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建设法律规范主讲人：林鸣第五讲房地产管理法律规范2房地产开发2概述1房屋征收与补偿4房地产开发企业353第五讲房地产管理法律制度一、概述：（一）主要依据《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《物权法》（二）房地产与城市房地产管理法的概念房地产，包括土地财产及其所载的房屋财产。城市房地产管理法，是指调整城市房地产开发、经营、管理和服务活动中所形成的一定社会关系的法律规范的总称。注意：其中“城市”二字，说明这一法律不适用与农村。4第五讲房地产管理法律制度二、房地产开发：（一）房地产开发的概念1、“开发”是针对土地而言的，形成的是房产和地产。2、我国，仅国有土地才可开发；3、房地产开发，是以基础设施和房屋建设为内容对土地进行开发的经营活动。4、其中“基础设施”，包括城市基础设施（以缴费和路征分担的形式）和开发地块基础设施建设。《城市房地产管理法》第二条规定：“房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”5第五讲房地产管理法律制度二、房地产开发：（二）房地产开发的程序投资决策前期工作施工营建物业租售注意：房开企业所建的房屋不一定销售，也可以专门出租6第五讲房地产管理法律制度二、房地产开发：（二）国有土地使用权出让1、概念：国有土地使用权出让，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者有偿使用。国有土地使用权出让具有以下特征：（1）这是民事行为，通过合同设立。（2）有偿使用，使用者须向国家支付“土地使用权出让金”。出让金包括地租、征地等成本、利润。（3）对使用的限制：①有期限；②按规定使用；（4）国有土地使用权属于用益物权。7第五讲房地产管理法律制度二、房地产开发：（二）国有土地使用权出让的批准权限根据国务院国发(1989)49号文件《关于出让国有土地所有权批准权限的通知》规定：（1）由国务院批准：①耕地1000亩以上；②其他土地2000亩以上；（2）由省级政府批准：①耕地3～1000亩；②其他土地10～2000亩；（3）由县级政府批准：①耕地3亩以下；②其他土地10亩以下。8第五讲房地产管理法律制度二、房地产开发：（三）国有土地使用权出让的年限《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。到期怎么办？1、《城市房地产管理法》第二十一条规定：提前一年提出续期，经批准，重新签订合同，缴纳出让金。2、《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。9第五讲房地产管理法律制度二、房地产开发：（四）国有土地使用权出让的方式《城市房地产管理法》第十三条第一款，及国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出让方式如下：1、拍卖2、招标3、双方协议4、挂牌——是一种特殊的拍卖其中，挂牌是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中提出的，《城市房地产管理法》没有规定。10第五讲房地产管理法律制度二、房地产开发：（五）国有土地使用权出让的合同1、合同的甲方和乙方《镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。”由此，甲方：市、县人民政府土地管理部门；乙方：土地使用者。11第五讲房地产管理法律制度二、房地产开发：（五）国有土地使用权出让的合同2、合同的类型（1）宗地出让合同（2）成片开发土地出让合同（3）划拨土地使用权补办出让合同12第五讲房地产管理法律制度二、房地产开发：（五）国有土地使用权出让的合同3、合同的主要内容（1）出让土地的概况；（2）出让期限；（3）出让金的数额、支付方式和期限；（4）土地使用条件：如总平图、建筑密度、限高、容积率、进深、管线、环保、绿化、消防等；（5）违约责任；（6）双方认为应约定的其他条款；（7）纠纷解决的方式。13第五讲房地产管理法律制度三、房地产开发企业：1、概念;房地产开发企业房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业。可分为以下三种：（1）专营企业（2）兼营企业（3）项目公司2、房地产开发企业设立的条件①有自己的名称和组织机构；②有固定的经营场所；③有符合国务院规定的注册资本；④有足够的专业人员；⑤其他条件。14第五讲房地产管理法律制度三、房地产开发企业：3、开发企业设立的两个步骤申请登记依法备案工商管理部门放开主管部门15第五讲房地产管理法律制度三、房地产开发企业：4、开发企业的资质根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》我国房地产开发企业分为一、二、三、四等4个资质等级。（1）一级资质：注册资本≥5000万元；（2）二级资质：注册资本≥2000万元；（3）三级资质：注册资本≥800万元；（4）四级资质：注册资本≥100万元；P13316第五讲房地产管理法律制度四、房屋征收与补偿：（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》的效力1、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》是因《城市房地产管理法》第六条的授权立法。其效力与法律相当。2、该条例适用于“国有土地”上的房屋，那么，非国有土地上的房屋（如城中村的房屋）是否适用于该条例？3、原“拆迁条例”是可以用于“城市非国有土地上的房屋（如城中村的房屋）”的，但原“拆迁条例”已废止。17第五讲房地产管理法律制度四、房屋征收与补偿：（二）房屋征收与补偿应当遵循的原则决策民主程序正当结果公开第三条房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。18第五讲房地产管理法律制度四、房屋征收与补偿：（三）房屋征收和补偿的有关部门：第八条市、县级人民政府——负责——社会稳定风险评估政府房屋征收部门——组织实施——委托实施单位——监督实施单位——承担法律责任——拟定征收补偿方案——宣传、解释政府有关部门——配合征收实施单位——具体工作19第五讲房地产管理法律制度四、房屋征收与补偿：（五）征收补偿方案确定的程序：1、方案拟定：房屋征收部门拟定，报市、县级人民政府。2、方案论证：市、县级人民政府组织。3、公布，征求公众意见：市、县级人民政府公布，征求意见期限不得少于30日。4、第八条20第五讲房地产管理法律制度四、房屋征收与补偿：（五）征收补偿方案确定的程序：社会稳定风险评估征收决定拟定方案方案论证公布征求意见修改、公布实施方案由房屋征收部门拟定；其他均由市、县级人民政府。涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。旧城改建，多数被征收人认为方案不符合本条例，应组织听证会。21第五讲房地产管理法律制度四、房屋征收与补偿：（六）补偿：1、补偿内容：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。22第五讲房地产管理法律制度四、房屋征收与补偿：（六）补偿：2、被征收房屋补偿价值的确定：（1）对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。（2）房地产价格评估机构评估确定：1）有异议的，可以申请复核评估；2）仍有异议的，可以申请鉴定。（3）房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。23第五讲房地产管理法律制度四、房屋征收与补偿：（六）补偿：3、补偿方式：货币补偿产权调换由被征收人选择2种旧城改建，个人住宅产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋。24第五讲房地产管理法律制度四、房屋征收与补偿：（七）补助与奖励：1、补助：指被征收人得到合理补偿外，因生活困难而得到的补助。2、奖励：指被征收人得到合理补偿外，因积极配合政府征收和补偿表现良好，而给予一定的奖励。3、补助和奖励办法，由市、县级人民政府制定。25第五讲房地产管理法律制度四、房屋征收与补偿：（八）住房保障：征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。26第五讲房地产管理法律制度四、房屋征收与补偿：（九）其他：1、实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。2、被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。3、诉讼期间，对已做出的补偿决定，不得执行。2728