房地产管理法规

7房地产管理法规本章提要介绍了房地产法规的相关基本概念和我国房地产法律制度的演变与完善及其管理体制，重点阐述了房地产综合开发管理、城市房屋拆迁管理、住宅建设与物业管理、房地产权属登记管理和房地产交易市场管理等方面的主要内容。本章内容7.1房地产法规概述7.2房地产综合开发管理7.3城市房屋拆迁管理7.4住宅建设与物业管理7.5房地产权属登记管理7.6房地产交易市场管理7.1房地产法规概述房产：在法律上明确了权属关系的房屋财产地产：在一定土地所有制下作为财产的土地房地产：房屋财产和土地财产的总称。房地产业：指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，包括土地开发、房屋建设、维修、管理，土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押，以及由此而形成的房地产市场。7.1.1基本概念房地产法规是指由房地产法律、法规、规章规定的，用于调整和指导人们从事房地产开发、经营、管理和服务的行为规范准则。狭义的房地产法，仅指1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，于1995年1月1日起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》。广义的房地产法，除此之外，还包括所有调整房地产关系的法律规范的总和，即由不同层次的调整房地产关系所组成的法律规范的有机结合体。第一阶段（1949～1955年）为立法初期第二阶段（1956～1965年）为稳定发展时期第三阶段（1966～1977年）为停滞时期第四阶段（1978年～现在）为蓬勃发展时期7.1.2房地产法律制度的历史沿革《房地产管理法》第6条第1款规定：“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。”按照国务院批准的建设部“三定”方案，房地产业的行业管理由建设部负责。7.1.3房地产管理体制7.1.3.1国务院主管部门《房地产管理法》第6条第2款规定：“县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。”《房地产管理法》第62条规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书。”7.1.3.2地方人民政府主管部门7.2房地产综合开发管理房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上，按照使用性质和要求对土地投入人力、物力和财力，在其上建设建筑物和构筑物的一种生产性活动。房地产建设全过程包括从规划设计、征地拆迁、施工准备、建筑施工、竣工验收、交付使用，到出售、出租、经营管理等生产和管理环节。7.2.1基本含义房地产综合开发是指根据城市总体规划要求，对一定区域内的土地征用、房屋建筑、配套工程及基础设施进行科学地组织，全面规划，分期施工，统一建设，并在竣工验收之后，做好经营销售、综合服务等事项，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。《房地产管理法》第2条规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施房屋建设的行为。”开发内容，包括开发区的勘测、规划、设计、征地、拆迁、安置、土地平整和所需道路、给水、排水、供电、供气、供热、通讯等工程建设。有条件的地方，还可以包括住宅、生产服务设施、公用建筑、通用厂房等等。房地产综合开发的本质特点是“统一”和“配套”。7.2.2房地产综合开发的内容与特点房地产综合开发计划是国家对房地产综合开发进行宏观调控和管理的主要手段。即要根据国家和地方现有经济实力、投资环境，确定合理的发展速度、水平和规模，使房地产综合开发与国民经济协调发展。2003年8月，国务院印发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》7.2.3房地产综合开发管理7.2.3.1房地产综合开发计划管理1998年7月20日国务院颁布第248号令，发布《城市房地产开发经营管理条例》，其中第十条规定：“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。”7.2.3.2房地产综合开发项目的管理房地产项目立项，应遵循以下原则：(1)必须严格执行城市规划。(2)必须坚持经济、文化和环境效益相统一的原则。(3)必须实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。根据法律法规的规定，房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，符合建设工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定，应对其开发建设的房地产项目的质量承担责任。房地产综合开发的资金来源主要有预算内投资、房地产综合开发单位的自有资金、预收购房人的购房款、利用外资、各种形式的集资和银行贷款。《城市房地产开发经营管理条例》第13条规定：“房地产开发项目应建立项目资本金制度，资本金与项目总投资比例不得低于20%。”7.2.3.3房地产综合开发的资金管理《房地产管理法》规定，设立房地产开发企业实行申请设立注册登记制度。建设部于2000年3月29日颁布第77号令，发布《房地产开发企业资质管理规定》。7.2.3.4房地产综合开发公司资质管理7.3城市房屋拆迁管理城市房屋拆迁是根据城市规划和专项工程建设需要以及当地政府的用地文件，拆除和迁移建设用地范围内的原有房屋及其附属物，并由拆迁单位和个人对原房屋及其附属物的所有人或使用人进行补偿和安置的建设活动。7.3.1房屋拆迁管理概述7.3.1.1房屋拆迁的概念1991年3月国务院颁布了《城市房屋拆迁管理条例》，2001年6月13日，国务院颁布第305号令，发布新的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)。《拆迁条例》规定，房屋拆迁适用范围主要包括三个方面。一是地域范围，主要是指城市规划区内的国有土地。二是物的范围，主要是指拆迁房屋及其附属物。三是人的范围，拆迁人和被拆迁人。7.3.1.2房屋拆迁适用范围《拆迁条例》第5条规定：“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府有关部门应当依照本条例的规定，互相配合，保证房屋拆迁管理工作的顺利进行。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。”《拆迁条例》第6条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”7.3.1.3房屋拆迁管理体制及许可证制度1.自行拆迁是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。2.委托拆迁是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托给被委托人进行。《拆迁条例》规定被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。7.3.1.4房屋拆迁的形式发生拆迁纠纷，由房屋拆迁行政管理部门对拆迁纠纷进行行政裁定。城市规划法规定，任何单位和个人必须服从城市人民政府的动迁决定。《拆迁条例》规定了拆迁纠纷的行政裁定和行政强制执行。7.3.1.5拆迁纠纷的裁定和执行1.拆迁补偿的概念所谓拆迁补偿是指拆迁人因拆除、迁建被拆迁人的房屋及其附属物，使被拆迁人受到一定的经济损失，根据法律、法规的有关规定给予被拆迁人的一定的经济赔偿。7.3.2房屋拆迁补偿7.3.2.1拆迁补偿的对象和范围2.拆迁补偿的对象拆迁补偿的对象是产权人或称为所有人。《拆迁条例》规定的所有人包括两种代管人：一种是私有房屋的代管人，即私房的产权人不在本地或者由于其他特殊原因委托的全权代理人。另一种是国家授权的国家房屋及其附属物的管理人，即房地产管理局。3.拆迁补偿的范围拆迁补偿的范围是被拆除的房屋及其附属物。但拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑应给予适当补偿。1.产权调换所谓产权调换是指拆迁人用易地或者再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆迁后仍然保留相应房屋的产权。2.货币补偿所谓货币补偿是指拆迁人以支付货币的方式，赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失。7.3.2.2拆迁补偿的形式3.产权调换与货币补偿相结合产权调换与货币补偿相结合的拆迁补偿是指拆迁人对被拆迁人部分采取产权调换部分采取作价补偿。1.对公益性事业房屋及其附属物的拆迁补偿2.对非公益事业房屋及其附属物拆迁补偿3.对租赁房屋的拆迁补偿4.对有产权纠纷房屋的拆迁补偿5.对设有抵押权房屋的拆迁补偿7.3.2.3拆迁补偿的具体规定拆迁安置是拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所作的用房安排处置。被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者正式办公的机关、团体、企业、事业单位。《拆迁条例》规定，拆迁人对使用人进行拆迁安置是拆迁人的法定义务，使用人要求拆迁人给予安置是使用人的法定权利。7.3.3拆迁安置7.3.3.1拆迁安置的含义与对象拆迁安置的对象分为两种：一是指公民；二是指法人。拆迁人对房屋使用人的安置，可以实行临时安置和长期安置。临时安置是指在一次安置有困难时，拆迁人为被拆迁房屋使用人提供临时过渡用房或由被拆除房屋使用人自行寻找房屋过渡而由拆迁人付给过渡费的一种安置办法。长期安置包括易地安置和原地长期安置从拆迁实践看，拆迁安置的地点，应当根据城市规划对建设地区的要求和建设工程的性质，按照有利于实施城市规划和旧区改建的原则确定。具体有两种情况：一种是原地安置，一种是异地安置。7.3.3.2拆迁安置的地点《拆迁条例》规定，拆迁安置的标准是以被拆除房屋的面积作为计算依据。拆迁安置根据被拆除房屋是住宅还是非住宅和区位地段不同，在安置面积上有一定程度的区别。2003年12月，建设部下发了《城市房屋拆迁估价指导意见》，这是规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益的新的规范性文件，该《意见》将于2004年1月1日起施行。7.3.3.3拆迁安置的标准拆迁安置补助费是指拆迁人向被拆迁人支付的因被拆迁人迁移他处居住时的费用。迁安置补助费包括三种：(1)搬家补助费；(2)临时安置补助费；(3)损失补助费。7.3.3.4拆迁安置补助费7.4住宅建设与物业管理为了加强对住宅建造的管理，鼓励城镇个人建造住宅，防止住宅建造中的违法行为，1983年5月25日原城乡建设环境保护部发布了《城镇个人建造住宅管理办法》（以下简称《建造住宅管理办法》），该办法规定了以下管理制度。7.4.1住宅建设7.4.1.1个人住宅建造的管理制度1.适用范围和调整对象《建造住宅管理办法》适用范围是直辖市、市、镇和未设镇建制的工矿区；调整对象是在城镇有正式户口、住房确有困难的居民和职工，对于夫妻有一方在农村的，一般不得申请在城镇建造住宅。2.个人建造住宅的形式(1)自筹自建。(2)民建公助。(3)互助互建。3.个人建造住宅程序(1)住宅建造人应当持所在单位或所在地居民委员会开具的证明，向房屋所在地房地产行政主管部门提出申请，经审核批准后，发给准予建造住宅的批准文件。(2)住宅建造人向城市规划行政主管部门申请建设用地规划许可证。(3)向土地管理部门申请办理建设用地手续（4）向城市规划行政主管部门申请办理建设工程规划许可证。（5）向建设行政主管部门申请办理开工手续。（6）工程施工。（7）竣工验收。（8）办理房屋所有权登记手续。1992年２月国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局发布了《城镇住宅合作社管理暂行办法》（以下简称《住宅合作社管理办法》）。7.4.1.2合作建设住宅的管理制度1.住宅合作社的定义及其任务《住宅合作社管理办法》规定：“住宅合作社，是指经市（县）人民政府房地产行政主管部门批准，由城市居民、职工为改善自身住房条件而自愿参加，不以营利为目的的公益性合作经济组织，具有法人资格。”住宅合作社的主要任务是：“发展社员，组织本社社员合作建造住宅；负责社内房屋的管理、维修和服务；培育社员互助合作意识；向当地人民政府有关部门反映社员的意见和要求；兴办为社员居住生活服务的其他事业。”2.住宅合作社的主管部门和内部管理机构《住宅合作社管理办法》规定：“国务院建设行政