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鹤山市房地产市场发展前景调研报告2018.10.091鹤山市房地产市场发展前景鹤山市发展分析1、鹤山市人口数据（P3-P7）2、鹤山市政府2015至2020年5年规划（P8-P20）3、鹤山市商住两用地近三年来交易统计及调控政策（P21-P26）4、鹤山市房地产市场大数据（P27-P35）5、鹤山市7、8月份流拍的商住两用地情况介绍分析（P36-P42）6、鹤山市城市发展方向及规划趋势（P43-P49）7、鹤山市商品房库存量统计（P50）7、总结（P51-P52）2鹤山市经济环境一、综合数据显示，2017年全市地区生产总值318.94亿元，增长8.8%。分产业看，第一产业增加值23.01亿元，增长3.7%；第二产业增加值163.62亿元，增长8.2%；第三产业增加值132.30亿元，增长10.5%。三大产业的比例是7.2：51.3：41.5。3鹤山市近三年房地产数据（金额单位亿元面积单位万平方米）年份全年房地产投资金额商品房施工面积商品房竣工面积商品房销售面积商品房销售金额商品房待售面积201553.67370.8344.1377.4340.1236.98201635.59387.9941.6591.8947.8344.55201751.18419.9658.2114.882.759.7120186月56.944近三年鹤山市居民全年人均可支配收入年份全市居民（元）城镇常住居民（元）农村常住居民（元）城镇非私营单位职工平均工资（元）201520732.225552.213492.549093201622684.727851.914882.2201724775.530302.8516206.755鹤山市统计局统计年鉴数据编辑人口数据年份常住人口（万人）城镇人口（万人）城镇人口比重（%）户籍人口（万人）户籍城镇人口（万人）户籍乡村人口（万人）201550.2430.5460.836.9810.4726.51201650.5330.8361.0137.2116.8520.36201750.7931.5962.1937.5617.220.366表1:2017年末各镇街户籍人口单位：人镇别人数镇别人数沙坪120549鹤城29019龙口37493共和24100雅瑶28773址山31023古劳29036宅梧34439桃源20140双合21125备注:按户籍登记的派出所分,沙坪含新湖、中山、杰州所72018年上半年鹤山市经济运行分析（鹤山市统计局文件摘要）2018年上半年，鹤山市经济保持了良好的运行态势，各项经济指标稳中有增，地区生产总值、规模以上工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额分别同比（下同）增长8.3%、11.8%、16.8%、11.8%，四项指标均在江门地区排前三位。一、主要经济指标运行情况（一）规模以上工业增速稳中趋缓，七大支柱行业实现增长。受产业转型升级和城市建设的影响，鹤山市工业增长点逐步向主要工业重镇迁移，桃源、鹤城和工业城继续保持较高的增长并有力支撑了鹤山市工业的发展。（二）固定资产投资增速放缓，房地产投资增势强劲。1-6月，鹤山市固定资产投资增长16.8%。较前几个月增速有所放缓，其中基础设施投资增长4.6%，房地产开发投资增长46.2%。工业投资增长4.2%；装备制造业投资增长42.1%。（三）消费市场稳步发展，物价指数保持稳定。二、应关注的问题（一）地区生产总值增幅有所收窄。2018年上半年，地区生产总值164.83亿元，增长8.3%，增速比去年同期（8.8%）以及今年一季度（9.5%）略有降低。（二）规模以上工业部分行业产值下降。（三）商品房销售面积回落。房地产销售面积为56.94万平方米，下降13.8%。主要是因为去年同期房地产销售持续火爆，2017年上半年销售面积66.08万平方米，增长75.2%，而今年在库库存楼盘有限、销售单价提高、银行限贷等因素对鹤山市房地产销售有一定的影响。三、建议整合旅游资源，提升旅游消费层次。鹤山乡村、人文旅游资源丰富，建议除了自然观光旅游外，进一步探索深层次的旅游项目，力争进一步留住游客，促进住宿、餐饮消费。8《鹤山市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》2016年1月27日市十四届人大六次会议审议批准）2015-2020年鹤山市未来城市发展规划发展机遇广东省建设和实施珠江西岸先进装备制造产业带发展战略，江门被定位为珠西战略主战场，鹤山市被江门市列为先进装备制造业重点发展区，重点打造专用车等先进装备制造业。“东提西进”凸显区域发展优势。江门把鹤山的发展定位是江门的北门户、桥头堡、广佛经济圈对接区以及珠西物流基地。江门市东部一体化战略实施，鹤山被列入第一梯队，将在大江门的视野下来谋划鹤山的发展。新型城镇化为发展提供强大引擎。“十三五”时期，鹤山市着力推进谷埠新区、文化中心区、美雅产业新城等建设，推动产城融合发展。城镇人口的增加将带动消费快速增长和消费结构优化，促进住房、汽车、教育、信息服务等产业快速发展，服务业规模将进一步壮大，为经济结构调整提供广阔的空间。9大交通带来大发展。广佛江珠城际轨道、南沙港铁路、江罗高速、广中江高速、G325过境公路等一批重大交通设施加快建设，尤其是已经建成的江顺大桥和江门大道，又为鹤山直接对接珠三角最活跃的经济圈提供了一条大通道，使鹤山市加快融入广佛经济圈实现无缝对接。重要载体引领大发展。江门市以鹤山工业城为核心建设的中欧（江门）中小企业国际合作区，将引进一批高端产业集群；工业城扩容增效，园区面积扩大至105平方公里，为未来发展预留了发展空间。南沙港铁路建设并在广珠铁路鹤山段接轨，鹤山物流港可通过广珠铁路连通京广等骨干铁路，通过江肇高速、江罗高速公路接驳大西南，将成为大西南货物出海的“捷径”和珠三角地区重要的物流节点，为依托南沙港建设“无水港”、打造珠西货运交通枢纽奠定基础10困难与挑战“十二五”时期，鹤山市经济社会发展取得了成就，但是发展水平与所处的区位不相称，也面临非常多不足。主要表现在：产业结构调整压力较大。产业层次水平低、规模小、集聚度低，企业自主创新能力较弱，产品科技含量小，先进（装备）制造业起步晚，服务业发展质量不够高，传统产业占据主导地位，新兴产业发展缓慢。城市建设管理水平滞后。城乡规划、建设和管理不够精细化，城市形象、特色和品位不突出，城区发展格局不高，扩张能力不强，对周边区域吸引力弱，未能形成协同融合发展的格局。资源环境保护压力加大。资源环境承载能力减弱，环保基础设施不完善，污水处理设施运营状况不理想，主要河流水环境污染还没有得到有效根治，农村生产生活环境亟待改善。资源利用效率较低，节能减排任务艰巨，土地利用粗放。社会事业发展有待提高。医疗、教育、养老等公共事业发展与群众需求还有一定差距，基本公共服务均等化水平不高。各类社会矛盾增多，个别影响社会稳定的事件时有发生，社会治理难度增大。11年均增速19.1预期性28.5预期性65--预期性40--预期性153.5--预期性23008010预期性专栏2：“十三五”经济社会发展主要指标表序号指标2015年（预计）2020年属性一、经济发展地区生产总值（亿元）259.98人均地区生产总值（元）517893城镇化率常住人口城镇化率%61户籍人口城镇化率%35.5二、民生福祉常住人口（万人）50.2居民人均可支配收入（元）2047312专栏3：城区重点建设项目谷埠新区：依托西江和大雁山风景旅游区，建设产业集聚、布局合理、功能完善的高端山水生态新城，打造成为鹤山的“客厅”。大力发展高端商务服务、文化创意、总部经济、后台数据处理等新型城市经济，利用西江黄金岸线，规划建设游艇码头。美雅产业新城：打造集商贸流通、产品展销、研发创新、品牌策划等多功能于一体的丝绸纺织文化产业综合体。文化中心片区：加快推进“三馆两心一宫”（博物馆、图书馆、文化馆、青少年活动中心、妇女儿童活动中心、工人文化宫）和文化广场建设，打造商务、行政、文化、休闲、商住为一体的复合型城市中心。13专栏4：交通重点建设项目铁路轨道交通：广佛江珠轨道交通站场工程（鹤山）、鹤山（江门）铁路货运枢纽中心、南沙港铁路鹤山段。高速（含快速）公路：广中江高速（江番高速）鹤山段、江罗高速鹤山段、佛开高速公路三堡至水口段、江门大道北辅道、G325线桃源至址山段改线（快速化）工程、江肇高速龙口出入口改造。国省道工程：G325复线工程、G325鹤山大雁山至桃源段改线及辅道、G325至S270连接线工程（一、二期）、省道古港线（S270）改扩建、省道S272至广珠铁路鹤山站连接线。港口码头：谷埠西江游艇码头。县级公路：工业城道路、乡道竹禾线（Y086）至县道大圣线（X561）连接线、鹤山市镇级公路（雅瑶-桃源-鹤城-共和）、省道S270古港线连接国道G325工程（滨江大道鹤山延伸段）、鹤山工业城对外连接道路（连接江门大道道路、连接江门主城区道路、连接高速公路出入口等）、杜阮南路接共和平岭段工程、双和公路（纳入省道）改造、农村公路硬底化。公共交通工程：鹤山大道与文华路、江沙路、前进南路三大交叉口改造，镇南工业园和鹤山公园公交首末站建设，构建融入东部一体化的常规公交网络。14专栏6：先进（装备）制造业发展重点专用汽车装备制造业：将鹤山工业城打造成为珠三角专用车生产基地，重点发展高技术专用车、重型载货车等整车产品及核心零部件。重点推动富华机械园、牛力机械、圣宝汽车等项目建设。新材料产业：重点发展纳米材料、磁性材料、新光源发光新材料的研发与制备。电子信息产业：重点推进清华同方、世运电子、世安电子、广明源照明、得润电子等项目建设。电器机械及器材制造业：围绕提升各类加工机械技术和智能化水平，重点发展印刷机械、制鞋机械、塑料加工机械、陶瓷机械等。金属制品业：围绕汽车产业，引导相关行业加快转型升级，主动融入和参与产业链分工合作，重点发展汽车零配件、精密铸造、机电设备等制造业。专栏7：物流业发展重点专业市场型物流：紧抓珠三角核心区专业市场外迁的战略机遇，积极引入和建设专业市场，把鹤山建设成为珠三角地区重要的专业市场集聚区。大力发展农产品专业市场。港口保税型物流：依托与南沙港和南沙自贸区相连的疏港铁路，建设成为南沙保税区的一个功能区和重要组成部分。（1）保税物流。依托南沙综合保税区的优惠政策，着力发展保税仓储、保税加工、国际采购等服务功能。（2）保税贸易。利用联通南沙自贸区的优势，建设进出口商品的现代商贸运营平台，积极发展保税展示、保税贸易、分拨配送等功能，实现物流与贸易的一体化运作。配套发展产业基地型物流：结合鹤山现有的产业项目和园区载体，根据物流需求空间分布特征，配套完善交通、信息等基础设施网络，合理布局园区物流中心，形成完善的物流服务网络体系，最大限度地促进企业降低物流成本、提高物流效率，增强区域综合竞争力。积极发展城市配送型物流：依托珠三角地区发达的城市消费品市场和区域中心城市的优势，加快推进园区基础设施建设及内外部路网络衔接，建成城市配送快速物流通道，结合电子商务，发展以生活消费品存储、配送为主的都市配送型物流，为珠三角核心区提供日用品、生鲜食品及医药品的仓储分拣、城市配送、物流信息等服务，形成为珠三角重要的物流配送节点。15专栏8：重点旅游开发项目一个平台：梁赞咏春文化平台。一个中心：双合乡村生态游客集散中心。大雁山-古劳水乡-茶山旅游走廊：北部山水文化+物流商贸休闲区，重点以梁赞咏春文化为平台，打造“两山一水”（大雁山、茶山、古劳水乡）旅游走廊。七瓮井-马耳山-昆仑山旅游走廊：南部休闲农业+客家乡村旅游区，重点以客家文化为切入点。鹿湖山-彩虹岭-云宿山旅游走廊：西部生态农业+山地生态游憩区，重点以双合乡村生态游客集散中心为平台，以“吃农家饭、干农家活、购农家物、享农家乐”为主题。雁山风景区项目：雁山西门改造提升和南门建设。雁山东园项目：结合酒店的管理模式和设施标准，采用住宅房型设计的国际标准化的酒店式服务住宅，集住宅、酒店、会所多功能于一体的综合旅游服务设