海浦东价值演变从“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”到中国最贵楼盘“汤臣一品”（17万/平米）演变。80年代，黄浦江把上海分成了两个世界：浦西就是上海，浦东只是从外滩遥遥远眺的一片农田菜地。1990年4月18日，党中央、国务院宣布开发开放上海浦东。短短19年间，浦东发生了翻天覆地变化，从阡陌农田到高楼林立、从冷僻乡间到繁荣市区，被誉为“上海现代化建设的缩影”、“中国改革开放的象征”经济发展决定区域未来价值经济环境挖掘是对区域未来发展形式的预判，城市成熟化的中心转移往往是经济环境挖掘的常用依据案例：Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010Part1.2区域整体经济运行状况——特殊经济集合体中关村国家自主创新示范区是中国高科技产业中心，是中国第一个国家级高新技术开发区，第一个国家自主创新示范区，第一个“国家级”人才特区，是我国体制机制创新的试验田，它也被誉为“中国的硅谷”。中关村的发展吸引来大批高新技术人才的到来，并使片区逐步形成以“特殊经济体（高新技术带动的经济发展）”为载体的区域模式。北京均价18000/平中关村住房均价30000/平特殊经济集合体是在区域经济发展中占据枢纽与核心地位的经济体。特殊经济集合体决定了区域价值的特殊性与独有性案例：Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010Part1.3区域房地产供求状况——供应的减少和需求的定量供应的不断减少和需求的定量是推动高地价的重要因素。地块供应的解析维度可以分为两种：供应本片区供求紧张地价本片区地价上涨房价本片区房价随地价上涨地价本区域的地价随之上浮需求市场供应一定，但中心区供求紧张供应本片区供求充裕，中心区域供求紧张Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010深圳的富豪人群膨胀，华侨城走出打造豪宅片区的第一步，香蜜湖片区紧随其后，但是无论是从豪宅所需的硬件还是片区发展投入都未能达到真正区定义深圳所需要的豪宅片区。深圳本无豪宅，后海湾填补了这一大空白，后海湾豪宅片区的横空出世满足了新兴富裕阶层对于高品质生活的追求，获得了最大的区域价值提升。Part1.3区域房地产供求状况——特色楼盘缺失Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010PART2地块定位分析交通网络区域配套地区规划Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010房地产价值环境经济交通决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。——李嘉诚Part2.1地块解析定位——交通网络地段对于楼盘的价值支撑显而易见，是“楼市硬通货”必备的要素之一。而从不同时间段来看，占据地段优势的楼盘也常常在楼市调整期下降幅度较小、而楼市复苏时则能更快恢复元气。体现地段价值的一个重要维度就是地段的连通性——交通。所以，在分析区域价值时，交通网络是必不可少的分析维度。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010Part2.2地块解析定位——区域配套山水绿化商业学校医院区域配套区域配套包括区域内所涵盖的公共设施配套，如医院、学校、公园等；商业配套，如大型商场、写字楼等；自然资源配套，如山、河流、海景等。普通住宅项目对公共设施配套和普通商业配套的依赖程度较高；写字楼及综合体项目对商业配套的依赖更高；而别墅项目则对自然景观的依赖程度较高。在分析区域配套时，要结合具体项目，具体分析，有重点的通过区域配套突出区域价值区域价值不同物业形态的项目对区域配套的依赖偏向各有不同Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010Part2.3地块解析定位——区域规划区域现状区域发展区域未来陈述现状，解析地块描绘蓝图，引起共鸣憧憬未来，挖掘价值国情决定，政策支持的区域规划对区域未来发展起着至关重要的作用，也决定了该区域房地产的升值空间。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010PART3价值挖掘方法核心价值提炼区域价值转嫁区域功能定位Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010Part3.1核心价值提炼•核心价值提炼？1•有何借鉴项目？3•如何使用？2项目所在区域具有较多的优势资源或具备某一种突出资源，经过价值评估得出最具价值资源，深度挖掘打造。深圳勤诚达22世纪项目认为区域资源决定区域价值，以资源盘点、资源评估挖掘区域价值的方法Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010区域资源盘点资源价值评估是否具备绝对核心资源升华优势资源核心价值提炼是整合各类资源否步骤一：步骤二：步骤三：步骤四：Part3.1核心价值提炼——分析框架分析框架的思维方法论：Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2010Part3.1核心价值提炼——案例分析——深圳勤诚达22世纪项目区域资源盘点资源价值评估是否具备绝对核心资源升华优势资源核心价值提炼是宝安外国语学校宝安中学宝安区人民医院新安公园海雅商业广场双地铁站22艺术区宝安公园政府机构灵芝公园找出赋予区域最大价值的资源区域资源盘点模型：资源罗列资源价值筛选区域价值提炼区域价值溢出思维导图：友谊书城宝安中医院Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2010Part3.1核心价值提炼——步骤1：盘点区域资源区域资源自然资源配套资源人文资源生活配套景观配套交通配套¡¡历史的沉淀传统的认知¡¡山水湖泊海、岛植被¡¡对区域内所有价值的资源进行全方位罗列，是下一步资源筛选，提炼区域优势资源，找出区域核心价值的基础整合、界定区域资源的两大维度小结区域资源盘点模型城市功能属性自然人文资源宝安区中心范围宝安区名校集中地大型医院事业单位集中区宝安中心商业区灵芝公园新安公园宝安公园深圳22艺术区友谊书城Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2010Part3.1核心价值提炼——步骤2：资源价值评估˃资源的归类并非简单的罗列而是有效的集成；˃一般而言，各类资源之间不具备直接的可比性，应在城市视角下，与其他区域进行对比，判断其所附加的区域竞争力。对所有资源进行全面评估而找出区域内最具价值点的资源区域资源价值评估模型注意：小结拥有的功能单元地铁中学医院公园商业政府生态区文教区生活区功能单元属性功能属性现状分析˃双名校环绕；˃划归宝安中学学位房最受推崇˃公园具备较大认可；˃同片区不具备唯一性˃生活区配套丰富；˃深圳客户对于生活配套认同度差Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2010Part3.1核心价值提炼——步骤2：资源价值评估小结通过进一步对比评估找到最具价值的核心资源，构建立足于房地产市场的价值体系！城市核心功能价值分析模型识别资源价值的三个视角：市场认知领先案例区域竞争城市教务区文教区住宅均价城市住宅峰值价格北京海淀1.5万2万深圳中心区2万3~5万重庆沙坪区35004000西安小寨30004000文教功能自然风景功能政务功能深圳市宝安区城市核心区功能排序宝安区功能价值排序学位风景政务本区域应以深圳名校宝安中学学位房为主推点，以生活和休闲价值为平台，共同打造宝安区新的价值峰值区。主推价值Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2010Part3.1核心价值提炼——步骤3：升华优势资源空间上的延展：类比与勤诚达22世纪资源相似但已打造成功的价值区域，寻求共鸣，看是否对于本区域打造具备借鉴。小结空间上类比资源接近但已打造成功的价值区域宝安中学学位房能否承担起拔高区域价值的核心使命？福田区香榭丽花园福田中心居住区地铁物业商业配套完善居住环境优良深圳中学学位宝安区勤诚达22世纪宝安中心居住区双地铁物业商业配套相对完善居住环境优良宝安中学学位深圳中学学位房的销售价格与销售情况明显优于周边不具备学位的同类项目，对于勤诚达22世纪借鉴作用很大福田区香榭丽花园主推深圳名校深圳中学学位房这一优势，卖出了远高于周边不具备学位项目的价格，其逐年增长至现在的5万/平米，而周边价格仅为3万8左右。Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2010Part3.1核心价值提炼——步骤3：升华优势资源时间上的延展：着眼本区域的过去、现在、未来，放大其资源优势升华区域价值。小结从时间上的区域价值走向提升区域优势资源200920102011201254.3%44.6%4