房地产企业法律风险的防范

房地产企业法律风险的防范刘子若房地产产业目前在我国方兴未艾，房地产企业也如雨后春笋般越来越多，推动了房地产业的发展，加快了城市建设的进程，提高了人民群众的居住条件和生活环境，也已经成为国民经济新的增长点，。由于房地产项目的开发是一种高风险的投资，也必然面临法律风险。房地产企业如何有效地防范各种风险，尤其是法律风险，是每个房地产企业不容忽略的重大课题。房地产开发经营中现行的法律风险房地产企业的法律风险，是指房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为，造成与法律规定、合同约定相悖并且承担相应法律责任的可能。房地产开发经营从获得土地、动迁、市政配套到工程的设计、施工、销售及物业管理，投资周期长，涉及的规则浩繁，程序复杂，房地产企业面临各种法律风险在所难免。房地产企业的风险主要有：一是国家宏观经济调控的风险;二是项目开发的法律风险;三是市场风险;四是不可抗力的风险。在这四个风险中，法律风险是最容易控制和防范的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。而法律风险主要表现形式为：(一)土地受让阶段的风险，主要因土地受让等引起的纠纷;(二)成立项目公司阶段，因双方、三方甚至多方联建、合作产生的纠纷;(三)房屋拆迁阶段，主要与被拆迁人之间产生的纠纷;(四)前期开发阶段，与建设承包商产生的纠纷、因规划、设计、公摊面积等引发的纠纷以及因项目抵押引起的法律风险;(五)房屋销售阶段，主要有因认购、预付款发生的纠纷、房款按揭还贷纠纷;(六)接管验收及收楼后后期管理期间发生的纠纷，主要有不符合收楼条件引起的纠纷、延期办理产权证引起的纠纷、因房屋质量问题引起的纠纷、与建设公司工程保修发生的纠纷等。房地产企业法律风险的防范与控制首先，建立完善的项目运作体系。项目的可行性报告、公司设立的依据、前期的各种报建手续、各项工作流程等等都要规范，形成体系，符合国家相关法律、法规及政策的规定。其次是房地产企业应建立以合同为中心的内部管理体系。完善对合作对方履约信用和能力的审查机制;完善对合同的定价管理机制，严格执行招投标、审核价制度;制定完善的合同管理制度，使合同管理有章可循;制作公司自用的各种规范性的示范固定合同文本;对公司管理人员及相关经办人员组织合同规范运作的专业培训;建立公司合同跟踪、付款的监督、保护机制和办法。培养企业每位成员都具有法律风险防范意识。再次，房地产企业应充分发挥律师在合同管理体系中的重要作用，让律师参与房地产开发项目的全过程。律师参与房地产开发，交易，把好法律关，把好合同关，就能有效地预防法律风险的产生。如果律师从项目的开始就介入，从土地的取得直至房地产销售、租赁、包括重要合同的谈判、文件的起草、合同的签订、合作对象资信调查、各项证照的审核等。这样在签订合同之前有效避免合同的失误和疏漏，即使产生诉讼，也能做好充分准备，使律师成为帮助房地产企业防范法律风险的好帮手。企业法律风险企业法律风险是指企业经营中不懂法律规则、疏于法律审查、逃避法律监管所造成的经济纠纷和涉诉给企业带来的潜在或已发生的重大经济损失。企业的法律风险，是指由于企业外部的法律环境发生变化，或由于包括企业自身在内的主体未按照法律规定或合同约定有效行使权利、履行义务，而对企业造成的负面法律后果的可能性。风险和利益，是企业家关注的两个基础性问题，企业家唯有将风险和利益并重对待，才能够保证企业价值获得持续保持和增长。纵观企业风险，无外乎商业风险和法律风险，而商业风险往往在一定程度上就是法律风险，或最终以法律风险的形式表现出来。因此，法律风险已经成为企业最为常见、爆发率最高的风险之一，它给企业所带来的损害，往往是企业难以承受的，法律风险已经成为中国企业走向失败的重要原因之一。