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房地产开发过程中相关法律问题的研究——正确看待捂盘惜售随着改革开放和市场经济的不断深化，老百姓生活水平得到前所未有的提高，吃饭穿衣问题已经远离历史舞台，但是正当老百姓在街头巷尾享受生活的同时，“住房问题”又悄然走俏，成为国民关注和热议的又一焦点。在中国房地产开发、销售、监督体系不完善的行业环境里，由于利益驱动、法律法规的不健全、政府监管执行力度不够等诸多因素，致使房地产开发企业在房屋销售过程中捂盘惜售、囤积房源的现象日益严重，全国各地的房屋价格如同脱缰的野马一般，一路飙升，离普通老百姓的心理预期越来越远，也远远超出了很多普通老百姓的经济购买能力。因此，2006年“国六条”实施细则把捂盘惜售与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列，成为国家宏观调控房地产行业政策的重点。一、捂盘惜售含义和实质“捂盘惜售”提法的起源已经无从考究，从字面理解：“捂”《辞海》解释为即是严密地遮盖住或封闭起来不想让外界知道；“惜”意为舍不得；那么“捂盘惜售”即可以解释为严密把房屋遮盖或封闭起来舍不得出售。房地产开发企业（以下简称开发商）作为“捂盘惜售”的操作人，其含义一般按照《城市房地产管理法》的规定，是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；其生产活动主要包括投资开发房地产项目的立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。但最终于其归属是实现销售，赚取利润为目的。如果开发商不将楼盘出售，那么开发商的投资就无法变现，也就无所谓以赢利为目的，这与开发商的设立初衷完全背道而驰。因此，任何一家发展商不会真的“舍不得”将房屋出售。既然开发商开发项目是以实现销售为目的，那么为什么在房地产行业内“捂盘惜售”却如此普遍呢？比如轰动全国的上海“汤臣一品”、杭州的“今日嘉园”等项目都先后背上了捂盘之嫌，相关行政部门亦采取相关措施介入。究其根本，不难得出开发商本身是一个理性的经济人，存在着利润最大化的追求，其把手中全部或部分较好的房子留着不卖，仅仅是等待一个相对较高的价位，一旦市场导向成熟，开发商们会毫不吝啬出让房屋，甚至倾其所有，最终完成资金回笼，实现赢利。因此，捂盘惜售所反映的只是一个表面现象，其本质是开发商采取的一种销售策略，一种选择何时销售的策略考虑。当然，开发商亦将为其在追求利润最大化的过程中所选择的行为承担巨大风险。二、捂盘惜售方式随着社会各界对遏制捂盘惜售呼声的高涨，国家出台了相应政策和实施细则指导房地产市场健康发展，但是企业利益最大化永远是企业的目标。因此，房地产开发企业也会根据国家相关法律法规以及各种实施细则变换“捂盘”方式，归纳起来主要以下几种主要方式：1、延长领取销售许可证，分批开盘销售房地产开发企业在立项时就对项目的销售有比较理想利润预期，当项目达到销售条件时，开发商会对整个社会经济环境有一个近期的判断，如果经济环境不理想不或者说没有达到预期的利润空间，开发商就会对原本可以销售的房屋分次分批的拿证，以延长开发商的销售周期；比如一个300套住宅的项目，开发商就会采取80、120、100分三个时候分别开盘，这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间。一般来说这种手段只能用在短期捂盘上。2、大幅度提高开盘价格如果房地产开发商认为现有房产销售价格水平利润预期，已达到销售条件又不得不开盘销售时，开发企业大都会采取高价策略，导致市场内无人应价，造成销售困境的假象以变相拉长销售周期，这是捂盘惜售的又一方式，也是开发商想比较长时间持有房屋的最有效方式。3、滞销/保留房源转售为租为了达到缓解捂盘的经济和信贷压力，开发企业会将一些项目的后续房源转售为租、以租养贷。等到房地产价格上升到理想利润空间后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息，减少捂盘的经济损失，更是以较高的出租率为销售增加砝码。4、限量发售，谎称进入尾盘期谎称进入尾盘期的捂盘方式是开发商广泛利用的销售手段之一，其对外宣传已经全部卖出，或者所剩数量有限，甚至“雇托抢盘”给购买者一种房源紧张的心理压力，让本来比较理性的消费者盲从与大众购买。三、捂盘惜售的影响商品房作为商品出售，有其特殊性。首先，商品房的开发必须以占有土地资源为开发先导，全球的土地资源是有限的，伴随房地产行业的发展，土地资源日趋减少，因此，商品房作为商品具有稀缺性；其次，商品房作为商品出让时价格相对较高，占据老百姓经济家庭收入相当的比重，一旦房价的波动便会对社会产生比较大的影响。马克思主义辨证法中因果关系认为：世界上一切事物都处于因果关系之中，一种原因的出现，必然会导致另外一种现象的产生。近年来“捂盘惜售”盛极一时，势必会对社会宏观经济或微观经济产生相当影响，具体表现为：1、捂盘惜售扰乱房地产市场价值规律，误导市场价值取向。商品房作为商品出售其价值多少的衡量标准是社会劳动必要时间决定，商品价格围绕价值上下波动。在一定时期的社会平均生产力既定时，房地产开发商为了追逐利益最大化，刻意隐瞒商品房供给、囤积房源，人为造成供求关系中房源紧张、房屋供量不足，加之商品房固有的稀缺性，这就客观的造成老百姓一种恐慌心理，使得商品房的价格一路飙升、居高不下，远远偏离房屋的价值。另外，投资客在经济环境乐观的情况下，因此，捂盘惜售扰乱了价值价格规律，也一定程度上促成房地产经济泡沫的形成。2，捂盘惜售承受巨大风险，给社会经济造成巨大隐患。房地产开发企业作为捂盘惜售的实际操作人，其囤积行为不仅本身承担着巨大风险，还给金融机构、房屋建筑、建筑材料供给、室内装饰装潢行业带来巨大风险。房地产业属资金密集型行业，本身在项目开发时就不可能投入整个项目营运需要的所有资金，大量资金主要以抵押方式从银行等金融机构贷款；另外，在房地产项目开发实际操作过程中，由于开发商货款给付滞后支付，项目合作供应商通过供应源材料的方式间接成为该项目开发的投资人，如水泥、钢材、建筑装饰材料等实体行业都是风险承担者。比如：一个项目开发的纽带模型从上面的模型可以看出，表面上看囤积房屋的仅仅是开发企业自担风险的博彩行为，实际上这一行为也让银行信贷业、建筑材料、装饰工程等实体行业被动接受这场博弈。一旦出现经济形势波动、房价走势波动，或者其他不能够预见的事件发生，那么整个房地产开发行业以及相关供给链条将会受到难以估计的冲击。比如，2008年发生在美国的次级贷危机、中国沿海制造业经济萧条都是一系列的连锁反映。因此，捂盘惜售、囤积房源的行为给社会经济埋下了巨大隐患。3、捂盘惜售加大了项目开发成本，造成资源浪费。由于销售进度的延缓，势必会造成项目各方面投入加大，增加项目开发、销售成本，而这些新增成本无疑又会转嫁给购房者，开发商通过提高房价来获取最积压货款积压货款购买建材抵押开发商开发商业前期投入竞地银行供应商商品房土地贷款供应商..大利润。四、正确看待并引导捂盘惜售结合开发商主要采用的上述四类捂盘惜售的方式，应该客观评价部分捂盘行为符合国家法律法规的规定，并没有违反市场经济交易的法则。因此，国家行政法律法规、部门规章不能够将捂盘惜售一概而论，应该制订措施加以引导，分而治之，而不应该任之放之，最后等造成恶劣社会影响，民怨沸腾的时候，再一律扣严重破坏社会主义市场经济秩序“囤积奇货、哄抬物价”的帽子，一竿子打掉。1、建立企业信用档案制度，严厉打击以欺瞒、制造虚假销售的捂盘行为开发商或者受委托销售中介公司在商品房销售过程中，以欺瞒、制造虚假销售的捂盘行为主要方式为：制作虚假销售进度公示牌、雇托抢盘，如此欺瞒、制造虚假销售的行为误导市场，违反市场经济诚信交易、公平交易的原则，使商品的价值远远超过商品的价格，人为破坏商品价格由商品价值决定的经济规律，严重会造成物价飞涨、通货膨胀等经济危机。因此，国家行政监管部门应该严厉打击，建立企业信用档案制度。国土资源与房地产管理行政、监管部门对辖区内所有房地产开发商登记造册，建立档案。如果开发商第一次以制作虚假销售进度公示牌、雇托抢盘等欺瞒手段进行销售被查处的，国土资源与房地产管理行政、监管部门予以记录，并处罚10万以上，100万以下的罚款；如果经过批评教育不予以改正的企业取消其房地产开发资质等，以遏止市场恶化。受委托中介公司以欺瞒方式进行销售的，比照房地产开发商处罚进行处理，并对委托销售的开发企业实行连坐政策，促使开发商对受委托中介进行监督管理。2、允许企业在正常范围内调整销售进度，追求利润的最大化，既符合企业的利益，也符合商品交易原则。房地产开发企业作为以赢利为目的的经济实体，管理人对自身发展会有比较长远的目标，在其发展过程中有着自己的定位每一个项目都举足轻重。因此，商品房销售的策略选择是每一个开发企业共同关注的焦点。商品房作为商品在市场上流通，满足普通商品的所有特点，按照商品交易的公平、自愿、自由的原则，商品所有者可以根据自己的意愿选择卖与不卖的权利。因此，开发商作为商品房的制造者，可以选择卖与不卖、也可以选择卖多与卖少，只要开发企业的行为没有违反国家法律，又可以为企业发展奠定基础，就应该允许商品房自由交易的存在，即房量多少、卖与不卖取决于企业。3、完善房地产统计和信息披露制度，建立开发商自报商品房数与国土规划管理部门核查相结合机制，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。市场经济社会是一个竞争异常激烈的社会，行业与行业之间、行业内部都时刻进行或明或隐的竞争。为了有效进行监督管理房地产开发企业商品房的销售数量与剩余数量，国家行政部门应该建立企业自报系统，让房地产开发企业以月为单位及时准确上报商品房归属情况；另外，国土规划管理部门根据开发商上报的建规划图纸能够完整掌握新开发楼盘的设计数量，结合实际开发商上报销售的数量，就能够统计出每一个楼盘的商品房存量。国土规划管理部门根据统计数量，不定期向开发商核查，然后把核查结果向社会公示，把握市场正确导向。4、建立限价销售模型实现遏止捂盘惜售。对于商品交易的自由自愿原则，开发商可以选择商品房卖与否，但是国土资源管理相关行政管理部门可以根据市场的发展趋势，制定限价销售模型：（1）、如果开发商开盘价格适中，完全基于周边楼盘价格、自身建安成本规定的合理价格幅度范围内，第一年不销售商品房，根据利润配比第二年的销售价格不得超过利润5%，三年不得超过8%、第三年以上总体利润不得超过10%；（2）如果开发商以高开盘价位捂盘的，国土资源管理部门可以允许开发商每年申请降价销售一次，但每次申请降低价格幅度不能够超过5%。通过销售利润的限制和销售价格的双重控制，房地产开发企业会考虑其捂盘成本是否能够支付因捂盘而承受的风险，如银行利息、房价走势、资金周转次数的机会成本等都有效遏止了开发企业的捂盘销售行为。综上所述，捂盘惜售仅仅是市场的一个表面现象，其实质是房地产开发企业为了企业利润最大化，或者说谋取暴利而采取的销售手段。针对种种直接或者间接的捂盘行为，国家相关行政管理部门应该分清捂盘手段的性质，分而治之，以有效打击违法行为，对不违反国家法律法律、部门规章的行为予以正确引导，把握住信息和舆论的道向，建立完善的企业信用档案、信息披露制度，利用行政权力干预商品房价格，限制价格空间，让房地产开发企业能够良性成长，又能够稳定房地产市场有序运转，以保证国家经济良性循环发展。