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南京青奥体育公园项目建设方案南京市城建集团南京市体育局二〇一一年八月南京青奥体育公园项目建设方案I目录一、项目概况.....................................1二、建设目标.....................................3三、建设模式.....................................4四、组织机构建设.................................4五、项目资金运作模式.............................7六、总体建设计划.................................7七、需明确有关事项及相关工作建议.................9八、附件........................................11南京青奥体育公园项目建设方案1南京青奥体育公园项目建设方案为举办2013年亚青会和2014年青奥会曲棍球、小轮车、橄榄球比赛，并结合江北新城区建设完善体育配套设施、满足群众体育健身的需要，市政府决定在浦口新城建设南京浦口青奥体育公园。根据市政府《关于浦口青奥体育公园及青奥场馆规划建设有关问题的会议纪要》（第54号）（7月22日）和市政府规划项目审批小组《关于南部新城建设协调区控制性详细规划等规划设计方案审批的会议纪要》（第4号）（7月26日）两次会议意见，明确由市体育局负责项目有关前期工作、由市城建集团负责建设、实施“交钥匙”工程。为加快项目启动，确保按期完成项目建设任务，经体育局与城建集团共同研究，形成以下建设方案。一、项目概况南京青奥体育公园项目地点位于浦口新城，纬七路过江隧道出口以南、临江路以东、城南河路以北、滨江大道以西、横跨城南河（项目区位示意图见图1），建设内容包括青奥会赛场（含曲棍球、小轮车、橄榄球赛场）、青少年奥林匹克培训基地、市级体育中心、游艇俱乐部及配套设施等。项目用地面积约85万平方米（其中体育用地56平方米，其它为代征用地），场馆设施总建筑面积约27万平方米，项目估算总投资约15亿（最终以可研批复为准）。根据市政府第54号会议纪要时间要求，目前已完成项目立项、项目选址、用地及规划条件、规划要点、用地手续申报及规划设计国际方案征集工作。具体项目组成情况详见下表：南京青奥体育公园项目建设方案2南京青奥体育公园建设投资估算汇总表序号项目名称拟建总建筑面积(平方米)总投资（亿元）1青奥会赛场（含曲棍球、小轮车、橄榄球赛场）及辅助用房295002.332青少年奥林匹克培训基地（含水上运动学校）831002.793市级体育中心1520005.84游艇俱乐部26000.195开放场地45000平方米0.466场内基础设施建设—1.007工程拆迁费（暂估）—2.00合计26720014.571-5项为项目建议书估算、6-7项目为补充估算。图1：项目区位示意图城南河路临江路城南河滨江大道规划红线（示意）南京青奥体育公园项目建设方案3二、建设目标1、总体建设目标围绕南京市“十二五”规划及2014年南京青奥会总体建设目标要求，遵循“创新驱动、内生增长、绿色发展”的建设理念和“国际领先、国内一流”的建设标准，运用国际先进项目建设管理方法，按照“安全、优质、高效、廉洁”总体建设原则，精心组织、科学安排，圆满完成青奥场馆建设任务，迎接世界级体育盛会，为南京向世界展示良好的城市形象和推动“跨江发展”战略目标的实现均具有重要的作用，同时也进一步推动体育强市建设，充分实现该项目的广泛社会效益。2、具体指标（1）质量目标创建优质工程——工程合格率100%，“创省优，争国优”。（2）进度目标创建效率工程——无重要节点滞后、无重大工期延误。（3）投资目标创建节约型工程——无设计浪费、无高报冒算、无“三超”问题（概算超估算、预算超概算、决算超预算）。（4）安全目标创建平安工程——无亡人事故、无重大等级事故。（5）文明目标创建和谐工程——无野蛮施工、无环境污染、创省级文明工地。南京青奥体育公园项目建设方案4（6）廉洁目标创建廉洁工程——无违法施工、无违规案件，无违纪行为。三、建设模式根据市政府纪要精神，由市体育局与市城建集团共同承担浦口青奥体育公园的建设任务。市城建集团受市政府委托，筹措资金、组织项目建设，项目建设完成后，经验收合格进行项目清算，移交给使用单位，即“交钥匙”工程。考虑目前金融政策制约及土地运作周期，市城建集团拟采用IBR+委托项目管理的方式开展建设工作。IBR（投资—建造—回购）即通过招标选定项目投资建设总承包单位，签订项目建设及回购协议，由IBR总承包单位进行项目投资及施工，待项目建设完成后，由城建集团按项目回购协议进行回购，回购资金由城建集团按照市政府批准的融资渠道和条件进行项目融资；委托项目管理即委托专业的项目管理公司-南京城建项目管理有限公司开展建设管理工作，对工程建设全过程进行专业化管理和服务。四、组织机构建设根据项目建设内容和目标要求，为加大项目推进力度，提高项目建设效率，明确工作分工，拟建立以下组织架构，进行项目决策、协调、组织、控制和对参建单位实施管理：南京青奥体育公园项目建设方案5图2：组织机构框图市领导小组（组长：市领导）领导小组办公室（主任：市住建委）征地拆迁指挥部（浦口区）青奥体育公园项目办（市体育局、市城建集团、项目公司、浦口新城指挥部）配套建设指挥部（浦口新城指挥部）项目管理部（项目公司）勘察单位设计单位监理单位IBR总承包单位咨询单位南京青奥体育公园项目建设方案61、市领导小组成立市青奥体育公园项目建设领导小组，负责项目领导、决策和重大协调。领导小组成员单位为市住建委、发改委、规划局、国土局、财政局、监察局、审计局、环保局、水利局、城管局、市公安局交管局、市青奥组委、体育局、浦口区政府、浦口新城指挥部、市城建集团、供电公司等，由市领导担任组长。领导小组下设办公室，由市住建委为主任单位。领导小组各成员单位按照各自部门职责，做好项目的指导、审批、监管、配合和协调等工作。2、青奥体育公园项目办由市体育局、市城建集团、浦口新城指挥部、南京城建项目管理有限公司组成，共同参与青奥体育公园项目建设，开展项目前期、建设组织、过程监管、协调等工作。其中市体育局负责项目建议书的编制及报批手续，配合办理各项建设手续、负责与青奥委的协调联络，进行体育专项的技术审核；市城建集团负责工程可行性研究报告、初步设计文件的编制、报批等前期工作，进行项目融资，组织实施工程建设；浦口新城指挥部负责本项目与浦口新城建设的协调对接，项目公司负责项目代建。3、征地拆迁指挥部由浦口区政府组建征地拆迁指挥部，具体负责项目征地拆迁工作。4、配套工程建设指挥部由浦口新城指挥部负责，具体承担场外周边道路、河道南京青奥体育公园项目建设方案7整治、排水工程及环境整治工程等。5、项目管理部由南京城建项目管理公司组建，按照委托范围，具体组织实施项目建设管理工作。6、其它参建单位包括工程勘察设计单位、IBR总承包单位、监理单位、咨询单位等，通过招标方式选定，承担工程勘察、设计、施工、监理、咨询等工作。五、项目资金运作模式根据市政府会议要求，本项目建设资金主要由城建集团筹措。拟采用土地运作进行平衡，不足部分财政补贴，即土地运作与市财政拨款相结合的方式筹措解决，其中土地在浦口区内划转，具体数量根据项目资金平衡方案所需面积予以保证，由城建集团与市土地储备中心联合收储，财政补贴可资金以资本金方式注入。由于筹融资工作目前还未启动，滞后于项目建设进度要求，工程建设阶段资金由IBR总承包单位筹集并承担工程施工任务，后期通过市政府为该项目安排土地出让收益进行项目回购，使土地收益、财政补贴和项目建设支出实现财务平衡。六、总体建设计划按照市政府2011年第54号会议纪要要求，结合上述工程建设总体目标，以及目前工程基本建设程序办理情况，对工程总体建设的主要工作计划安排如下：1、建设总体节点控制计划南京青奥体育公园项目建设方案8项目计划2011年底开工建设，2013年6月底青奥会赛场（曲棍球、小轮车、橄榄球赛场）及两栋辅助用房竣工交付使用；2014年6月底体育公园开放场地交付使用，青少年奥林匹克培训基地（含水上运动学校）、市级体育中心及游艇俱乐部部分完成除内装修以外的全部主体工程、园区道路桥梁及绿化景观等配套设施；2015年底完成项目总体竣工验收。具体节点控制计划见附表1,项目开工前前期工作计划见附表2。2、工程设计计划计划2011年年底完成工程初步设计编制、评审与批复工作，依次开展青奥会赛场及辅助用房、青少年奥林匹克培训基地、体育公园开放部分、市级体育中心及游艇俱乐部的土建、体育设施专项、室内外装修、配套及景观的施工图设计工作。其中，2011年11月底完成青奥会赛场及辅助用房土建部分施工图设计。具体工程设计计划见附表3。3、招标采购计划根据项目建设范围和具体内容，合理划分工程标段，拟按勘察、设计、监理、施工等分类别、分批次地组织开展招标工作，过程中严格遵照《招投标法》及《江苏省建设工程招标投标管理办法》等有关法律法规。其中IBR按建设内容共划分两个标段，标段一实施内容包括青奥会赛场及辅助用房、青少年奥林匹克培训基地及体育公园开放部分、游艇俱乐部所有建安工程及市政配套工程。标段二实施内容包括市级体育中心项目建安工程及市政配套工程，同时实施跨城南南京青奥体育公园项目建设方案9河片区内主干道及城南河周边环境整治工程。计划2011年12月底完成标段一IBR总承包单位招标工作，要求IBR总承包单位除具备一定的施工能力外，还应具备一定的资金实力，能满足本工程融资要求。具体招标采购计划详见附表4。4、土地运作计划根据建设节点总体控制计划，2013年6月青奥会赛场及两栋辅助用房投入使用，项目进入回购周期，预计2013年12月底开始支付回购款，据此，排定如下土地运作计划：2011年10月需完成项目配置土地的选址工作，并启动土地储备工作，2012年解决土地指标、征地拆迁、规划及土地整理等工作，2013年完成土地出让。七、需明确有关事项及相关工作建议1、成立市领导小组建议按照市政府会议纪要，尽快成立由由市领导挂帅、市有关部门为成员单位的领导小组，小组下设办公室，建议市住建委为办公室主任单位，承担领导小组日常工作，及时研究解决重大事项，协调有关问题。2、征地拆迁问题本项目地处浦口新城，建议由浦口区政府负责本片区拆迁工作，在2011年12月要基本完成拆迁工作，满足年底前开工的场地需要。已发生的征迁等前期费用纳入浦口新城指挥部统筹，在场馆区域内新增拆迁费用纳入工程建设总投资。3、市政配套工程建设问题南京青奥体育公园项目建设方案102013年亚青会举办前，需同步完成区域周边市政配套工程，考虑本区域位于浦口新城内，建议由浦口新城指挥部加快实施本项目周边临江路、城南河路和正在建设的滨江大道工程等市政配套和环境整治工程。4、土地收储与资金平衡问题请市政府确定项目平衡用地和资金平衡政策（建议平衡用地面积不少于500亩，净收益要基本覆盖工程建设总投资），土地运作与项目建设同步启动，以满足后续支付IBR回购款的要求。建议市政府准予市城建集团进行土地收储的职能，用地指标要在2012年农用地转用计划中解决，为土地2013年上市，确保IBR回购款按期支付。5、建设模式目前城建资金紧张，同时本项目尚不具备融资条件，为尽快启动建设，保证2013年青奥赛场的建成使用，请市政府同意采用IBR+委托项目管理建设模式，回购从2013年工程基本完成后开始，按3-5年分期回购。6、项目资本金及启动资金问题根据国务院《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发[1996]35号）及《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号）的规定，需具有项目总投资25%（约3.5亿元）的资本金才能进行融资活动。此外，项目启动阶段需支付大量前期费用，为保证项目顺利开工建设，考虑土地运作需要一定时间，建议先由市财政拨付5000万元的启动费用，后期资本金通过土地收