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房地产公司法律问题指引•土地获取法律要点•工程建设法律要点•商品房销售合同及证据保留依据与目的国家现行房地产行业法律法规房地产行业实践中的从业经验进行总结完善为集团公司提供法律指引一、土地获取获取方式1、按照国家现行土地法律政策，在土地一级市场上，房地产用地只能通过招标、挂牌、拍卖的方式取得。协议用地的口子已经被彻底封死。各种出让的方式适用范围：招标：一般适用于大宗成片的土地出让，中标通常要求综合考虑项目方案、土地报价、开发商资信状况、经营业绩等因素。挂牌：在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构公告，接受交易的申请的行为。拍卖：即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。2、挂牌交易、拍卖和招标三种交易方式的比较：交易方式类别挂牌拍卖招标底价是否公开公开不公开不公开是否设立独立于委托人的集体决策组织委托人拍卖委员会招标委员会报价方式交易中心电脑报价终端报价举牌填写投标书报价次数可多次报价可多次报价一次报价竞买（投）人数≥1人≥2人≥2人房地产用地一级市场一般由地方政府土地储备交易中心负责操作，并根据土地的实际情况选择出让的方式。即便在公开透明的市场环境下，开发商在一级市场上获取土地还是有灵活操作的空间。对于大宗用地，开发商可以前期跟踪，就相关合作事项先同地方政府达成意向，并由政府安排国土部门据此选择对于开发商有保障性的出让方式。比如，在入围企业中，设立较高的条件。资质、容积率、资金等作文章。或者在地方政府权限范围内，在项目建管费方面给与开发商一定的优惠条件，如城市基础设施配套费。一级市场上获取土地应该注意的法律问题签订土地出让合同的主体问题（1）按照法律规定，政府国土部门是签订《土地使用权出让合同》惟一合法主体。（2）其他主体诸如地方政府、开发区管委会都无权同开发商签署土地使用权出让合同，其签署的相关合同根本不具备法律效力，对双方没有法律约束力。土地使用权出让合同内容要点（1）土地总价款涵盖的内容。是一费制还是只涵盖一部分，一定要明确，即哪些税费、建设行政收费都包含在土地款中，如城市配套费、水土保持金等。（2）土地出让条件要具体，不能简单的约定“三通一平”，最好同补充协议约定交地的条件直接满足施工建设的需要。土地的平整后的标高、水电的容量、路的标准等。（3）其他诸如地上建筑物、附着物拆迁由哪方负责并承担费用。(4）地下管线、埋藏设施信息资料的提供，土地交付日期等都要在合同中明确。综述：目前一级市场上土地资源日益稀缺而且成本较高，通过二级市场获取土地不失为捷径。二级市场获取即包括从土地使用人中受让土地或者受让在建项目、以及合作建房等多种方式。现将每种方式的模式及法律要点罗列如下：一、土地使用权转让土地使用权转让的条件按照《房地产法》的规定，出让土地使用权转让需要具备以下两个条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。划拨用地转让需要政府批准，并补办出让手续。上述条件为法律为禁止炒卖土地所做的规定，乃法律的强制性规定，不具备上述条件的土地使用权转让行为无效。值得注意的是，司法实践中，为了避免过多的无效合同给双方造成损失，司法解释对上述规定作了灵活处理，即只要在开庭时具备了上述条件，即可认定转让合同有效。另外需要说明的是，投资总额是一个软约束条件，实际上很容易变通。土地转让需要注意的问题土地使用权转让是否符合法定的条件土地是否存在权利负担是否存在欠缴土地款的问题土地的交割条件和日期在建项目转让在建项目的现状（1）规划参数、并列明所取得的批文（2）项目动拆迁、开发情况（停工、缓建）（3）项目所涉及土地及在建工程的权利限制在建项目转让需要明确的几个重要问题转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件；转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式；项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人；项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法。股权收购目标公司的现状（1）土地开发、报建手续（2）项目所涉及的土地有无抵押（3）项目公司的资产状况（4）项目公司的或有债务项目合作开发项目合作开发的方式（1）法人型合作开发合作开发各方组成项目公司，并以项目公司名义办理有关手续，合作开发的权利义务由公司项目章程具体明确。（2）合伙型合作开发合作开发各方未组成项目公司，以投资各方名义共同办理有关手续，合作方式、投资及权益分配比例均由合作协议约定。法人型项目公司合作土地方和投资方组建项目公司双方的股权按照各自的出资确定项目公司的章程融资责任的承担合伙型合作开发合伙协议的内容（1）双方的出资额、出资方式、违约责任（2）项目以哪方的名义开发(一般土地方具备资质）、对外民事责任的承担（3）双方的职责，具体包括开发手续、项目建设管理、销售事项由哪方负责办理（4）合伙方分成的形式。分房、分销售款的比例。合伙开发需要特别注意的几个问题项目开发报建手续一般以土地方名义进行，如果是以投资方，则需要办理土地过户，缴纳契税。如果土地方没有房产开发资质，应该申请。所有报建手续（规划、开工）、对外签署合同都是以土地方名义进行，相应对外的法律责任应该由其承担。投资商可以在房产商对外合同中作为代为付款的第三人。经营管理权问题要明确。投资方的经营管理与监督。融资责任的承担。分房的方式。最好是约定分房屋销售款，分房需要缴纳契税，分利润容易被掌管项目开发经营权的一方操作。分房屋销售款需要特别约定房屋销售的周期、销售款资金的共管责任、尾盘的处置办法。房地产销售法律问题房地产广告问题（1）广告宣传的时间。按照相关法规规定，未取得《房屋预售许可证》不得作广告，否则承担行政处罚责任。（2）广告的原则。广告内容不能太具体，确因售楼需要对房屋及其相关设施有详尽说明时，最好同时注明“一切以政府批准的规划为准或者仅供参考字样”。认购协议性质：认购协议实际上是房屋不具备预售条件时，开发商变相回笼资金的手段。法律并不禁止，但是，地方政府出台了一些政策甚至规章将认购行为视为违法，予以取缔与处罚。所以，认购协议要谨慎签订。内容：(1)双方当事人名称、地址、联系方式（2）房屋的基本情况（3）房屋的计价方式及总价款（4）定金的交付（5）签署房屋预售合同的时间认购协议的履行按照认购书规定的时间通知认购人前来签订合同。如果认购人没有按照规定的时间地点前来签订合同，注意保留认购人违约的证据。认购人在开发上的售楼簿上签名，即可表明认购人履行了认购协议的商洽义务，否则，视为认购人违约。定金不予退还。买卖合同及补充协议买卖合同一般采用国家示范文本。需要特别明确的问题：1、电子防盗门对讲系统、红外线监控设施、有线电视安装费、管道费用是否包含在房屋总价款中。2、房屋的交付标准、标准的凭证（是竣工验收合格证还是备案表）3、房产证的办理。按照规定，办理房产证是买卖双方的义务，开发商的义务只是在合同规定的时间内将办理房产证所需的资料提交房屋管理部门进行备案。切记保留备案的回执，作为开发商履行义务的凭证。4、房屋交付。在具备交付条件后，应该按照合同约定的方式通知买方。最好是报纸公告方式通知(成本低且证据容易保存）收房通知书1、要求按照合同约定的方式通知买方，最好是书面通知，通过邮政专递的形式最好。2、我方要保留通知书的原件，挂号信内容最好公证、并查收信件是否收到，由买方签收或者邮政存根3、最好的办法就是在《买卖合同》约定通过指定报纸发出通知书，可以节约时间和成本，证据也容易保存。5、房屋交接书的内容（1）在交接房屋时，开发商已经向买方出示过《建设工程竣工验收报告》或者《建设工程竣工备案表》原件字样。（2）买方对于所购房屋已经经过查验，对房屋质量表示认可，所交付的房屋符合合同约定的标准。