房地产投资信托（REITs）法律制度研究

房地产投资信托（REITs）法律制度研究作者：张莹学位授予单位：西南政法大学相似文献(10条)1.学位论文张若冰我国房地产投资信托（REITs）法律制度研究2007房地产投资信托(REITS)是房地产证券化的一种典型形式，是房地产行业和金融市场发展到成熟阶段时现代金融创新的产物。REITs的出现，使房地产投资不仅保留了高收益性，而且提高了房地产投资资产的流动性和收益性的稳定性，从而对各国房地产市场和资本市场发展起到了双重动作用。目前我国经济处于快速发展期，一方面，蓬勃发展的房地产市场对于融资创新需求的日增，另一方面，投资者对于创新金融产品、拓宽投资渠道的需求迫切，这两方面的需求推动着我国的房地产金融创新。REITs作为世界各国在房地产市场中一种发展比较成熟的金融创新，已经引起中国理论界和企业界的积极关注。研究和借鉴国外REITs发展经验和教训，探讨REITs在我国的发展模式，提出我国法律制度建构的意见，需要分析各国REITs发展的外部环境因素和法律规范，同时结合我国的实际情况，才能总结归纳出我国发展REITs的现实模式，设计出适合中国现实国情的法律制度，在规范中推动房地产投资信托制度的健康发展。本论文分四个部分对房地产投资信托(REITs)法律制度的基本原理、国际现状、设立环境、法律对策和政策建议进行了剖析。试图在比较国际REITs制度的利弊得失基础上，探索并提出中国房地产投资信托的构建方案。第一部分，房地产投资信托法律制度(REITs)之基本理论。本部分分析了REITs的基本含义、法律特征和种类，本文把房地产投资信托分为权益类、抵押类和混合类，并辨析了REITs与相关概念“证券投资基金”、“房地产信托”的异同。第二部分，房地产投资信托的国际借鉴。本部分着重讨论了美国和亚洲地区REITs发展和经验。REITs已经成为美国个人投资者和机构投资者重要的房地产投资渠道和房地产权益资金的重要来源，其相对比重甚至超过了直接投资、证券融资和房地产有限合伙公司方式。亚洲正在积极引入房地产投资信托基金，其中新加坡、日本、韩国、己经相继推出具有本国特色的房地产投资信托基金。台湾省正式实施“不动产证券化条例”该条例规定了两种不同的不动产证券化的形式：不动产投资信托(类似于美国的房地产投资信托)和不动产资产信托。香港特区在2003年7月公布《房地产投资信托基金守则》，允许设立房地产投资信托基金。文章并且分析了美国和亚洲地区的不同。第三部分，我国引入REITs的环境分析。本部分分析了我国发展房地产投资信托的必要性和可行性，并对我国发展REITs的文化、法律以及房地产金融障碍进行了论述。第四部分，中国房地产投资信托法律制度建构之建议。本部分讨论了中国REITs的发展规划，目前国际上REITs的发展模式可分为两大类型：一为美国模式，二为亚洲模式。但它们也只是我们学习、研究的对象，在现阶段生搬过来，是不符合我国经济和房地产业发展的现状的。文章提出应从信托法律、证券法律、房地产法律等方式来完善我国的涉及REITs的相关法律，并提出我国设立REITs法律制度构想，对我国REITs采取的形式、主管部门、运作模式、解散制度进行了构思。2.学位论文马千房地产投资信托法律问题比较研究2007本论文从比较法与经济分析两个视角，对房地产投资信托(REITs)法律制度的基本原理、设立机制、运作机制、风险规避机制和终止机制进行了剖析。试图在比较域外REITs制度的利弊得失基础上，探索并提出中国房地产投资信托(C-REITs)的构建方案。论文的主体分为三章：第一章，房地产投资信托(REITs)基本理论。本章主要是介绍分析REITs的一些基本原理，首先，REITs的基本概念，对REITs的定义、性质与组织本质进行详细的界定，并且介绍了REITs的主要特征；其次，对REITs的结构与运作模式通过图表等形象的方式进行了论述，以进一步加深对REITs本身的理解；再次，REITs的种类及其特点，REITs按照不同的分类方式可以分为，公司型与契约型，封闭式与开放式，私募和公募以及权益型、抵押型和混合型；最后，对REITs的法律关系进行分析，随着信托法理念的融入，剖析在公司型和契约型这两类REITs组织形式中究竟包涵着什么样的法律关系。第二章，房地产投资信托(REITs)的起源及历史沿革。本章主要考察了从上世纪至今，美国、亚洲各国与中国各自演绎着什么样的REITs发展之旅，首先从REITs的起源入手，分析当前REITs在全球的发展状况；然后，分别介绍了美国和亚洲其他国家的REITs发展历程，这其中，美国REITs的历史沿革是重点，分为起步阶段、发展阶段、衰退阶段、回升阶段和现代阶段这五个历史阶段进行了详细的分析；最后，将中国C-REITs的发展历程与国外的进行比较，从而综合分析其中的差异与相似之处，以为中国C-REITs的发展提供参考建议。第三章为本论文的重中之重，REITs之设立、运作与风险监管法律制度比较研究。本章分别从REITs的设立、运作与风险监管三个方面对REITs的相关法律制度进行了详细的论述，在分析比较主要是美国的相关法律制度与中国的立法现状中，力图找到中国发展C-REITs法律制度的最佳途径。首先，在REITs的设立法律制度方面，美国《1960年国内税法典》创设REITs的初衷是将其设计为一种“被动”商业实体，并规定一个实体必须满足该法案提出的结构、资产、收入与分配这四方面的要求，才能获取REITs资格。中国房地产投资信托C-REITs在结构、资产、收入、分配与税收方面都与美国REITs设立条件存在差异，只是部分实现了美国REITs的设立要求，因而，目前的C-REITs只能是准REITs。于是，借鉴美国、亚洲REITs的设立条件，通过专项立法来确立中国C-REITs的设立条件和设立程序，是确立C-REITs的必然趋势，这是本节探讨的落脚点。其次，REITs的运作法律制度方面，在美国，选择REITs这种形式可获取税收优惠和成为公开上市公司的利益，但却会失去管理上的灵活性，因而必须在五种REITs结构中仔细选择，才能确保得到这些实惠并避免产生不利的影响。而中国现阶段运作C-REITs则存在下列问题，即：专门REITs法规与产业基金法规之缺乏、资产证券化相关法规与税收法规之缺乏、现行信托法在引入REITs上的障碍、房地产法律在引入REITs上的障碍等，本节旨在用中国C-REITs的运作实践来相应折射这些问题。最后，在REITs的风险监管法律制度方面，分析比较美国、亚洲国家与中国在REITs风险上的监管问题，以镜窥中国之相应弊端，从而落实到化解中国C-REITs风险的本土问题。3.学位论文梁越房地产投资信托法律问题研究2008房地产投资信托(Realestateinvestmenttrust),简称REITs,作为一种新型的房地产融资工具,吸引了大量的学者对其进行研究。目前来看,房地产行业已经进入融资难的困境之中,而房地产投资信托是一个很好的解决途径,可以用来解决困扰已久的房地产行业融资问题。因此为房地产投资信托提供最健全的法律支持成为REITs能否发展壮大的最关键因素。本文就是基于以上考虑,选择房地产投资信托法律制度为研究对象,深入研究房地产投资信托法律制度的基本理论,并且借鉴国外成功的法律制度,来解决我国房地产投资信托法律制度建设过程中的一些问题。本文主要从法律的角度介绍了房地产投资信托的基本概念、分类和与其他相似金融产品的区别,从而突出它的法律特点。在了解了房地产投资信托的基本概念的基础上深入介绍了国外和中国其他地区的房地产投资信托法律制度,并进行了比较。其中着重介绍了美国房地产投资信托法律制度,因为美国是REITs的发源地,经过几十年演进,REITs法律制度在美国已经达到完善,借鉴其优秀的法律制度是必然。除此之外,还论述了中国大陆周边的亚洲各国的房地产投资信托法律制度,对主要的法律内容进行了分析,这对我国设立自己的房地产投资信托法律制度具有现实的意义。研究房地产投资信托需要对房地产投资信托法律关系进行深入的论述,本文还着重论述了REITs法律关系中的核心问题--受托人规则,并就中国目前的受托人法律规范欠缺做了描述,并提出相应的意见。经过前文的铺垫,在文章的最后论述了我国设立房地产投资信托法律制度的几个具体问题,主要包括：立法模式的选择、REITs设立模式的选择和设计REITs法律规范时所需解决现实法律的困难。4.期刊论文李智.LIZhi房地产投资信托(REITs)法律制度之基本理论-河北法学2007,25(9)房地产投资信托(REITs)本质上是一种投资基金.它于1960年在美国通过法律得以确立.房地产投资信托,就其实质而言,是房地产投资权益的证券化,是房地产证券化中的一种形式.依据资金投向的不同,REITs分为权益型、抵押型与混合型三类.依据组织形式,房地产投资信托可以分为公司型与契约型.与房地产直接投资、一般公司股票和债券这些金融工具相比较,房地产投资信托为其组织者和投资者提供了超越其他房地产投资工具的显著优势.5.学位论文李月红中国发展房地产投资信托基金存在的法律制度问题分析2006房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。近来，房地产业在快速发展的同时遇到资金瓶颈，我国民间蕴藏着巨大的资本却缺乏高回报的投资渠道，作为连接这两者的房地产投资信托基金成为金融界、房地产界讨论的热点，但是很多相关讨论都不深刻，没能系统的介绍中国发展REITs所存在的法律制度问题，甚至把房地产投资信托基金同其它概念混淆起来。本文的主要目的是结合国外房地产投资信托基金发展与法律制度的推动关系，深入、全面的分析我国发展房地产投资信托基金所存在的法律制度问题，并就所存在的问题提出今后相关立法的思路及对策建议。本文通过四个部分对这个问题进行了论述。第一部分为导言，首先论述了本文所涉及的基本概念以及选题的背景和研究意义，描述了中国房地产迫切需要拓宽融资渠道以及发展房地产投资信托基金所能带来的好处，指出了本文研究的意义。接着进行了关于房地产投资信托基金的理论综述，分析了目前的研究现状及不足之处，提出了本文的逻辑框架、分析方法及新意。第二部分分析世界各国房地产投资信托基金发展与法律制度的推动作用。首先分析了美国房地产投资信托基金的发展以及美国房地产投资信托基金相关法律法规的演变过程，指出两者之间的联系，并就美国房地产投资信托基金的免税规则以及结构模式进行了分析。然后分析亚洲和欧洲房地产投资信托基金发展以及这些地区法律法规的推动，就亚洲和欧洲房地产投资信托基金设立条件和结构模式进行了具体详细的分析。第三部分分析了我国发展房地产投资信托基金所存在的问题。这部分主要从现有基金法、现有信托法、现有税收政策以及物权法的缺失等存在的法律制度问题阐述了当前中国发展房地产投资信托基金存在的障碍。第四部分对我国发展房地产投资信托基金的所存在的问题提出今后发展房地产投资信托基金的思路，并提出我国应该设立房地产投资信托基金专项法案、完善房地产投资信托基金相关法律法规体系的建议。6.学位论文罗亮房地产投资信托（REITs）法律制度构建初探2006房地产业作为一项成本高、周期长的资金密集型产业己经成为我国重点发展的一项支柱产业。而房地产实体具有不可移动、不可分割、价格昂贵等特点，使得房地产投资金额庞大，资产流动性差，容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口，故房地产业的发展与房地产金融业的成长息息相关。近年来，房地产业呈高速发展态势，但与之相匹配的融资方式却显得单一，主要的融资渠道是银行贷款。我国房地产业的红火以及房地产信贷政策的收紧，为REITs在我国的发展提供了契机。导论简单描述了我国房地业的特点及发展现状，阐述近年来我国房地产业的飞速发展以及与之飞速发展不相匹配的房地产金融现状，提出了本文论题房地产投资信托(REITs)