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房地产基础知识、基础法规与贷款流程培训内容同策房产咨询股份有限公司︱研究部ShanghaiTOSPURRealEstateConsultingCo.Ltd.2013.09PART1房地产基础知识房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权区别于房产和地产所不同的是：a)房产:指有墙面和立体结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生活、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。b)地产:指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。备注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产土地基本概念土地——地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权——分国有土地与集体土地所有权，集体转为国有才能转让建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类权益——产权、使用权、抵押权、典权等等。土地（国有土地、集体土地所有权）：1、发展商只有得到土地使用权才能建房•获得土地使用权方式a.招标、拍卖（主要方式）六类用地（商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房）b.协议转让取得（旧城改造）c.政府批准划拨国有土地（如医用、军用等政府用地）土地、土地所有权、建筑物、权益住房用地70年工业用地50年科教、文体、卫生用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或其他用地50年房地产基础知识之土地使用权国有土地使用权出让年限：备注：现有出一种概念是“商住两用房”，从名字上看，就是既能办公又可以居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，这只是销售方根据市场行情和产品的功能来定义的一个不规范的俗称。商住两用房的土地使用年限按商用或者综合用地确定即40年。房地产基本知识之土地分类I.生地II.熟地①三通一平②五通一平③七通一平注解：三通一平是指：土地具备上水、雨污水和道路通以及土地平整的条件。即通水、通电、通路、平整土地五通一平是这：即通气、通电、通路、通讯、平整土地七通一平是这：土地（生地）在通过以及开发后，是其达到具备上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以及土地平整的条件，是二级开发商可以进地后迅速开发见识。及通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖、通天然气或煤气、平整土地。房地产类型划分旅游房地产工业房地产农业房地产商业房地产居住房地产房地产住宅的层数划分房地产类型按功能划分低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层高层住宅为16层以上超高层为40层以上房产分类及专用名词解释居住住宅——平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇——写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）工业和仓储用房其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合：两种或两种以上用途商品房专业名词名词解释楼花最早源于香港，是指未完工的在建物期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。现房消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。标准层平面布置相同的住宅楼层。毛坯房指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。复式商品房是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房（1.2米的夹层）。跃层式商品房由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。错层式商品房户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。商住住宅soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。TOWNHOUSE联排别墅，其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。会所以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。（游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放）房屋测算术语房屋面积术语a)房屋使用面积（套内使用面积）：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。b)套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积c)分摊公用面积=建筑面积－套内建筑面积d)建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积建筑物的各项比例a)建筑容积率＝总建筑面积÷总用地面积b)建筑密度（建筑覆盖率）＝建筑基底总面积÷总用地面积×100%c)绿化率＝各类绿地总面积÷总用地面积×100%（住宅项目绿化率应不低于30%）d)出房率（得房率）、实用率=套内建筑面积÷建筑面积×100%房地产开发流程房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿第一流程第五流程第三流程第四流程第二流程建设用地规划许可证国有土地使用证建筑工程施工许可证建筑工程规划许可证商品房销售许可证PART2房地产法律法规概述一、房地产业概述调整房地产活动的法律规范的总称。广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章。狭义的房地产法一般仅指《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产法律法规概述房地产法律体系的多样性•房地产法是由国家有关机关、部门制定的法律、法规组成的统一的有机的整体。•此外，调整房地产关系的法律规范，还有立法机关对有关法律的立法解释，最高审判机关在审理房地产案件中发布的各种司法解释等。房地产法的调整范围具有广泛性•房地产是房产和地产的合称。房地产法包括房产法和地产法。•在房地产的开发、经营、使用和管理的各个环节，都有有关的法律、法规加以调整和规范。房地产法律规范具有强制性•从事房地产开发和经营活动，任何一个环节，都必须严格按照有关规定，事先办理申请手续，事后进行登记，否则，其经营活动不受法律保护。•这样规定的目的，在于保证房地产市场行为规范、有序地进行，不致于出现混乱局面。房地产法律法规特点房地产交易的概念房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。房地产交易的分类按交易形式的不同，可分为房地产转让、房地产抵押、房地产租赁。按交易客体中土地权利的不同，可分为国有土地使用权及其地上房产的交易与集体土地使用权及其地上房产的交易。按交易客体所受限制的程度不同，可分为受限交易(如划拨土地使用权及其地上房产的交易，带有福利性的住房及其占用土地使用权的交易等)和非受限交易(如商品房交易等)。按交易客体存在状况的不同，可分为单纯的土地使用权交易、房地产期权交易和房地产现权交易。房地产交易的基本原则房产权与地产权一同交易实行房地产价格评估房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记，房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案实行房地产成交价格申报备注：银行及投资机构所面临的在交易及投资过程中的风险主要体现在房地产抵押贷款过程中1）商品房现售应符合什么条件？商品房销售指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售应满足以下条件：具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已落实；供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；物业管理方案已落实。基本法规2）商品房预售应当符合什么条件？商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。取得商品房预售资格应满足以下条件：建设单位具有开发经营资格；持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上；3）商品房销售是否合法，消费者要看哪几证？应当查看《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》。若现房，还要看有无《产权登记备案证》4）什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？契税是在土、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次征收的一种行为税。商品房买卖现行契税交纳税率90平米以下1%，90-143平米1.5%，144平米及以上3%。契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。基本法规5）什么是印花税？印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证证收的一种税。6）办理合同登记备案的时间是怎么规定的？我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。7)开发企业发布房地产广告，内容上有什么要求？发布房地产广告，必须载明以下事项：开发企业名称，中介服务代理机构代理销售的，载明该机构名称；商品房销（预）售许可证号；物业具体座落、类型、配套设施、平均价、起价等；需要载明位置图的应按比例载明；自管或委托专业物业管理公司情况；优惠条件、按揭情况等；房地产广告审查批准文号应当列为广告内容同时发布；联系人、售楼电话。基本法规8）对于产权办理时间国家有什么规定？2001年6月1日颁布实施的《商品房销售管理办法》第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。9）购买商品房，未成年人能否办理产权证？未成年人可办理房屋所有权证。但是，由于《民法》明确规定：18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。10）什么是“两书”？“两书”即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，它们是《商品房买卖合同》的重要组成部分。《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。11)什么是住房公积金制度？住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。基本法规11）在什么情况下职工可以支取住房公积金？职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：购买、建造、翻建、大修自住住房的；离休、退休的；完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；户口迁出所在市、县或者出境定居的；偿还购房贷款本息的；房租超出家庭工资收入的规定比例的。12）预售商品房的购买人在未竣工前能将商品房转让给他人吗？我国《城市房地产管理法》第36条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将房地产转移给他人的行为”。对于转让预售商品房，凡预售商品房的预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让给第三人，并达成协议时，除单纯权利转让外，如果将其权利或义务全部或部分转让给第三人必须征得原商品房预售合同的债权人即商品房预售人的同意，并以书面形式表示其真实意思，该预售商品房再转让合同或协议才合法并具有法律约束力。基本法规预告登记：当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）可以像房屋登记机构申请房屋预告登记。初始登记转移登记：房屋因买卖、交换、赠与、遗赠、继承、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，房屋的共有人或者共