房地产企业拿地模式及应关注的法律风险

房地产企业拿地模式及应关注的法律风险投资策划中心风险控制部2015.72015/8/18主要内容•一、房地产开发应获取什么样的土地•二、我司拿地的几种模式•三、拿地过程中应关注的法律风险原则：根据土地管理法和房地产管理法的规定，能进行房地产开发建设的只有国有建设用地。一、房地产开发应获取什么样的土地—原则国家所有的土地：1、城市市区的土地；2、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源属于国家所有（法律另有规定除外）集体所有的土地：1、农村和城市郊区的土地，除由法律规定明确属于国家所有的以外；2、宅基地、自留地、自留山也属于农民集体所有。土地所有权国有建设用地使用权集体建设用地使用权农地承包经营权土地使用权我国实行土地所有权和土地使用权分立的物权制度，土地使用权具有独立性，有期限，一定条件下可转让判断土地能否成为可供房地产开发的国有建设用地的几个前提条件：1、•符合规划2、•有用地指标3、•用途符合一、房地产开发应获取什么样的土地—前提条件一、房地产开发应获取什么样的土地—前提条件符合规划土地利用整体规划•土地利用总体规划包括全国、省、市、县、乡镇五级，实行下级规划服从上级规划•规划期限一般为15年•土规规划的地类分为三大类：建设用地、农用地、未利用地林业规划•森林包括防护林、用材林、经济林、薪炭林和特种用途林•占用或征用林地审批机关：国务院和省级林业主管部门城乡规划•城乡规划类型包括全国城镇体系规划、省域城镇规划、城市总体规划、镇总体规划•城市和镇总体规划分为：总体规划和详细规划，详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划一、房地产开发应获取什么样的土地—前提条件土地利用总体规划图样本允许建设区基本农田保护区有条件建设区有指标---新增建设用地指标土地利用年度计划土地利用年度计划指标新增建设用地计划指标新增建设用地总量和新增建设用地占用农用地及耕地指标土地开发整理计划指标耕地保有量计划指标编制审批程序与土地利用总体规划相同一、房地产开发应获取什么样的土地—前提条件8土地利用分类GB/T21010-200712个一级类商服用地：批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。工矿仓储用地：工业用地、采矿用地、仓储用地。住宅用地：城镇住宅用地、农村宅基地。公共管理与公共服务用地：机关团体用地、新闻出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐用地、公共设施用地、公园与绿地、风景名胜设施用地。57个二级类商品房开发对土地用途的要求：一般要求为住宅用地（二级类则为城镇住宅用地）。用途符合：土地用途一、房地产开发应获取什么样的土地—前提条件9如何将农用地、未利用地转变为满足我们开发条件的国有建设用地？一、房地产开发应获取什么样的土地土地征收农用地转用10农用地转用及征地报批•审批权限---国务院、省两级审批制度。一、房地产开发应获取什么样的土地审批权限审批内容国务院审批权限1、直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市的分批次用地报批；2、大型基础设施项目及国务院、省批准的基础设施、能源等重点建设项目；3、基本农田，或一般耕地超过35公顷，或征收一般耕地和非耕地总面积超过70公顷的。省级审批权限除以上由国务院审批外的建设项目占用土地的重点关注省级政府批文，办理建设用地审批时间通常需要3个月或者更长，跟进项目时应有充分的考虑。提示11一、房地产开发应获取什么样的土地建设用地审批流程包含单独选址项目、城市分批次建设用地、其他特殊情形土地行政主管部门收到上报的建设项目呈报说明书和有关方案后，材料齐全符合条件的，应在5日内报经同级人民政府审核。同级政府审核同意后，逐级上报有批准权的人民政府，并将审查所需材料及时送该级土地行政主管部门审查。有批准权的人民政府土地行政主管部门应当自收到上报的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案并按规定征求有关方面意见后30日内审查完毕。申请的逐级上报会审及批准建设用地审查报批申请12一、房地产开发应获取什么样的土地土地征收程序发布征地公告办理征地补偿登记拟定征地补偿安置方案方案报批组织实施一、房地产开发应获取什么样的土地征地批文样本14一、房地产开发应获取什么样的土地费用类型缴纳时间收费标准（元/平米）缴费主体收费部门耕地开垦费办理农用地转用审批前，纳入财政预算管理广东：县市级辖区18元；地级以上市辖区28元；基本农田加收20元。市、县人民政府或用地单位省国土厅耕地占用税单位或者个人办理占用耕地手续时按人均耕地，1亩：10-50元；1-2亩：8-40元；2-3亩：6-30元；3亩：5-25元。基本农田加收50%。占用耕地的单位或者个人耕地所在地同级地方税务机关新增建设用地有偿使用费批准农用地转用、征收土地时分15级，10-150元不等申报用地的市县人民政府中央（30%）和省级（70%）金库几项重要的报批收费15防护林和特种用途林1、分国家、省级、市县级，各级的重点防护林和特种用途林由相应级别的人民政府批准后公布；2、涉及到改变为其它林种的，需经原批准机关同意。林地占用审批1、用地单位应当向县级以上政府林业主管部门提出用地申请，经省级以上林业主管部门审核同意后，预交森林植被恢复费；2、由省级政府林业主管部门审核（防护林或特种用途林10公顷以上的，用材林、经济林、薪炭林及其采伐迹地35公顷以上的，其他林地70公顷以上的，由国务院林业主管部门审核）。3、用地单位向林地所在地的县级以上地方人民政府林业主管部门或者国务院林业主管部门申请林木采伐许可证。一、房地产开发应获取什么样的土地林地使用一、房地产开发应获取什么样的土地使用林地审批流程申请进行用地现场查验，并填写《使用林地现场查验表》。制定森植树造林措施，逐级在《使用林地申请表》上签署审查意见后，呈报上一级人民政府林业主管部门审核或者审批。应当向县级人民政府林业主管部门提出占用或者征用林地申请。《使用林地申请表》国务院确定的国家所有的重点林区林地，应当向国务院林业主管部门或者其委托的单位提出占用林地申请。按照规定预收森林植被恢复费，并向用地单位发放《使用林地审核同意书》，凭使用林地审核同意书依法办理建设用地审批手续。上报批准现场勘验一、房地产开发应获取什么样的土地使用林地审核同意书样本2015/8/18二、我司拿地的几种模式二、我司拿地的几种模式---两大类一级市场二级市场土地的获取模式分为两大类合作开发（包括从一级市场获得土地合作开发和从二级市场获得土地合作开发）20招拍挂出让•工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地•以及同一宗地有两个以上的意向用地者。协议出让•除依法规定应当采用招标、拍卖或挂牌方式外，方可采用•在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者。•划拨土地使用权转让•以协议出让方式取得土地使用权的，需要将土地用途变更为经营性用地的•出让土地申请续期•原划拨、承租土地使用权人申请协议出让土地划拨•包括国家机关和军事用地；•城市基础设施用地和公益事业用地；•国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；•法律、行政法规规定的其他用地1、一级市场土地供应适用范围二、我司拿地的几种模式—一级市场获取212、一级市场获取二、我司拿地的几种模式—一级市场获取土地一级开发意向性拿地（勾地）招拍挂实现方式22二、我司拿地的几种模式—二级市场获取二级市场股权转让土地使用权转让支付全部土地出让金，取得土地使用权证书房屋建设工程，完成开发投资总额的25%以上条件合作开发23二、我司拿地的几种模式—合作拿地合作模式以合作新设项目公司竞得土地并合作开发联合竞买获得土地后新设公司合作开发合作方新设项目公司并取得土地后我司增资入股该项目对符合三旧（旧村庄、旧城镇、旧厂房）改造的项目进行合作开发我司新设项目公司并取得土地后合作方增资入股项目公司拥有土地，我司收购（或增资入股）项目公司部分股权，与合作方共同合作开发2015/8/18三、拿地过程中应关注的法律风险25三、拿地过程中应关注的法律风险—一级市场获取一级市场获取土地的法律风险1、主体资格不适格2、用地手续不完善3、资金支付风险4、违规通过财政返还款项的风险5、分期付款、分割办证的风险261、主体资格不适格三、土地获取过程中应关注的法律风险—一级市场获取很容易造成协议的无法履行或履行质量大打折扣，造成后期项目开发的被动局面；合作方违约风险增加。与一些不具备相关职权或权限的政府机构或部门签署协议，如一些开发区管委会、政府成立的投资公司等。表现后果2015/8/18三、土地获取过程中应关注的法律风险—一级市场获取1、主体资格不适格2、用地手续不完善三、土地获取过程中应关注的法律风险—一级市场获取•符合土规、城规、林规•征地报批、农转用审批合法用地手续•越权审批•违法出让：未经审批即出让或毛地挂牌违法行为•挂牌结果无效；•收回土地重新出让•国土证被注销；施工受阻违规后果注意相关审批的审批权限和程序2015/8/18三、土地获取过程中应关注的法律风险—一级市场获取•2、用地手续不完善3、资金支付风险三、土地获取过程中应注意的法律风险—一级市场获取勾地协议最好不约定保证金或诚意金，如有则勿轻易采用政府账户进行共管，应使用银行托管方式一级开发投资款必须支付至我司与政府共同设立的共管账户，通过共管账户向相关权利主体支付资金资金支付计划应当具体明确，且应与征地批文的办理进度、征地拆迁安置补偿工作的完成情况及土地的供应进度挂钩注意银行托管和共管的区别2015/8/18三、土地获取过程中应注意的法律风险—一级市场获取•3、资金支付风险案例：密云项目启示：保证金、诚意金勿轻易采用政府账户进行共管，应使用银行托管方式三、土地获取过程中应关注的法律风险—一级市场获取4、违规通过财政返还款项的风险—土地出让收入管理•土地出让的总价款、转让划拨土地补缴的地价款、处置抵押划拨土地的补缴地价款、出租划拨土地上缴的土地收益、转让房改房经适房补缴的地价款、变更出让合同补缴的地价款、国有土地的租赁收入、划拨的土地收取的征地补偿费土地出让收入•土地出让征收部门（市、县国土局）开具交款通知书•受让人缴纳出让收入至地方国库•地方国库中设利登记薄，专门核算出让收支情况收入流程4、违规通过财政返还款项的风险—土地出让收入支出管理支出用途土地开发支出支农支出征地和拆迁补偿支出城市建设支出包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费含出让土地涉及的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及需支付的银行贷款本息等支出用于保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出。其它支出完善国有土地使用功能的配套设施建设及城市基础设施建设支出。具体包括：城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设支出包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地有偿使用费、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出以及支付破产或改制国有企业职工安置费用等三、土地获取过程中应关注的法律风险—一级市场获取财政返还款价财政返还款的产生成交价上涨所产生财政返还款的用途用作基础设施、公建配套的建设费用；挂牌土地红线范围外的道路、绿化、管网建设费用；为将水、电、排污、通讯、有线电视、燃气接通至挂牌土地红线边而需投入的费用；挂牌土地土方平整、勘察费用；挂牌土地红线范围内主干道、基础设施、公建配套的建设费用。返还的程序对于数额较大、一时难以消化的土地溢价，应由政府返还到土地储备的共管帐户，避免资金被政府挪用。对于需使用溢价的工程，由投资公司与相关单位签署协议，由投资公司向政府申请该项工程费用；4、违规通过财政返还款项的风险---返还途径及程序三、土地获取过程中应关注的法律风险—一级市场获取2015/8/18三、土地获取过程中应关注的法律风险—一级市场获取4、违规通过财政返还款项的风险---返还途径及程序•案例5、分期付款、分割办证的风险三、土地获取过程中应关注的法律风险—一级市场获取土地出让合同可