四川信托名流置业武汉有限公司股权投资集合资金信托计划

川汇沧海，信达天下2013年2月四川信托·名流置业武汉有限公司股权投资集合资金信托计划1川汇沧海，信达天下序壹信托计划概要及亮点贰增信措施介绍叁借款人及项目介绍肆四川信托简介目录2川汇沧海，信达天下借款人:名流置业武汉有限公司（以下简称“名流武汉”）资金用途：投资于名流武汉25%股权信托期限:2年（18+6）预计收益率：9.5-10.5%/年还款来源：“名流公馆-印象”项目的一期销售收入信托计划概要—产品要素信托规模:总规模6亿元,分期募集,每期3亿3川汇沧海，信达天下年预期收益率信托计划概要—预期收益与分配方式每年付息到期还本购买金额300万以上(含300万)年预期收益率:10.5%100万≤购买金额＜200万（不含）年预期收益率：9.5%200万（含）≤购买金额＜300万（不含）年预期收益率：10%4川汇沧海，信达天下信托计划概要—交易结构5川汇沧海，信达天下6多重保障锁定风险项目条件成熟，目前已经基本完成一级土地整理，预计2013年一季度获得土地证；抵押物充足，担保人及借款人承诺项目公司持有的土地抵押，价值不低于12亿抵押率不高于50%；上市集团公司提供担保，以及集团实际控制人刘道明先生提供个人无限连带责任担保。名流置业集团为武汉龙头房地产企业之一，深交所上市公司；担保人是全国性上市公司，目前在国内地产行业排名70位，多年稳健经营；集团总资产过110亿，负债率约50%，并且信用纪录良好，前期发债成本约为7.05%，后期融资能力较强。交易对手稳健实力雄厚项目位置独特项目未来前景看好，开发项目由中高档住宅和高品质商业构成,具有明显的景观优势，其中，NK3—NK6地块住宅部分可观湖景和动物园生态绿地。该区为武汉重要生活聚居区，交通便利，并且为武汉较为受欢迎的宜居地区。土地成本较低，限购影响较小该项目前期拆迁土地一级开发，以及后期二级开发均由借款人完成，土地总拍卖成本价14.25亿元，实际一级开发成本约20亿元，合每亩约640万，楼面价约3000元／平方，按照当地附近，9,000/平方住宅价格，集团获利空间显著。。信托计划–投资亮点6川汇沧海，信达天下序壹信托计划概要及亮点贰增信措施介绍叁借款人及项目介绍肆四川信托简介目录7川汇沧海，信达天下抵押物价值高担保实力强风险控制资金封闭管理及归集还款来源充足信托计划概要—风险控制评价8川汇沧海，信达天下1.土地抵押：以“名流公馆-印象”项目国有土地使用权作抵押，保证抵押率不高于50%，即价值不低于人民币12亿元；2.股权投资：信托计划向名流武汉公司股权投资6亿元，其中3亿元用于注册资本增资，占股25%，另3亿元作为资本公积；3.股东担保：名流置业集团（上市公司，股票代码“000667”）为名流武汉偿还债务本息提供连带责任保证担保；4.实际控制人担保：名流集团实际控制人刘道明为名流武汉偿还债务本息提供连带责任保证担保；5.股东或有负债承诺：名流集团承诺在信托期内，名流武汉公司因或有负债形成的一切责任义务均由名流集团承担；6.项目管理部监管：我司项目管理部对名流武汉履行股权管理职责，并委派专人对项目公司印章进行管理，严格监管名流武汉将资金用在项目开发上。7.信托资金提前归集，归集期为6个月，归集比率分别为10%，10%，20%，20%，20%，20%。增信措施介绍：简要介绍9川汇沧海，信达天下土地抵押：本项目土地评估总价值约为人民币23亿元，第一期信托计划抵押地块NK1-NK4，评估价值为626,220,699元，针对一期3亿的募集规模，其本息抵押率不超过50%。增信措施介绍：土地抵押宗地名称法定用途土地使用权类型土地面积（㎡）规划面积（㎡）容积率楼面地价（元/㎡）价值（元）NK1居住出让6,297.6416,6132.643,64760,633,678NK2居住6,842.2521,6013.163,52876,277,403NK3居住14,211.3931,7972.243,695117,627,675NK4居住28,881.96111,4383.863,334371,681,943NK5居住12,062.2946,9683.893,439161,369,316NK6商业金融业12,635.5254,3474.34,720256,450,514NK7居住123,311.72467,7283.792,6971,260,492,402合计204,242.77750,4922,304,532,93110川汇沧海，信达天下股东担保：担保人－名流置业集团有限公司名流置业集团股份有限公司是一家全国性的房地产业上市公司。成立于1989年，于1996年12月在深圳交易所上市。股票代码：000667，为全流通股，2012年12月14日数据显示流通市值55.2亿。目前主营业务为房地产开发与经营，注册资金：255,959.23万元，公司已形成了以长三角、珠三角和环渤海区域的高品质项目快速发展的战略格局，成功进入了北京、武汉、沈阳、重庆、西安、深圳、惠州、昆明、合肥、芜湖、东莞等全国大中城市，实现了跨越式发展。2011年，名流置业被选入中国房地产百强企业，并获得“中国房地产百强之星”荣誉称号，排名第70位。截止2012年6月，总资产116亿，净资产54.81亿，资产负债率53.1%，销售收入7亿，利润率13.64%增信措施介绍：股东担保11川汇沧海，信达天下实际控制人担保：担保人－刘道明（名流置业集团有限公司董事长）名流置业集团股份有限公司法定代表人，集团实际控制人，生于1957年，中国国籍。第十届、第十一届全国人大代表;1976年2月至1983年年底在工程兵某部队服役；1984年至1988年在湖北省政府驻京办事处工作。1988年以来历任海南名流置业发展公司总经理、北京名流置业发展公司总裁、湖北美标汽车冷系统有限公司董事;现任名流置业集团股份有限公司董事长、名流投资集团有限公司董事长、湖北名流累托石科技股份有限公司董事长、中国工商联直属委员、中国房地产沙龙副理事长、湖北省慈善总会名誉会长、中国人民大学董事；刘道明为北京温尔馨物业管理有限责任公司的控股股东，该公司为置业集团公司第一大股东名流投资集团有限公司的控股股东。增信措施介绍：实际控制人担保12川汇沧海，信达天下项目管理部监管：本项目由我司项目管理部委派人员进行项目现场监管。由于目前项目一期建设已经部分楼层到12层（3栋），另外楼层分别建设到3层以上，按照计划预计2013年6月份获得预售许可证且进入销售阶段。销售时解除抵押以及后期资金归集具体安排如下：（1）借款人需提供价值不低于抵押于我司抵押物价值的资产置换现有抵押物（NK7地块或者我司审批同意其他认可的土地），并确保抵押率不高于50%；（2）项目一期销售面积前50%，即销售面积16.5万平方转投项目建设，剩余面积销售时，按照销售后每平方米4000元缴足保证金至监管账户。增信措施介绍：项目管理部监管13川汇沧海，信达天下序壹信托计划概要及亮点贰增信措施介绍叁借款人及项目介绍肆四川信托简介目录14川汇沧海，信达天下成立于2010年，注册资本90,500万元。该公司为邓甲村城中村改造项目专门成立的项目公司，邓甲村一期项目于2011年10月26日由武汉市汉阳区发展和改革委员会关于“名流公馆-印象”开发建设项目核准的意见（阳发改[2011]62号）批复立项；借款人介绍—基本情况名流置业武汉有限公司：名流置业集团有限公司(上市公司“000667”)武汉名流地产有限公司（上市公司武汉子公司）名流武汉置业有限公司（“邓甲村”项目）注册资本人民币9.05亿元44.75%55.25%名流置业集团公司为深交所上市公司，股票代码000667，以2012年12月14日流通市值计算，其市场价值约为人民币55.21亿元，目前公司主营房地产开发以及商业地产管理等业务，全国百强70位。15川汇沧海，信达天下武汉是中国中部地区经济重镇，在中国业已形成沿海地区、长江经济带、西部大开发的格局中，武汉是具有枢纽作用的城市。连续多年位居“中国城市综合实力50强”前6位。项目介绍–“名流公馆-印象”项目位置及业态本项目位于城市核心区域汉阳区中心区域，具体位置为武汉市汉阳区江堤乡邓甲村，是武汉市汉阳高档居住区，周围环境配套优越，紧邻武汉生态动物园，武汉城市新内环线两侧。16川汇沧海，信达天下项目位置：邓甲村在汉阳老城区，北部位于武汉动物园以东、汉阳大道以南，归元禅寺以西，南部零散用地位于武汉国际博览中心以东。大部分用地位于月湖风景区、汉阳旧城风貌区以及墨水湖风景区之间。项目介绍–“名流公馆-印象”项目位置及业态规模优势：项目在汉阳老城区内规模较大，在规划及景观等方面具有较大想象和发挥空间。景观优势：NK3—NK6地块部分住宅可观湖景和动物园生态绿地。（归元寺、武汉动物园、马沧湖、墨水湖等景观资源。）17川汇沧海，信达天下项目介绍–位置及业态项目介绍–“名流公馆-印象”项目位置及业态项目开发主题定位：城市新中产阶层国际风尚生活平台；市场形象定位：城市新内环＆汉阳新中心•90万平米•生态科技集成型都市养生住区；物业类型定位：高层住宅与配套商业结合城市综合体建筑群。。18川汇沧海，信达天下项目介绍–位置及业态项目介绍–“名流公馆-印象”项目位置及业态附近同类项目价格比较：楼盘名称开发商位置开发时间业态总建筑面积容积率均价（元/㎡）广电兰亭熙园武汉广电房地产开发有限公司汉阳马鹦路中段（汉阳区法院斜对面）2010.4--2012.9住宅125,4543.59,000广电兰亭都荟武汉广电房地产开发有限公司汉阳马鹦路（汉阳区法院东侧）2010.3--2013.6住宅420,0002.98,600新长江香榭琴台四期墨园新长江地产集团汉阳马鹦路2012.3--2014.9住宅120,00039,80019川汇沧海，信达天下20地块项目分期体量㎡地下㎡住宅㎡商业㎡其他形态开、竣工时间（如地上车库等）NK2第一期392,76559,341308,89420,1794,3512012.2-2015.3NK3NK4高层NK4超高层NK5NK1第二期216,55453,521154,4286,6691,9362013.1-2015.7NK6NK7三期高层第三期324,80670,763202,86247,8393,3432014.7-2017.3NK7三期超高层合计934,125183,625666,18374,6879,630项目介绍-规划本项目的可开发面积为310亩（还建部分另计），分为三期开发，目前第一期已经进入地基阶段，预计2014年6月四证齐全。本信托计划的主要还款来源为第一期的销售收入。川汇沧海，信达天下项目介绍-规划21川汇沧海，信达天下22项目介绍–项目一期建设情况第一期主要规划为住宅和临街底商业态，分别位于N2-N5地块，目前部分地基工程已经开始，预计2013年6月完成50%主体施工工程，总用地面积为95,998平方米；项目住宅容积率3.6，总建筑面积为392,765平方米，其中低商建筑面积为333,424，地下建筑面积59,341平方米，车位841个；一期销售预计约为31.6亿元。22川汇沧海，信达天下23项目介绍-工程进度形象N2地块N3地块N4地块N5地块N6地块N7地块23川汇沧海，信达天下根据借款人信托资金使用计划，截止2014年第四季度的信托贷款到期，借款人预计实现销售收入28.2亿元，有充足的还款来源。根据压力测试，该物业加权平均销售均价到7000盈亏平衡，即降价下降过25%24项目介绍–现金销售收入测算物业形态商层住宅商铺车位（地下）合计可售面积308,89420,179841个329,073预计价格8,90317,1668万/个销售收入275,01134,6406,728316,375.602013年1季度25,062.5025,062.502013年2季度25,062.5025,062.502013年3季度25,062.5025,062.502013年4季度25,062.5025,