搜索
房地产基础知识培训2居住区总用地居住用地其他用地住宅用地公共绿地道路用地公共服务设施用地居住用地包括：规划设计——居住用地组成3规划设计——基本概念指住宅基底占地及其四周合理间距内的用地（含家务院、宅间小路和绿地）住宅用地指公共服务设施建筑基底占地及其所属场院、绿地、道路、配建停车场等公共服务设施用地指各级中心绿地、运动场、成人和儿童休憩场地、林荫路和绿化隔离带公共绿地指宅间小路以外的各级道路、小广场、停车场道路用地其他用地指非直接为本区居民配套的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等4用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。容积率一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建筑密度一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。道路红线规划的城市道路路幅的边界线。建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。1、用地性质2、用地面积3、用地红线4、容积率5、建筑控制高度6、建筑密度7、道路红线8、建筑红线后退距离9、建筑线10、绿地率11、交通出入口方位12、停车泊位13、建筑间距14、日照标准15、日照间距系数16、城市绿线规划常用术语及指标规划设计——基本概念5规划设计——常用重点概念建筑容积率：地上建筑面积/规划建设用地面积（附属建筑物也计算在内）建筑密度：即建筑覆盖率基底面积之和/规划建设用地面积绿地率：绿地面积/规划建设用地面积（覆土面积在3米以上的绿化才算在绿化面积中）房屋使用率：房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。７０％至８０％的使用率比较合理。集中绿地：建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10％。居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。6规划设计——常用重点概念7规划设计——常用重点概念8规划设计——常用重点概念基本资料：总用地面积：5288.33平米总建筑面积：41780平米其中：计容积率建筑面积：36330平米不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房）建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米商业建筑面积：12550平米容积率：6.87覆盖率：41%容积率的计算？9规划设计——基本概念满足经济要求住宅群体组合基本要求：日照通风安静舒适方便安全交往满足功能要求满足美观要求10规划设计——基本概念住宅群体组合基本形式①行列式②周边式（围合式或半围合式）③点群式纽约罗斯福岛东伍德小区公寓柏林某住宅④混合式11规划设计——生活空间于环境条件的关系早晨的太阳照进室内很深冬季早晨很暖但午后很冷。午后的太阳照进室内很深，夏季特别热。夏季太阳高，向室内照射不深，冬季向室内照射很深，室内暖和。整天没有日照，冬季迎北风，冷。光线全天都是平均的。干燥室浴室洗脸间更衣室仓库暗室锅炉房车库书房工作间储藏室厕所家务室厕所卧室餐厅厨房卧室起居室餐厅家庭间娱乐室音乐室起居室餐厅儿童室阳台北东西南12规划设计——日照间距概念日照间距的概念为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。（1）高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1h。（2）多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的1.0倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区不得小于1.2倍。（3）朝向为东西向的〔指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同〕，其间距在浦西内环线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的0.9倍，在其他地区不小于1.0倍，且其最小值为6米。13规划设计——公共用地规划设计居住区道路分级居住区级道路不小于20米居住小区级道路6-9米组团级道路3-5米宅间小道不小于2.5米停车设施规划设计1、居住区道路分级2、道路系统规划人车分流人车混流3、停车设施规划设计单建式附建式混合式14规划设计——总图15规划设计——交通分析图一16规划设计——交通分析图二17规划设计——功能分析图18规划设计——绿化分析图19规划设计——水系分析图20规划设计——视线分析图211、公建设施配套的分类住区公共服务设施教育医疗卫生文体商业服务金融邮电市政公用行政管理其他2、2、公建设施的规划布置A、位置在几何中心B、位置沿主要道路C、位置在主要入口D、位置分散在道路四周规划设计——配套分析图22规划设计——比较法分析方案23建筑基本知识——建筑物的分类⑴按建筑物使用性质分类：居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑⑵按建筑物层数或总高度分类：住宅按层数分：低层住宅（1—3层）、多层住宅（4—6层）、中高层住宅（7—9层）和高层住宅（10层以上）公共建筑及综合建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑建筑总高度超过100M，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。建筑物的分类24建筑基本知识——建筑物的分类⑶按建筑结构分类¾砖木结构建筑¾砖混结构建筑¾钢筋混凝土结构建筑：框架结构、框架剪力墙结构，剪力墙结构、简体结构、框架简体结构和筒中筒等。25建筑基本知识——建筑物的分类•剪力墙其实就是现浇钢筋混凝土墙，主要承受水平地震荷载，这样的水平荷载对墙、柱产生一种水平剪切力，剪力墙结构由纵横方向的墙体组成抗侧向力体系，它的刚度很大，空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。•剪力墙结构有较好的抗震性能，其不足之处是结构自重大，预应力剪力墙结构常可以做到大空间住宅布局，剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式26建筑基本知识——建筑物的分类•框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。27建筑基本知识——建筑物的分类框架结构框剪结构28建筑基本知识——建筑物的分类核心筒筒体结构tubestructure由竖向箱形截面悬臂筒体组成的结构。筒体有剪力墙围成竖向箱形截面的薄壁筒和密柱框架组成竖向箱形截面的框筒。筒体由一个或多个组成；分筒中筒、单框筒、框架—薄壁筒和成束筒等四类。29建筑基本知识——建筑物的分类板楼：就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。塔楼：一般是一梯四户到一梯12户。30建筑基本知识——建筑物的分类别墅式住宅楼体类型 独立式（独栋别墅） 并列式（双拼TOWNHOUSE） 联立式（联排TOWNHOUSE） 叠拼式（叠拼TOWNHOUSE）31建筑基本知识——错层和跃层32联排类物业常规特点•比邻而居•前后花园、露台•有天有地•起居室挑高•错层空间•小面宽、大进深•面积控制合适建筑基本知识——联排33联排类物业现在新特点——特殊采光的地下室建筑基本知识——联排34联排类物业现在新特点——屋面采光建筑基本知识——联排35联排类物业现在新特点——内庭院中庭空间和室内空间渗透，也可以看作室内空间的延伸。落地窗局部示意内庭院空间渗透示意建筑基本知识——联排36带有中庭空间的剖面图，还体现出错层的空间关系。建筑基本知识——联排37跟联排相比•面积更大•四面花园•其他特色和联排类似但是更豪华建筑基本知识——独立别墅38独栋类物业空间特点——地下室和下沉庭院檀宫的200平方米以上的下沉式庭院和地下室结合（地下室主体功能是温水游泳池和视听室），下沉庭院为游泳池提供了无疑与地面以上的采光，同时又保证了游泳池的私密性。下沉庭院下沉式庭院采光实景示意分段台阶示意建筑基本知识——独立别墅39独栋类物业空间特点——屋顶采光的形式建筑基本知识——独立别墅40独栋类物业空间特点——内庭院空间建筑基本知识——独立别墅41建筑基本知识——户型设计光风、雨噪声视线寒流通风地震火灾人的中心•“我”想要的居所•通透明亮•温暖干燥•挡风遮雨•不为寒风所苦•不受偷窥之扰•无鼠蚁之患•无地震火灾之忧42建筑基本知识——户型设计•“我”需要的空间•这是一个完整的主妇一日行事的图例•日常行为•空•间•关•系•其它需求•个性生活方式产生的空间需求。如各类收藏、艺术工作室、视听室、游戏室等。生活空间分区模型生活空间之间的关联网格法在确定框框中来考虑生活相关性的方式……。分区法将功能和环境条件等类似的生活空间集中在一起的方法。核心法设置能将生活空间的功能集约起来的核心的方法。划分法在空间的大轮廓确定之后，按各生活空间的需要将空间划分的方法。连接法根据各生活空间之间的关系的密切程度将它们相互连接起来的方法。分隔方法在空间的大轮廓确定之后，将其内部加以分隔，使生活空间相互连接的方法。43建筑基本知识——户型设计“我”需要的尺度，从那里来…会客空间的尺度休息空间的尺度洗浴空间的尺度就餐空间的尺度……44建筑基本知识——户型设计主卧室17.8m2客厅25.1m2餐厅9.5m2厨房7.3m2卧室12.2m2卧室12.7m2卫生间6.2m2卫生间5.8m2走道3.5m2•面积、面宽、进深•功能空间的指标•“我”和空间和家具布置的关系•建立尺度概念•家具和空间布置45建筑基本知识——户型设计尺度不合理的家具布置尺度合理的家具布置46建筑基本知识——户型设计•“我”的视角•使用需求的角度•销售需求的角度•其它？•和房型相关•外部环境•位置•规划方案•定位•需求•面积•规划指标要求•我采用的分析方法•从需求的角度进行功能分析•比较法47建筑基本知识——户型设计早期的住宅平面形式•住宅平面设计手法尚未成熟•每个房间相互独立•居住功能有一定交错•各功能空间联系不够紧密户型进化48建筑基本知识——户型设计户型进化住宅平面形式的发展•已经有功能分区的基本意识•在公共区域位置采取比较开敞的处理形式•部分房型通过利用活动空间面积减少走廊的面积•对部分房间质量要求不高49建筑基本知识——户型设计公共空间私密空间半公共半私密空间现在趋于稳定的平面形式•功能分区明确•私密性很强的卧室、卫浴空间•良好的采光通风环境•房型面积增加很多户型进化50建筑基本知识——建筑物的分类万科的两房两卫,在常规户型上加入了特色阳台做法。体现了局部创新，领先于人的营销思路51建筑基本知识——建筑物的分类奥园小户型平面比较.52建筑基本知识——户型设计•房型的进化和什么有关•和材料技术以及结构技术进步有关：•钢筋混凝土和钢材的使用使得内部空间使用更为灵活。•和抽水马桶有关：•抽水马桶的使用使得卫生间可以布置在室内任何位置，例如：厨房隔壁。•说起来真不好意思：•相比其它因素影响房型进化的因素。建筑设计是最没有竞争力的因素。•和采暖有关：•没有现代采暖方式之前。欧洲人主要活动场所是厨房，后来发展成在客厅围着壁炉。中国人烤炭火盆、炕上坐着。53建筑基本知识——户型设计90平方米户型设计(自由空间设计)小面积房型设计更注重对空间功能的细化分析。根据不同的家庭结构或者生活习惯需求进行内部空间组织，设计成一房、两房或者三房，次要房间功能定位为客房、藏书、学习等多种功能。公共空间私密空间核心空间54建筑基本知识——户型设计核心空间公共空间私密空间设计要点之一标准尺度的生活空间模块：各种主要功能空间模块化设计。可以通过对不同模块的组织进行房型设计。设计方法“你＂自己也可以尝试采用：分隔法、分区发、核心法等方式对内部空间进行组织。和拼积木差不多吧。55建筑基本知识——户型设计核心空间公共空间私密空间设计要点之二和设备有关：采用设备集中设计的方式。以设备为整个房型内部的核心空间（因为卫生间和厨房对管道和通风有一定要求，集中处理，能够保证其它空间的组织形式）。当然核