工程部作业指导书汇编

北京亿城物业管理有限公司作业指导书文件编号：BYCWY-GC-01工程部作业指导书汇编编写：陈猛、李勇刚、赵连国、李凤山、孟宪智审核：陈猛、李勇刚批准：荆燕批准日期：2006-8北京亿城物业管理有限公司北京亿城物业管理有限公司作业指导书文件编号BYCWY-GC-01工程部作业指导书汇编版本号A/0页次第2页共66页总目录序号文件名称页码1工程部各岗位职责32机电设备管理规程103锅炉房作业规程134供配电系统作业规程195水泵房作业规程246管道系统作业规程277空调（机房）系统作业规程308消防系统作业规程399楼宇控制系统作业规程4310热力站作业规程4511电梯（机房）作业规程4812弱电系统作业规程5713房屋管理规定6014计量器具管理规定6215工程值班与交接班制度6316二次供水水污染应急预案65北京亿城物业管理有限公司作业指导书文件编号BYCWY-GC-01工程部作业指导书汇编版本号A/0页次第3页共66页一、工程部各岗位职责1目的为了确保大厦或园区建筑完好、各类机电设备安全正常运作，以达到“安全、清洁、优美、舒适、方便”的工作标准，更好地开展工作，明确岗位职责，落实责任到人，特制定本职责。2适用范围本职责适用于工程部各岗位的工作。3职责3.1工程部经理职责3.1.1直接对项目经理负责，汇报部门各项工作。3.1.2检查总结当月工作，组织制定各项工作计划，安排并实施。3.1.3制定设备设施维修维护改造计划和工程部全年费用计划。3.1.4监督设备档案、库房物资的控制使用。3.1.5主持每周工程部例会，安排本部门本周各项事务。3.1.6配合其他部门落实大厦或园区文化活动及各项便民服务措施。3.1.7制定并落实节能降耗措施。3.1.8督导本部门主管的各项工作并进行绩效考评。3.1.9参加项目突发事件应急预案的制定工作，并按照应急预案及时处理紧急情况及突发事件。3.1.10检查投诉记录及处理情况，并及时处理重大投诉。3.1.11负责组织员工的专业技能培训。3.1.12检查员工着装及服务规范、礼节礼貌。3.1.13协调合作单位工作关系，配合政府相关部门工作。3.1.14完成上级领导指派的其它工作。3.2工程部电气主管职责3.2.1协助工程部经理工作，负责配电供电系统、电梯设备、弱电系统的安全运行维修、保养工作的计划制定及组织、实施，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保各项目的北京亿城物业管理有限公司作业指导书文件编号BYCWY-GC-01工程部作业指导书汇编版本号A/0页次第4页共66页电气设备、机电系统始终处于最高的安全运行水平状态。3.2.2确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。3.2.3协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。3.2.4每月对所管辖范围内的重点设备、设施的运行/技术状况进行检查，并将检查结果及改进方案上报上级。3.2.5每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批，并汇总上报。3.2.6负责向部门提供年度、季度、每周的维修计划，并向上级落实及上报工作情况。3.2.7定期对所属专业的员工进行培训。3.2.8对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评，奖罚分明。3.2.9对部门经理负责，及时将工作情况向部门经理汇报。3.2.10负责编制大厦或园区配电供电系统、电梯设备、弱电系统的安全运行维修、保养工作计划及费用预算，协助部门经理控制能耗及费用。3.2.11监督新设备的安装、调试及验收工作。3.2.12随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。3.2.13时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。3.3工程部暖通主管职责3.3.1协助工程部经理工作，负责空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作的组织、实施及班组的管理工作，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保大厦或园区以上设备及系统处于最佳的安全运行水平状态。3.3.2确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。3.3.3协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。3.3.4每月对所管辖范围内的重点设备、设施的运行/技术状况进行检查，并将检查结果及改进方案上报上级。3.3.5每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批，并汇总上报。3.3.6负责向部门提供年度、季度、每周的维修计划，并向上级汇报工作情况。3.3.7定期对所属专业的员工进行培训。3.3.8对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评，奖罚分明。3.3.9对部门经理负责，及时将工作情况向部门经理汇报。北京亿城物业管理有限公司作业指导书文件编号BYCWY-GC-01工程部作业指导书汇编版本号A/0页次第5页共66页3.3.10负责大厦空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作。3.3.11负责编排其所属岗位员工工作值班表。3.3.12监督新设备的安装、调试及验收工作。3.3.13随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。3.3.14时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。3.4工程部行政管理员职责3.4.1做好各种发文的登记，保管和上传下达工作，负责催办各工种系统，按时完成当月工作计划和临时性的工作任务。3.4.2负责按时收集各种统计报表、报修单、考勤、工时、材料及天然气、水、电等的用量汇总统计工作。3.4.3负责工程部年度计划和月工作计划编制工作和经济合同的起草工作。3.4.4根据经理意图负责对内、外部职能管理部门，施工部门、合同单位的协调工作。3.4.5协助经理组织本部门各类会议，并做好会议记录。3.4.6负责辖区固定资产设备的统计、分类、编号、作帐。3.4.7负责建立设备资产卡片、综合台帐、分类台帐。按照有关设备资产管理的规定，办理各种手续。3.4.8每年进行清查，做到帐、卡、物一致。3.4.9负责对辖区设备设施资料、图纸、档案进行正确立卷、分类、归档工作。3.4.10负责保管的所有技术资料档案要确保其完整性、准确性，要分类存放、码放整齐、对损坏的档案要及时修补。3.4.11负责编制必要的检索目录和分类卡片，新资料要及时分类、编目、登记、立档。3.4.12保持资料室和库房内卫生，做好防盗、防火、防潮、防晒、防虫等工作。3.4.13完成经理交办的其他任务3.5维修技工职责3.5.1遵守员工守则和公司各项规章制度，认真贯彻“业主至上，服务第一”的标准。3.5.2运用本专业的技术知识和熟练的技术手段按时完成主管、领班分配的维修保养任务，并且必须保证工作质量。北京亿城物业管理有限公司作业指导书文件编号BYCWY-GC-01工程部作业指导书汇编版本号A/0页次第6页共66页3.5.3严格按照操作规程进行工作，严禁违章作业。3.5.4应按照项目部有关规章制度、服务标准和行为规范完成维修、保养和施工任务。3.5.5除完成本专业设备维修保养的任务外，还应学习和了解其它设备的维修保养知识，达到一专多能的要求。3.5.6发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多作贡献。3.5.7对业主及住户彬彬有理，以及时、优质服务为公司争取荣誉。3.5.8维修完后，应做到“工完场清”，注意节约材料。3.5.9着装整洁，进户需佩带员工牌，保持公司良好形象。3.6强电电工职责3.6.1必须持有供电局核发的电工操作上岗证。3.6.2严格遵守电气安全操作规程，熟悉变配电设备、设施的工作原理，认真填写配电室值班工作日志，严格执行交接班制度，能熟练无误地操作配电设备。3.6.3负责辖区内变配电设备、供电电路、照明设备、动力设备的正常运行及维修、检修、定期清扫等工作。3.6.4精通业务，能熟练掌握辖区内各部位的照明、动力系统的安装位置、控制区域，熟练掌握各类用电设备、设施的电气工作原理和机械工作原理，能及时发现故障，排除故障。3.6.5定期检测防雷设施和接地保护设施的可靠性，严格执行安全绝缘工具的年限规定。3.6.6按计划做好季节检修工作和操作记录表的填写工作以及防风、防汛、防止小动物窜入配电室的工作。不准无计划操作供电设备，防止造成人身事故和设备事故。3.6.7接到报修通知后，及时做好记录，文明操作，工作完成后，清理干净工作现场，清点工具，检修合格签字后，方可离开现场。3.6.8变配电室、控制机房、值班室和工作间内不准存放易燃、易爆物品，一般不准使用易燃物品操作，必须使用时也应避开明火，做好防范措施，不准用酸性物品，易燃品擦洗电气设备、设施。3.6.9熟练掌握各种消防灭火器材的性能，用途及操作方法3.7弱电工职责3.7.1负责辖区内所有楼宇自控系统、背景音乐系统、通讯系统、保安监控系统、有线电视系统、消防监控报警系统、巡更系统、门禁系统、停车场管理系统、电脑等办公设备的北京亿城物业管理有限公司作业指导书文件编号BYCWY-GC-01工程部作业指导书汇编版本号A/0页次第7页共66页运行、维修、保养工作。3.7.2配合其他部门做好楼宇控制设备的设置工作，保证楼宇控制设备正常运行，及时处理报警信息，做好巡视记录和报警记录。3.7.3值班人员每天巡视各公共区域及楼层的摄像头，定期擦拭摄像头上的尘土。3.7.4定期检查紧急广播系统。3.8水暖（管）工职责3.8.1保证辖区内给排水、生活热水、供暖、供冷等系统设备设施的正常运行和日常保养检修工作。3.8.2保证各类管道设施的安全运行，加强安全巡视，严格防止跑、冒、滴、漏现象的发生，节约能源。3.8.3熟悉掌握各类设备设施的技术参数、性能、合理运行、维保要求，提高设备的使用寿命。3.8.4认真填写设备运行日志，做好运行记录和交接班的准备工作。3.8.5接到报修通知后，及时到位工作，修理工作完成后要清理好现场，清点好工具，做到文明工作。3.9空调工职责3.9.1负责大厦或园区内空调机组、冷冻机组、冷却塔、循环泵、补水泵等设备及所属管道的正常运行与维修、检修、巡视工作。3.9.2负责大厦或园区公共区域内和项目部办公用户式空调器、分体空调器、风机盘管等制冷设备的运行、检修和巡视工作。3.9.3负责新风机组、排风机的正常运行和维修、检修、巡视工作及日常通风系统的清理工作。3.9.4认真填写设备运行日志和交接班记录，发现异常问题及时报告上级领导，及时排除故障。3.9.5提高循环水的利用率，不直接排放任何冷却水、冷冻水和自来水。3.9.6降低成本、节约能源、根据负荷情况随时调整设备，达到经济运行效果。3.9.7定期检查巡视各种压力表、阀门的运行情况，认真执行交接班制度，保持设备设施的清洁卫生，保持工作现场清洁。北京亿城物业管理有限公司作业指导书文件编号BYCWY-GC-01工程部作业指导书汇编版本号A/0页次第8页共66页3.9.8搞好水质处理，按规定取样化验及时加药处理水质，提高设备运转效率。3.9.9负责所有送回风、通风口的定期巡回清扫、检修及盘管风机的清扫检修工作。3.9.10负责冬、夏季空调供暖、供冷的正常切换和采暖水、冷冻水的正常排放及转换口上下水工作。3.9.11严禁使用酸性物质清洗制冷设备、设施。3.10锅炉工职责3.10.1按规定检查相关设备设施，确保锅炉处于良好的运行状态，如：回水箱、循环泵、燃烧头、燃气供应等其他配件。3.10.2按规定填写运行工作表，记录每台锅炉的运行状况，如：运行时间、燃气数量、水温状况等情况。3.10.3在所负责的区域范围内，如发现异常情况，必须立即报告上级。3.10.4保持自己管辖范围内设备、电气操作盘干净整齐。3.10.5不得擅自离开锅炉房的岗位。3.10.6负责锅炉房设备及其附属设备的预防性的维修。3.10.7全面掌握锅炉房操作的安全事项及其操作规章。3.10.8负责大厦或园区冬季采暖、生活热水的供应及相应的维修、保养工作。3.10.9负责采暖系统、生活热水系统的运行工作。3.10.10负责锅炉用水软化设备的操作和维修。3.10.11熟练掌握各种消防灭火器材的性能，用途及作用方法3.11综合维修工职责3.11.1负责公共区域门窗、墙壁、吊顶、地面、台阶、单元门、园区景观设施的日常维修、检修工作。3.11.2负责办公用家具