搜索
关于商品房买卖合同纠纷若干问题的理论与实践房地产产业在近年来飞速发展，其基础性、支柱性产业的地位已经收到了国家和社会各界的肯定。与此同时，在房地产开发、建设、交易、管理的过程中，各种法律纠纷层出不穷。据最高人民法院的统计，最近两年，在全国法院系统受理的民商事案件中，有关房地产的案件数量已经占到受理案件总数的30%以上。这已经引起了各界的充分重视，这也推动了国家立法的发展。关于房地产方面的法律法规非常多，比较常用的有《城市房地产管理法》、《土地法》、《物权法》、《合同法》、《物业管理条例》、《房地产交易管理办法》、《城市房屋拆迁管理条例》以及最高人民法院关于土地转让、商品房买卖、施工合同纠纷的三个司法解释。此外，还有建设部、计委等相关部门一系列的部门规章，各个地区、城市还纷纷出台了自己的地方性规定。可以说，房地产相关的法律法规，其数量是非常多的。省部级以上立法部门颁布的法律、司法解释、行政法规、地方性法规、部门规章、地方规章大概有200多部，这并不包括各地政府的各种这方面的管理制度。我受公司领导的委托和指派，来为大家将一堂房地产法律讲座。面面俱到有着现实的困难，如果完整的讲，每天半天，大概需要半年时间。因此，根据公司领导的要求，我今天主要为大家讲一讲商品房买卖及售后易发生的法律问题。最高人民法院2003年颁布了《关于商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》，总结了近年来我国常见纠纷的处理方法。我选了几个常见问题，和大家一起探讨。问题一：关于商品房买卖的形式根据《解释》第一条商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖的形式：现房销售（一手交钱，一手交货）、商品房预售（先交钱，以后交货）。要尽量避免三种违法的销售方式：（1）返本销售；（2）售后包租；（3）拆零销售。返本销售，就是将现价提高，在若干年后将本金归还购买者。销售者靠这些本金的利息获利，是融资的一种方式。售后包租，一般是销售店面时由开发商承诺在交付后的前几年，由开发商代业主出租店面，以保证业主的利益。拆零销售，是指将一套单元房分割成若干部分，分别销售给不同的买房人。签订此三种合同的法律效力，目前尚有争论。但可以肯定的是，存在很多不确定的风险和纠纷，而且很可能受到行政查处。因此，建议我们公司非因重大原因，不采取这三种销售方式。问题二：不符合商品房预售条件，所签合同是否有效？年按照《城市房地产管理法》的规定，商品房预售要符合以下条件：（1）已交付全部出让金，取得土地使用权证书；（2）取得建设工程规划许可证；（3）完成投资额的25%，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，并取得预售许可证。根据《解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本条规定，没有说明前三项内容的缺失对合同效力的影响，是因为预售许可证的取得应以前三项为基础，而法院只有形式审查义务。至于如果没有前三项而取得预售许可证，法院仍然会认定销售合同有效。本规定出台后，对以前的法律规定有所放宽，只要起诉前取得预售许可证的，即可以认定销售合同有效。尽管如此，我们在实际操作中，还是遵循法律的规定，以免造成不必要的损失。合同无效对谁都没好处，而且，还要面临行政查处。问题三：销售广告的内容与买卖合同的关系根据《解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。要约邀请，是合同法中的概念。合同的订立，采取要约、承诺的方式。要约，是指对他人发出希望订立合同的意思表示；承诺，是指另一方同意要约的意思表示。要约邀请，是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约、承诺构成了合同订立的过程，受法律约束。比如，买房人到售楼处，要求购买一套房屋，为“要约”；销售人员同意出卖房屋，为“承诺”。要约邀请不受法律的约束，比如寄送价目表、招标公告、商业广告等，都是希望对方或不特定的人对自己发出购买商品的要约。但是，在商品房买卖中，如果销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。比如，广告称该商品房为钢混结构、小区绿化率达到80%、每个单元配两部日本原装三菱电梯、规划区某处有一个双语幼儿园等等。如果宣传和广告中出现如上述的内容，即使未在合同中列明，也应视为合同的内容。如违反，出卖人要承担违约责任。案例：２００１年１０月，同力创展开发公司在工程建设过程中发布了预售宣传广告，称“阳光人本花园一楼全部带院”。２００２年４月２３日，原告朱某与同力创展开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告以２７００００元的价格购买被告开发建设的阳光人本花园Ｂ１号楼１０１室商品房。后原告发现该房屋未建小院，双方发生纠纷。法院认为：被告同力创展开发公司制作的预售宣传广告称“阳光人本花园一楼全部带院”，该内容具体明确，应视为合同内容，被告同力创展开发公司应予履行。（或者开辟一个小院，或承担赔偿责任）这里要求我们，在制作销售广告和宣传资料时，要特别小心。如果广告中出现了具体承诺，一定要实现；如果将来不确定能够兑现，就不要出现在广告中。问题四：认购书中的定金在发生纠纷时如何处理？根据《解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。对于交付定金的，一般的做法是：买房人不买了，定金不予返还；出卖人不卖了，双倍返还定金。但如果双方都无错误，合同不能订立的，返还定金。比如，对于合同中的重要条款双方无法达成一致意见的情况，包括产权办理期限、房屋交付时间、房屋价款及支付方式等。2007年，一个韩国人在东直门认购了一套房屋，交了定金后，不想买了，但担心开发商不退还定金，求助于我。根据实际情况，我给他设计了一套方案，在与开发商合同磋商过程中，卖房人要求在订立合同后90日内办理产权登记，而开发商则坚持360天。于是，要求返还定金，开发商同意返还。问题五：认购书与买卖合同的关系根据《解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。按照《商品房销售管理办法》第16条的规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。应该说明的是，并非认购书包括以上所有内容。根据一般理解，凡认购书具备了当事人、标的物基本状况、价款的，即可认定为包含了主要内容。再加上另外一个条件：已收受购房款，才会被认定为买卖合同。一方违约，应当承担违约责任，并可主张损害赔偿。因此，我们在销售过程中，如果认购书包括了房屋基本状况、价款及支付方式等内容，而且已收受部分或全部购房款，就要当作购房合同对待。如果不想出售，那就不要收钱了；但也要承担双倍返还定金的法律责任（因为认购书是可以独立存在的：2000年某月，某人认购了搜狐现代城的一套房屋，交纳定金3万。当时开发商未取得预售许可证。买房者提出开发商取证后在签合同，引发纠纷。一审认为认购书无效，返还三万；二审认为有效，返还6万）。问题六：一房二卖的认定和处理根据《解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。这里有两种情况：（1）售出后，不告知，抵押给第三人。根据担保法的规定，抵押权是一种优先权，优先于所有权。因此，如发生纠纷，买受人很可能无法取得所购房屋。如果告知了，即可以抵押吗？我认为，不经买受人同意，仍然不可办理抵押。（2）一房二卖。司法实践中，对一方二卖处理是非常严格的。如果开发商在与购房者签订买卖合同后，未将合同解除前，将该房另行出售，都会被认为是一房二卖。目前，北京已经支持了买受人数起对开发商一方二卖的双倍赔偿的诉请。在全国范围内，各地也已经认同了这种处理方法，不同的仅仅是赔偿额度、比例上根据个案特点的差别。案例：兰州崔娟案。2007年某月某日，购房人崔娟购买了我们所开发的兰州北岸公馆项目的一套商铺，并交付了首付款。合同约定，买房人应在30日内办妥贷款，否则我公司有权解除合同。由于购房人无法在合同约定的期限内办理贷款手续，我公司经过多次与买房人进行电话交流，在确认对方不再购买该房屋后，在时隔半年后，将该房另行出售。该房售出后，崔娟以一房二卖为由起诉我方，要求双倍赔偿损失。此案正在审理中。在这个案件中，本来我们是有利的，但是，我们没有注意保留解除合同的证据。当纠纷上升到法律层面，一定是要讲究证据的。因此，以后遇到类似情况时，我们一定要向原买房人发送解除合同的通知，行使合同解除权后，再将该房另行出售，并且要妥善保存证据（特快专递的小票）。问题七：合同无效、撤销、解除，导致双倍赔偿的情况根据《解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第八条规定的是买受人无法取得房屋的两种情况，本条是三种合同无效或被撤销的情况。共同点是这五种情况都可以引发当事人的双倍索赔。案例：２０００年１２月１８日，华海开发公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告张某签订了《认购房屋协议书》，约定：乙方购买甲方开发建设的门面房２套，建筑面积９８平方米；购房款４５０８００元，乙方应在合同签订的５日内预付５０％，余款在交房时付清；甲方于２００２年８月底将验收合格的房屋交付使用；本协议与国家通用协议具有同等效力。同日，原告张某交付被告购房预付款１０万元。后发生纠纷。法院判决：认定原告张某与被告华海开发公司签订的《认购房屋协议书》无效，判决该公司返还原告张某已付购房款１０００００元、利息１５０００元，赔偿原告张某３００００元。这里要求我们，一定要严格按照法律规定办事：（1）对于所出售的房产一定要取得预售许可证明；（2）如果该房已抵押，必须在合同中列明；如果格式合同中无此项内容，也要告知买房人，并让其在告知书上签字。（3）如果为补偿安置房屋，在未取得被拆迁人同意前，绝对不能出售，否则，拆迁人和买房人都有权要求我们双倍赔偿。问题八：必须严格履行交房手续第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者