RBD(商业游憩区)专题研究

RBD(商业游憩区）RecreationalBusinessDistrictRBD的判定和范围界定•概念•类型•特征•功能RBD的发展背景与条件•发展背景•RBD发展区位选择条件•中国RBD发展情况•RBD从理论走向实践的困境RBD的案例分析•成都RBD•杭州RBD概念1970年，美国学者StansfieldCA和J.E.Rickert最早提出RBD，定义是：所谓的RBD就是为季节性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。V.Taylor（1975/定量分析的角度）：宾馆等旅游接待服务设施建筑面积占街区建筑面积50%以上的城市街区界定为RBD。StephenL.J.Smith（1990）（《游憩与闲暇研究的概念词典》，城市RBD指的是建立在城市与城镇里，由各种纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃排档等高度集中组成，吸引了大量旅游者的一个特定的零售商业区。保继刚（2002）：城市中以游憩与商业为主的各种设施（购物、餐饮、娱乐、文化、交往、健身等）集聚的特定区域，是城市游憩系统的重要组成部分。方远平袁奇峰（2009）RBD的再定义—休闲商务区。结合城市产业升级与现代商务功能不断强化的背景，考虑到城市内部RBD的商务办公与商业、游憩和休闲、居住等功能日益复合的发展趋势，将(RBD)定义为：城市内部以休闲游憩与企业总部办公、商务服务、商业服务和高档居住等为主的各种设施(休闲、购物、办公、商务、饮食、娱乐、文化、居住、交往、健身等)集聚、重要的新型功能区，是城市中央商务区(CBD)和城市游憩系统的重要组成部分。概念对概念的认识1、早期RBD的研究是从旅游学角度出发，认为RBD主要是为旅游者服务的游憩商业功能的区域。一是城市RBD的消费主体是外来旅游者；二是旅游吸引物是城市RBD的组成部分；三是城市RBD的旅游企业是主要企业构成主体；四是城市RBD是商业零售区，是一个由旅游企业在空间上高度集中构成的商业区。2、进入21世纪，随着信息技术的发展和服务业的高级化，大都市内部的RBD开始衍生出许多新的功能，并不断吸引着金融、会计、法律、咨询等中介服务业和企业总部的集中，在功能上，RBD不再限于承担单纯为旅游者服务的游憩商业功能，商务功能作为其中的重要组成部分日益凸现。的关系传统CBD（中心商业区）：传统的CDB职能包括零售商业、商务办公以及其他中心区职能，其含义很广，大致等同于城市中心区。现代CBD（中心商务区）：CBD的职能转变为以商务办公为主，兼有会议展览、商住服务、文化娱乐等功能，传统的零售业从中剔除，剩下的都是高档零售商业，在区位上也脱离城市中心区。CBD与RBD的比较传统城市CBD现代城市CBD城市RBD区位大中心城市都存在仅位于国际大都市内，处于城市中心区边缘决定于自然或历史的景点，或历史区域内地价高极高相对较低职能零售商业、餐饮金融、保险、信息咨询、房地产等高级别第三产业旅游、旅游商品零售形态街区型；建筑物层数较高建筑沿几条重要道路分布；高层建筑为主步行街形式，或点状，大型购物中心型历史经长期形成，代表城市特色的地区指导未来城市发展方向，不依赖旧城，可在新区独立建设当地历史联系紧密人流变化规律晚上人口增多；有假日人流峰值白天人多、晚上人少；假日办公活动停止，人流少少非假日人流远少于假日人流主体人群市民为主工作职员、外地商务人员游客、市民转化传统CBD与RBD有很多相似的地方，两者转变的关键在于如何增加传统CBD的特色游憩项目：一是与区域历史、旅游资源相结合，通过重新建设和挖掘传统CBD周围的特色地段，并在这些地段中建设专门出售特色商品、美食的店铺或场所，用便捷的交通联系。二是尽可能与城市景观区、景观轴线、水体相结合，通过广场、道路等把景观内容引入到CBD中，增加区内的景观元素。三是主体公园化，用一个鲜明的主题把传统CBD包装起来，能很好展示其个性，主题应该是与区域的历史与传统文化相一致，在商业区内或边缘设立主题游乐项目和商店，建筑采用统一风格的立面装饰，街头设立与该主题相呼应的小品、地标等。类型根据其发展的主要依托空间（保继刚、古诗韵，1998），城市RBD有四种类型：大型购物中心型RBD：仅限于经济发达的特大城市，是经济高度发达，物质生活极其丰富的产物。特色购物步行街：整体规划设计，商品有一定特点旧城历史文化改造型：一般保留原来的城市格局，历史遗迹及有传统文化特色的建筑街区风貌相对较集中新城文化旅游型：文化旅游带动商业发展类型——大型购物中心型RBD大型购物中心型RBD仅限于经济发达地区的特大城市，是经济高度发达，物质生活及其丰富的产物。购物中心特征•多功能：集购物、餐饮、娱乐、旅游等功能于一体•大规模：商业中心建筑体量大；购物中心营业面积大；吸引顾客流量大•吸引力：对游客具有较大吸引力，是游客购物娱乐的必去之地大型购物中心分类：•物业型购物中心：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。包括物业型购物广场（面积：5至10万平方米左右);物业型摩尔购物中心MALL（面积：15至30万平方米左右）。代表：香港时代广场、海港城等。•百货公司购物中心：由大型连锁百货公司发展或扩建而成，（面积：10至15万平方米左右）。代表：北京庄胜崇光SOGO百货、上海第一八佰伴商厦等。•连锁型摩尔购物中心：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营比例较高（自营百货公司、超市、影城、美食城等）。代表：菲律宾的SMSUPERMALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城），泰国正大集团的THEMALL集团（自营易初莲花超市）。类型——大型购物中心型RBD时代广场、上海第一八佰伴商厦、厦门SM广场类型——大型购物中心型RBD空间要素分类•购物空间：百货店、主题店、专卖店、专业店、大卖场等•餐饮空间;中式快餐店、国外品牌餐饮店、主题餐厅等•休闲空间：酒吧、网吧、咖啡馆、广场、公共座椅、喷泉•娱乐空间：主题娱乐园（水族馆、迷宫等）、儿童游乐园、电玩、电影院、演艺舞台、化妆舞会、歌友会、地方文艺展示•旅游服务空间：地方特色商品店、旅游咨询中心、地方文化展览馆•康体健身空间：洗浴、足浴、健身房、美容美发厅、美甲店、SPA类型——旧城历史街区型RBD旧城历史街区型RBD旧城中心具有独特魅力，一般保留原来的城市格局，历史遗迹及有传统文化特色的建筑街区风貌相对集中，因此，城市RBD通常也包含特色购物步行街，著名的景区景点一般也与之伴随。代表：南京夫子庙、北京什刹海、广州上下九、苏州观前街空间构成元素及功能分类：购物空间：购物步行街、百货购物商场、专卖店、专业店游憩吸引物：历史建筑风貌区、古迹景区、公园、历史博物馆、地方文化展览馆、美术馆、蜡像馆等娱乐空间：时尚娱乐场馆（网吧、演艺酒吧，电玩、影剧院等),康体健身场馆(洗浴、足浴、美容美发、健身房、球馆、棋牌室），传统文化娱乐场馆（戏曲茶楼、地方文艺表演中心等）餐饮空间：地方特色餐饮店、国内外知名餐饮店类型——特色购物步行街型RBD特色购物步行街型RBD特征•规模不大，以精致取胜•娱乐设施不多，主要以电影院或区内有关的文化、社交活动为主•常与旧城改造相结合，为旧城特别是缺乏历史文化积淀的区域带来生机代表：中山市孙文西路步行街、惠州步行街、重庆约克风情街空间构成要素•游憩空间：广场、公共座椅、喷泉、公园等•购物空间：大型百货商店、大量的专卖店，各种品牌齐全•餐饮空间：地方特色餐饮、其他地方风味餐饮•娱乐空间：电影院、网吧、地方文艺表演场所类型——新城文化旅游型RBD一般特征•最初以开展文化旅游为目的，由于旅游的效益，带动商业的发展，其他设施相继完善，逐渐在新城区内形成RBD.空间构成要素•游憩吸引物：主题公园、旅游景区•购物空间：纪念品商店、特色商品店•餐饮空间;地方特色餐饮、酒吧、西餐厅、咖啡馆等•娱乐空间：游乐场、网吧、地方文艺表演场所代表：深圳华侨城、珠海九州城地段比较四种特色RBD比较RBD类型位置游憩吸引功能服务对象发展策略大型购物中心一般位于城郊或者城市次商业中心一站式、体验式购物休闲环境游憩、购物、餐饮、娱乐外来游客及本地居民优化交通、完善购物场馆内外环境、丰富业态特色购物步行街型旧城区或新城区特色餐饮、购物娱乐、特色餐饮、购物外来游客与本地居民完善步行街环境，增加娱乐、游憩设施旧城历史文化型旧城中心区建筑景观、特色购物步行街景点、文化设施、特色美食等游憩、观光餐饮、购物、娱乐、文化、居住外来游客与本地居民大力发展旅游、旧城改造与复兴，优化环境，保持旧城风貌新型文化旅游型新城中心区主题公园、游乐场、酒吧、美食等游憩、观光、文化、居住外来游客为主，兼有本地居民吸引投资、完善主题景区，优化环境体系由于城市居民的休闲活动的展开随距离而衰减，在工作日更为明显，因此在空间上形成了相对的集中的游憩区域。要求游憩设施合理分配，则需要一个合理的游憩服务体系，形成大小不同的游憩区(RBD)。大城市的游憩功能体系相对更完整，以上海为例，有关学者就认为，上海都市区（中的8个区域符合都市区RBD的条件：①外滩—南京路—人民广场；②陆家嘴—上海科技馆—上海新国际展览中心；③城隍庙（含豫园）—上海老街；④新天地—雁荡路—淮海路；⑤衡山路—徐家汇—万体馆—光大展览中心；⑥四川北路—多伦路—虹口体育场；⑦虹桥开发区—仙霞路；⑧五角场—邯郸路。而这些区域中的RBD,以其空间增长为依据，可分为4种模式、8种形态分类•叠加模式：中心商务区（CBD）叠加型、建筑群叠加型•半生模式：观光景区半生型、历史文化伴生型•增长极模式：旅游房地产型、景观社区型•点轴模式：交通集散型、主题文化街型的功能传统RBD:城市RBD的基本功能应该包括餐饮、住宿、游览、购物、娱乐和休闲等六大服务功能。（RBD)休闲商务区：增加商务功能，是休闲娱乐、文化活动、科普博览、影视演出、健身美容、特色餐饮、主题旅游、景点小品、精品购物、信息咨询、商务办公等各类功能载体相互复合，商务、商业和休闲娱乐。RBD的核心功能：游憩功能和零售商业功能实证分析：上海南京东路苏州观前街深圳东部华侨城广州天河城功能上海南京东路RBD发展进程1917年-1930年代：4家大型环球百货公司落户，名特专业商店的聚集80年代，过分注重商业规模的扩大，忽视商业结构及多功能的复合开发90年代中期：大型零售商业出现负聚集效应20世纪90年代后期，步行街改造工程——集购物、旅游、商务、展示、文化多功能于一体的步行商业街RBD功能结构特点零售商业功能主导地位明显，零售商业占整体经营结构的50%多商业业态高端化、国际化趋势加强——专卖店、代销店、精品商场等商业游憩项目增多，文化娱乐业比重增加幅度大公共游憩空间扩大——金代休闲区、绿地广场、休闲座椅、摄影亭、观光车、游憩活动等措施营造休闲观光氛围。南京东路步行街改造前后经营结构比较营业面积百货业服装