搜索
1房地产经营中的法律风险风险管理部大雪2006.8.6深圳2声明：此次讲座中会分析到集团内部的一些案例，目的是说明观点，并不代表对相关单位的工作评价。另外这些信息涉及公司经营机密，请学员不要扩散。3培训的目的不是要求大家“知法懂法”，对于非法律专业人员没有这种必要。懂不懂法与有没有法律风险意识是两回事。两个小时不可能掌握法律知识。但在头脑中建立起一种警惕性，遇事首先想到会不会有法律上的不良后果，这是既可以做到也必须做到的。培训目的：提高法律风险意识4在房地产经营的整个过程中，风险无处不在。从各经营环节看法律风险购买土地规划设计工程建设营销宣传客户服务物业管理5购买土地——从根本上决定着项目成败主体不合格——合同无效不登记不取得物权效力触及其它法律——环保、文物等配套、动迁、债务清理，路、桥、树的权属等常见风险：某项目原商定总面积2000亩,一期670亩,二期1300亩,38万元/亩。两年后政府毁约，二期不再履行。此时地价涨到80万元/亩，我方损失预期利益约5.5亿元。某项目总面积约20万平方米，我方先办理北地块土地证，地价约900元/平米；两年后政府毁约不履行出让南地块（约10万平米）义务。现地价涨至1800元。我方损失约9000万元。6设计不符合规划和规范要求（强制性规范等于法律）规划设计——决定项目定位和成本的关键分期建设的项目，后期调整规划（违规与违约）后期质量隐患与成本超支（设计决定质量和成本）常见风险：权属争议隐患（设计对区分所有权的影响）7“以上内容以政府最终批准的文件为准”——能否免除发展商的变更责任？“合不合法”与“违不违约”是不同的法律责任！尚未引起足够重视的重大风险——规划设计变更合法性风险：未经规划部门批准、设计单位同意的变更均属违反法律的行为。（衡阳大火的教训）违约风险：变更如涉及商品房质量及使用功能，将构成违约责任。“户型、朝向、结构形式、空间尺寸”8以上内容均以政府最终批准的文件为准歧义：1、以上内容已获得政府最终批准？2、以上内容尚待政府最终批准？9《合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。总平面图提示语：本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节以规划方案为准。在建设过程中可能因政府强制性要求而修改，同时，在不违反法规、不违反合同约定的前提下，本公司亦有权做出细部调整。——审计法务部《广告行为指引》10是否给客户增加了价值？是否降低了成本、节省了工期？是否对前期客户构成违约？是否符合法规和规范的强制性要求？尽量减少设计变更！11是否按图施工？工程建设——决定产品品质，维系发展商的尊严建筑装修材料是否合格？工程质量（包括室内空气质量）是否达标？新技术新材料能否经得起时间的检验？常见风险：质量争议能否妥善处理？12天津花园新城某栋外檐之一13大连城花一期14大连城花一期15大连城花一期16事关企业公民责任——工程质量与进度之外还要关注：•施工安全；•合法用工；•民工工资拖欠的连带责任。17拿不到工资，我就跳楼！二零零三年十二月二十九日发生在上海公司工地上的真实镜头。“辛勤工作却被拖欠工资怎么办？请拨打南海石化工人热线5557999或8008305587。”——惠州中海壳牌工地内的告示牌18营销——开启市场的大门广告风险：违反法律规定；包含不能兑现的允诺；数据不严谨；过分夸张；侵权（商标、著作、肖像）合同风险：不当承诺；无效的格式条款；笔误口头介绍项目的风险：夸张、隐瞒、许诺常见风险：19广告宣传是否构成“销售承诺”?商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。——最高法院商品房买卖纠纷案件司法解释第三条20我们的观点：1、广告不能等同于合同。2、在广告内容具体、确定的情况下，有可能被看作合同内容，对当事人具有约束力。3、今后的市场环境将越来越严格，开发商要对广告内容负责已成发展趋势。4、要避免广告被视为合同内容，一是避免“具体确定”；二是表明不受约束。21不应遗忘的惨痛教训：“万科金色事件”*位于繁华地带的金色家园一期近400户业主阳台或窗户上贴上“买房受骗”标语；*部分业主冲击卖场、工地、总部、堵塞交通；*《21世纪经济报道》、《南方周末》等曝光；*成为2001年底至2002年初集团头等大事；*赔偿业主及其它直接经济损失不少于三千万元。22占地面积：2.86万平方米；建筑面积：18.32万平方米。原定分二期开发，后调整为三期。金色家园平面图（一期楼书）23金色家园平面图（二期楼书）24金色家园平面图（三期楼书）25张贴标语制造社会影响26聚众堵塞景田路、莲花路交通27痛定思痛，亡羊补牢•2002年以来，集团陆续发布了广告行为指引、买卖合同补充条款的指引、红线外不利因素公示的指引等；•2002年起，集团开展了销售前法律风险检查；•2003年起，在新经理培训班中增加《房地产经营中的法律风险》课程；•2005年审计法务部更名为“风险管理部”，表明集团对风险控制的高度重视。目前，“法律风险”已经成为万科日常工作中的重要业务词汇。万科终于在付出昂贵代价后获得回报：连续三年无大的投诉；获中国驰名商标；蝉联最受尊敬的企业。28风险防范的新举措：红线外不利因素公示近年来万科饱受业主对环境不满的投诉：深圳花城的铁路噪音投诉；上海假日风景的立交桥噪音投诉；北京青青的公路噪音投诉；成都城花的公路噪音投诉；武汉花城的垃圾场投诉：南昌花城的金科污染投诉；沈阳花城的普尔斯马特建筑高度投诉。二00四年五月广州花城首先尝试不利因素公示取得成功经验，七月集团制定并发布了《关于红线外不利因素公示的指引》。2930处置投诉不当，激化矛盾客户服务——树立万科品牌，赋予产品人性档案管理不善，有理变成无理个案特殊处理，秘密协议曝光是非判断失误，拖延推诿或妥协迁就常见风险：31个人观点:处理投诉要以法律和合同为依据，不能以息事宁人为宗旨。我们的目标是客户满意，我们的底线是法律与合同。脱离法律与合同这个最后的掩体，我们必将陷于极端被动之境地，付出极其巨大之代价，最终客户还极不满意。32介入相邻权纠纷物业管理——业主的大管家财务收支不严谨所管理的设施不安全失火、失窃、意外人身伤害侵害业主隐私权常见风险：物业管理人的法定义务：“合理限度内的安全保障责任”33南京金色泳池8.29事故34我们有哪些失误？男童的教练作为临时监护人却未尽监护职责固然是一个重要原因，但作为泳池的管理人，南京物业公司存在管理上的失误：▲泳池排水口改造，违反了相关规范▲违反了幼童不得单独入场的规定▲未及时发现险情35个人观点：分清强电弱电，避免触及高压线不同的法规，刚性是不同的。这就好比弱电强电。诚信问题是万科不能触及的高压线！万科最怕什么？失去信誉，失去客户。我们做一切事情，都要以“能否经得起法律和社会舆论的检验”作为衡量的标准。36实际工作中为什么还不能杜绝“以身试法”的现象？只算利害、不讲原则的价值取向；只图眼前、不计后果的侥幸心理；自我膨胀、目空一切的自大心态；敷衍塞责、表面光鲜的工作作风；条块分割、缺乏协调的经营流程。37一个受人尊敬的企业，应该有高于社会一般水平的法律意识和道德底线。恩格斯说：我们决不可陶醉于对自然界的胜利。每一次这样的胜利，自然界都加倍地报复了我们。同样的道理，我们在经营中每一次投机取巧所取得的“胜利”，最终都会付出成倍的代价。38总结：房地产经营中的法律风险无处不在。面对客户日益高涨的权益意识，面对不断升高的法律横杆，作为领跑者，万科总是首当其冲。一个经理，一个职员，不一定都要懂得法律，但一定要有法律风险意识。要如临深渊，如履薄冰，高度警惕，避免陷入雷区。心中牢记一切工作中都有法律问题，尤其是与客户有关、与诚信有关的问题，直接关系公司的安危存亡，绝不可掉以轻心。39风险管理部概况•2001年，审计室＋法律室＝审计法务部•2005年，审计法务部风险管理部•人员构成：审计师6＋律师4•工作方式：例行审计、专项审计与调查、法律风险检查、法律指引制定•自身定位：企业保健医生•未来目标：加强对主要业务环节的审计；引进全面风险管理，与各职能部门一起构建风险防范体系。40谢谢大家！欢迎大家在任何时候就工作中的法律问题与我和我的法律同事交流！