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亲水岸商业新天地第1页商业调查方案前言海棠晓月A区在全体工作人员的努力下，已进入了尾房销售阶段。接下来的工作重点将是海棠晓月B区——第一大道滨江商业街的推广和销售。任何新产品的问市必须以市场为依托，以市场反馈为前提，根据市场定位产品推广策略将是产品成功的关键。为此，针对第一大道的产品特性，企划部计划从以下几个方面展开了细致的前期市场调查，从中得到的一些数据将作为后期产品定位和营销推广中的重要市场依据，以下为本次全面市场调查的结果和统计分析。亲水岸商业新天地第2页宏观经济环境及政策重庆直辖，西部大开发，三峡建设，重庆面临前所未有的发展机遇。“把重庆建设成为长江上游的经济中心”，重庆的发展举世瞩目，我们就全市及项目区域——南坪的发展概况作浅略分析。一、宏观背景分析：重庆在西部大开发中的新定位“加快建设长江上游经济中心”在我国实施西部大开发战略中，作为西部惟一的直辖市，被称作大西南发展重要支撑点的重庆，明确提出了“一城两翼，建设三大经济发展区，托起长江上游经济中心”的发展思路。主城内的9个区构成都市发达经济圈，西部是沿交通主干线展开的渝西经济走廊，东部建设以三峡库区为核心的生态经济区，三者遥相呼应，组成一城两翼的战略构架。对三大经济发展区实行分类指导，分步推进，以中心城区的高速发展，实现重点突破，进而带动整个区域经济的发展，使三大经济区发挥各自的比较优势，实现优势互补。都市发达经济圈按照建设“三中心、两枢纽、一基地”的要求，在重庆主城区逐步建设现代化的商贸中心、金融中心和科教文化中心，现代交通枢纽和通信枢纽。为加快发展，重庆开辟了北部新区，建设以高新技术为基础的现代产业基地，建立了风险投资基金和贷款担保基金，并制定了新的推动性政策措施。近两年来，重庆的高新技术保持了20%的发展速度。重庆西部向成都平原延伸，层层山岭之外，“渝西经济走廊”10多个县（市），沿成渝、渝遂、渝黔高速公路和铁路轴线次第展开，沿线一批现代工业基地、现代农业示范区和专业批发市场如明珠散落，这里将形成大中城市连绵区和产业密集带。经济专家认为，重庆和成都作为西南两个特大型城市，如能在西部大开发中密切配合好，完全有条件在成渝之间，形成像沪宁沿线那样经济发展相对快速的经济带。亲水岸商业新天地第3页三峡工程完工后，浩浩长江水将形成650公里的库区，这里将是三峡生态经济区的主体区域。这一地区将按照可持续发展的要求，在国家投资的强有力的带动下，沿长江和乌江水道、渝万高速公路和渝怀铁路，以环境保护为核心，搞好优势资源开发，着力发展绿色产业、生态农业和旅游经济，加快工业结构调整，形成新的经济增长点。打造“8小时重庆”，建设地面、地下、空中、水上相互衔接的快速立体交通网络重庆最初的繁华，得益于长江水运的便捷。重庆今天的发展，却受阻于崇山峻岭。新重庆要向现代化、国际化的大都市迈进，首先必须打破交通瓶颈，建设地面、地下、空中、水上相互衔接、畅快、通达的立体交通网络。直辖之初，重庆交通滞后。从市区到偏远的郊县县城，驱车竟需要3天，等于北京到上海打个来回。因此，直辖后，以交通为龙头的基础设施建设提上重要位置，5年间，全市投入了巨额资金。重庆提出了一个迷人的目标：打破交通瓶颈，即从市中心区域驱车至辖区内任何地方，能在8小时内到达。而重庆市区更是旧貌换新颜。昔日分散的组团式主城区，主要依赖轮渡连接，如今，一条全长75公里、6车道的环城高速公路，已于新世纪的第一年贯通，3座气势恢宏的特大桥飞跨长江和嘉陵江，把主城的9个大区连结得浑然一体。2002年，更是打破城区交通的瓶颈——取消了主城区路桥收费的政策，让重庆交通变得更加通畅，带动了重庆经济的快速发展。站在市中心高处眺望，可见市内的公共汽车、电车、出租车，水上轮渡、山城独特的客运索道、缆车、自动扶梯等交通工具，形成地面、水上、空中相互衔接的立体交通体系，成为重庆这个美丽的山水城市独有的景观。由市中心出发，沿江岸蜿蜒延伸的是一条正在建设中的、现代化的快速轨道交通……重庆地处我国东部地区和西部资源富集地区的结合部，是实施西部大开发的长江上游经济带、西陇海兰新经济带和南贵昆经济区的交汇点。这种承东启西、左右传递的区位优势，使重庆可望在不久的将来，成为我国西部地区最重要的交通枢纽。专家分析，重庆交通的快速发展，将带动整个西部地区的物流。亲水岸商业新天地第4页“十五”期间，重庆交通运输建设将再投入700亿元。届时，将形成“米”字形的高速公路网，高速公路从重庆出发，西接成都，向东连通湖北，直达上海；向北，它连接西安，向南经贵阳，贯通大西南。已经动工修建的渝怀铁路线，将贯通湖南，直达广州。4条铁路、5条高等级公路和长江干流，将形成10条快捷、畅通的运输大通道。三峡工程的修建，将使万吨轮直达重庆，带动长江沿线港口码头的建设，水运亦将重现辉煌。确立把重庆建设成为长江上游的经济中心的战略定位，逐步发挥对西南地区的三大作用，打开中国地形图，重庆的特殊区位尽收眼底。向东看，它处在长江经济带的龙尾。直辖之初，我国的经济理论界曾有一个非常形象的比喻，他们把经济总量占全国40%的长江经济带，比喻成“H”形的经济结构：中间一横是长江，右边一竖是长江三角洲经济发达地区，其交点，就是龙头上海；左边一竖是西部资源富集地区，其横与竖的交点，就是龙尾重庆。实施西部大开发，中央把特殊的战略任务交给了重庆，历史把一种机遇给予了重庆。因此，在西部大开发中，把重庆建设成为长江上游的经济中心，形成一个以重庆为核心的经济增长极，逐步发挥全国人民代表大会赋予重庆的对西南地区的三大作用——战略支撑作用、窗口作用和辐射作用，就成了重庆的重大使命。伴随着西部大开发的进程，重庆正成为最具活力的大都市。破解了四大难题的重庆，经济获得持续发展，经济总量不断提高。全市国内生产总值由1996年的1179亿元增加到2001年的1750亿元，年均增长8.9%；地方预算内财政收入实现翻番，由1996年的55亿元，增加到2001年的126亿元；城镇居民人均可支配收入年均增长5.9%，人均居住面积由1996年的8平方米，提高到2001年的11平方米；5年间确定了219个市级重点建设项目，累计投入重点建设资金259.3亿元。全方位、多层次、宽领域的对外开放格局基本形成，对外吸引力不断增强，全市累计利用外资项目3600多个，5年实际利用外资26.3亿美元，其中外商直接投资15.62亿美元，500强企业已有30家落户重庆。重庆与140多个国家和地区建立了经济贸易合作关系，加拿大、英国、日本等国在重庆设立了领事机构。对内区域经济合作不断扩大，2001年引进内资超过46亿元。亲水岸商业新天地第5页二、2002年宏观经济状况去年，我市国内生产总值完成1970亿元，自1997年亚洲金融危机以来，5年首次突破两位数，比上年增长10.4%！而在通常拉动经济增长的“三架马车”中，出口增长略显不足，投资、消费成为经济增长的主动力。支撑：第二产业下的工业经济。去年全年重庆实现，工业增加值642亿元，增长将达到13.4%。汽车、摩托车、医药化工、建材等支柱产品产销全面增长，尤其汽车的产销量已经突破30万辆。主动力：投资与消费。去年1—11月，我市全市固定资产投资完成762.5亿元，增长23%，全年完成投资近1000亿元，新争取国债资金44.7亿元，累计争取国债资金达201亿元。到去年底，累计完成投资708亿元，88项市级重点项目将完成投资254亿元，资金到位率在90%以上。消费价格基本稳定，全年居民消费价格指数为99.6，全年完成社会消费品零售额达762亿元，增长在9%以上。提速：农业和农村经济。去年全市完成农业增加值318亿元，增长达3.5%，城镇化水平提高1.7个百分点，达到36.4%。总的来说，2002年是我市直辖以来经济发展最好的一年！由此我们有理由相信，未来的几年将是重庆高速发展时期！这是我们对宏观经济的基本判断，也是我们有信心建设第一大道滨江商业区的基本所在。亲水岸商业新天地第6页三、人口状况人口问题是我们研究的主要问题之一，我们就重庆市及南岸区区域人口状况列表如下：表1：2001年全国第五次人口普查重庆六大主城区家庭户数统计数据(单位：万户)渝中区江北区沙坪坝区南岸区九龙坡区大渡口区合计人口总户数22.02620.68524.78620.30528.898.5125.192城市人口户数21.90315.7716.42613.82518.4185.92392.265表2：六大主城区人口数量变化情况(单位：万人)区域时间渝中区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区大渡口区重庆市总体人数增长率人数增长率人数增长率人数增长率人数增长率人数增长率人数增长率1998年58.18/45.18/64.68/70.10/44.53/20.18/3059.69/1999年58.440.4545.530.5565.481.2470.670.8145.462.0920.320.693072.340.412000年66.5213.8361.0234.3278.8220.3787.8324.2859.2930.4224.6521.313090.450.59亲水岸商业新天地第7页表3：2001年六大主城区农业、非农业人口结构(单位：万人)人口结构居住区域农业人口非农业人口人口数比重（%）人口数比重（%）渝中区0.40.666.1299.4江北区13.553822.247.466277.8沙坪坝区25.845132.852.974967.2九龙坡区30.963735.356.866364.7南岸区17.508329.541.781770.5大渡口区7.319729.717.330370.3合计95.590625.3282.539474.7从以上人口数据当中我们可以看出，南岸区在6个主城区当中，人口比例较大，人作为市场经济的主体元素之一，他的数量将直接代表着该区域的整体经济实力及消费能力。亲水岸商业新天地第8页消费者随机调查消费者代表着市场，代表着第一大道未来的市场消费客户终端。准确的消费者定位，将是项目成功的基础。因此企划部组织了本次对部分消费者进行的随机面对面市场问卷调查，了解消费者的消费习惯，并从消费者的角度去分析他们对第一大道商业街的看法，并根据消费者的消费习惯结合第一大道的产品特性定位目标客户群。调查方式：市调人员随机面对面问卷调查。调查对象：在南滨路消费的目标消费群体。样本数量：500份实际回收样本：500份(样本回收率达到100%)样本统计分析：一、本人年龄分析：从上表可以看出，到南滨路的消费者以中、青年为主，该消费群体年轻气盛，爱追求时尚，懂得享受生活，有一定的消费能力，是社会的主角。所以第一大道的市场定位应以该部分消费群体为主，适当兼顾中老年消费者的市场需求。内容数量比例25岁以下18236.4%25—3520741.4%35—507715.4%50岁以上367.2%1822077736010020030025岁以下25—3535—5050岁以上亲水岸商业新天地第9页二、本人职业分析：从调查的结果来看，专业技术人员所占比例最大，但经商人士所占的比例也不小，这一点从每天南滨路所停留的私家车数量也可以看出，而该群体的消费能力是最强的。“第一大道”应该充分挖掘自身的独特产品品质，吸引该消费群体的关注，将是成功的关键。内容数量比例学生8817.6%公务员6312.6%专业技术人员15731.4%经商人士8316.6%其他11022.0%886315783110050100150200学生公务员专业技术人员经商人士其他亲水岸商业新天地第10页三、收入水平分析：调查显示，在南滨路消费的大多数消费者普遍收入水平不高，其收入水平呈金字塔结构，这与社会收入水平结构大体相当。这也说明了南滨路具有相当的包容性。虽然中高收入者数量偏少，但其消费能力确是最高。第一大道将直接面对这样的消费者，通过市场的反映，只要将第一大道的产品品质和服务质量做到最好，对该群体的挖掘将具有相当大的市场潜力。而且随着南滨路沿线的房地产项目逐渐成型，也将带来更多的高收入的消费群。