红色文化创意旅游城项目前期策划方案

【红色文化创意旅游休闲城项目前期可行性分析及策划方案】二零一一年捌月思维总纲1.总论项目概况可行性研究的方法和程序可行性研究的原则2.项目发展背景旅游业发展背景区位与交通分析城市规划与发展分析城市经济与社会发展分析小结3.项目可借鉴案例休闲旅游地产概念借鉴案例4.项目认知及市场定位项目立足点项目形象策划项目形象定位项目承载功能项目开发特色5.市场营销市场分析概述营销策略营销方式营销渠道建设节庆活动营销6.投资估算与资金筹措项目投资资金来源和融资建议项目筹资策略7.项目社会评价对社会经济的影响分析对生态环境的影响分析对社会文化的影响分析对旅游城镇建设影响分析项目远景展望8.项目风险分析风险概述风险因素识别风险分析防范风险措施9.结论1.总论1.1项目概况1.3可行性研究的原则1.2可行性研究的方法和程序思维细图项目名称拿山乡红色文化创意旅游城项目承办单位江报地产、江西泰洋投资发展有限公司1.1项目概况项目拟建地区概况项目位于江西省井冈山市，井冈山市地处江西省西南部，湘赣两省交界的罗霄山脉中段。全市现辖21个乡镇场和街道办事处，总人口15.8万余人，总面积为1308.58平方公里。井冈山整个地势中部高四周低，冈上多井状盆地，以山地为主，是典型的山区城市。井冈山作为中国革命的第一个根据地，具有辉煌的历史，绮丽的自然风光，革命人文景观交相辉映，浑然一体，是一个集风光旅游、传统教育于一身的理想旅游避暑胜地。井冈山是第一批国家重点风景名胜区、国家级自然保护区、全国爱国主义教育基地和国家园林城、“中国旅游胜地四十佳之一”、“中国优秀旅游城市”和国家5Ａ级风景旅游区。井冈山旅游资源丰富，品位高、知名度大、震撼力强、组合条件好，“红”、“绿”相映的革命人文景观与秀美的自然风光融为一体。具有发展旅游产业不可多得的自然秉赋。这在全国重点风景名胜区是独一无二的，是“中国红色旅游第一城”和“全国红色旅游第一品牌”。项目拟建地区和地点项目用地概况项目位于井冈山市新城区，北临井冈山市政府，南至火车站，西至物流中心、东至井泰大道，项目用地总面积约为400亩。项目建设内容项目用地总面积约为400亩，拟打造成一个集旅游休闲度假、高端商务会议、高尚人文居住、红色主题文化、特色购物休闲于一体的综合性红色文化创意旅游城。对项目地块进行实地调研，了解项目概况；实地考察竞争项目及区域内重点资源情况；和相关负责人与消费者进行深度访谈；收集项目背景、环境相关的数据与资料；收集项目潜在客源的需求及偏好数据；综合分析并提出项目的产业设计与产品内容；科学论证并得出项目发展目标与定位；报告成文。1.2可行性研究的方法和程序可持续发展的原则坚持以科学发展观为指导，遵循旅游经济的内在发展规律，培育资源节约型、环境友好型的绿色旅游体系。强调“保护是最明智的开发，开发是最好的保护”，对于珍贵的、不可再生的旅游资源，处理好开发与保护的关系，坚持以有效保护核心旅游资源和环境为前提，综合考虑经济效益、社会效益和环境效益，以保证旅游业得到可持续发展。在不同的发展阶段，确定不同的发展目标，明确相应的开发对象和开发程度，留有发展余地。加强资源保护和生态环境建设，实现旅游业的可持续发展。1.3可行性研究的原则本项目地的发展要高度整合现有资源，使各类资源在旅游业的发展过程中错落分工、差异开发，形成合力、整体成长。唯有对资源进行充分整合，才能形成规模，创造具有影响力的旅游产品；才能避免散小、重复的旅游产品恶性竞争造成区域旅游整体利益流失；才能打造本项目的旅游品牌效应，达到搭建新的融资平台，吸引新的资本投入的目的。资源整合原则市场导向原则坚持以旅游市场需求为导向，以红色旅游产品开发为核心，以塑造项目地对旅游消费者的核心吸引力为准则，进行深度挖掘、个性包装，把本地块建设成一个有强大吸引力、能够产生巨大经济效益和社会效益的综合性旅游目的地。突出特色原则鲜明的红色特色是旅游目的地的吸引力所在。本项目力求寻找并对接好区域红色旅游资源、旅游产品和旅游形象的独特性，将项目建设成为具有鲜明特色的商务、会务、度假、旅游目的地，使之成为江西红色文化第一站以及红色文化对外展示的窗口。统筹协调原则报告以科学发展观和可持续发展理论为指导，以实现社会、经济和环境的可持续发展为根本目标，针对项目地的实际情况，规划特别强调城乡统筹、社区发展、资源开发与环境保护的协调关系。2.项目发展背景2.1旅游业发展背景2.3城市规划与发展分析2.2区位与交通分析2.5小结2.4城市经济与社会发展分析思维细图国内旅游业发展概况根据权威数据显示，2010年，我国旅游业三大市场实现了全面恢复并较快增长。国内旅游人数达21亿人次，比上年增长10.6%；国内旅游收入1.26万亿元，增长23.5%；入境旅游人数1.34亿人次，增长5.8%；入境过夜旅游人数5566万人次，增长9.4%；旅游外汇收入458亿美元，增长15.5%；出境旅游人数5739万人次，增长20.4%；全国旅游业总收入1.57万亿元，增长21.7%。与此同时，国内旅游呈现了以下几个特点：2.1旅游业发展背景“当地人游当地”比重大。由于国内旅游总体发展趋势和长假期调整等因素的影响，郊区游、省内游和区域内游的数量大大增加，而跨省、市的远程旅游增幅有所降低。“十一”长假火爆异常。自从长假期制度实行以来，“十一”长假几乎都是每年国内旅游最为集中的时间。与此同时，2008年是“小黄金周”（即围绕新确定的清明节、中秋节和端午节的3天假期）启动的第一年，这样的短假期虽然使长距离旅游有所减少，但却大大带动了省域内、城市郊区的短途旅游、乡村旅游和自驾车旅游。特色旅游的竞争力增强。近年来深受各地政府和业界重视的乡村旅游、红色旅游、冰雪旅游、自驾车旅游以及与体育休闲相关的旅游产品得以长足发展，赢得了越来越多旅游者的青睐。江西旅游业发展概况“十一五”期间，江西省旅游产业有了长足进步，旅游业逐步由粗放开发期走向发展期，由事业接待型走向经济产业型，全面推进重点旅游区（线、点），以及食、住、行、游、购、娱六大要素系统建设，旅游客源不断拓展，旅游经济体制和运行机制发生深刻变化，旅游产业规模明显扩大，各个旅游环节都迈向新的阶段。根据权威数据显示，截至2010年11月13日,江西年度旅游接待总人数首次突破1亿人次,旅游收入756.91亿元,与2005年相比,均增长了1倍以上,完成了“十一五”计划目标的108%和123.2%。其中，红色旅游引领全国，“十一五”期间，全省红色旅游累计接待游客达1.7亿人次，红色旅游综合收入累计达1194亿元。某种程度上而言，旅游业已成为江西省国民经济新的增长点和支柱产业。同时，旅游业发展带动了交通、商贸、饭店、餐饮、文化、体育、信息、物流、休闲等服务业的发展，为工业、农业提供了新的市场空间，推动了房地产发展和新型社区建设，促进了生态环境和文化遗产的保护。“十二五”期间，江西全省旅游行业将围绕“红色摇篮·绿色家园·观光度假休闲旅游胜地”总体定位,全力打造“中国红色旅游首选地、国际生态旅游必选地、世界观光度假休闲旅游胜地”3大品牌,加快赣北鄱阳湖生态旅游区和赣中南红色经典旅游圈、赣西绿色精粹旅游圈建设，着力打造以“四大名山（庐山、井冈山、三清山、龙虎山）、四大摇篮（中国革命摇篮井冈山、人民军队摇篮南昌、共和国摇篮瑞金、中国工人运动摇篮安源）等为重点的旅游目的地体系。力争建设成为红色旅游强省、生态旅游名省、旅游产业大省。在“三个基地、一个后花园”的江西定位战略中，紧扣把江西建设成为“沿海经济发达地区居民休闲旅游的后花园”的发展战略，以“花园江西”作为全省旅游产业发展定位，进一步完善和提升“红色摇篮，绿色家园”的整体旅游形象。江西山清水秀，旅游资源相当丰富，这里有世界文化景观庐山、革命摇篮井冈山、道教祖庭龙虎山、江南第一仙峰三清山、月亮之城中国宜春明月山、东江源头三百山、云中胜境武功山、珍禽王国鄱阳湖、世界瓷都景德镇、英雄城南昌、南国宋城赣州、红色故都瑞金、中国药都樟树、中国最美的乡村婺源、千古第一村流坑等等，还有羽仙飘临的仙女湖。江西是旅游资源大省，但绝不是旅游产业强省。据有关资料显示，江西省的旅游资源丰富且有特色，在全国排名前10位，而以创历史纪录的2010年游客突破1亿人次、总收入818.32亿元计算，排名则在21位。这巨大的“剪刀差”说明，江西省旅游业远没有做强、做大、做优，有着极大的挖掘潜力,要加快省旅游业的发展，亟需从整体上提高旅游开发水平，开发高水准、高品质的旅游项目，撬动区域旅游的新发展。井冈山市旅游业发展概况井冈山市是第一批国家重点风景名胜区、国家级自然保护区、全国爱国主义教育基地和国家园林城、“中国旅游胜地四十佳之一”、“中国优秀旅游城市”和国家5Ａ级风景旅游区。近年来，城市基础设施建设的加强和城市环境面貌的改善，为提升井冈山市的旅游环境吸引力和城市吸引力创造了便利条件。近年来，该市审时度势，适时提出了“高举红色旗帜、做足绿色文章、彰显家园魅力”的旅游发展战略。旅游业总体发展状况呈上升趋势，旅游综合接待能力和档次显著提升，旅游产业规模不断扩大呈现加速发展的良好态势。据不完全统计，截至2010年，井冈山的星级宾馆已由2000年的4家增加到24家，其中6家四星，14家三星，总床位达1.7万余张；旅行社10家，直接从事旅游接待、旅游餐饮、旅游服务的人员达3.5万人，占全山总人口的22%，人均年收入达24000元。2010年共接待游客453.61万人次，实现旅游总收入33.24亿元，较上年分别增长10.1%和12.1%，门票收入稳定在亿元大关之上。2011年以来，井冈山以建党90周年为契机，据最新权威数据公布，截至7月8日，井冈山今年门票收入突破亿元，接近去年全年水平。井冈山作为“中国优秀旅游城市”和国家5Ａ级风景旅游区，旅游资源数量丰富，但也较零散。据不完全统计，井冈山风景区分为11个景区，76处景点，460多个景物景观。旅游资源区域空间组合状况良好，景区以红色人文旅游资源占绝对优势，边缘地区和腹地地区以自然风光为主、地文景观类、生物景观类优势明显。与国内其他中部地区城市比较，井冈山市旅游业的发展存在明显的差距。无论是国内旅游还是入境旅游，其旅游人数与旅游经济收入总量都偏小；旅游产品以红色旅游观光为主，适合时代要求的特色旅游项目比较匮乏，新区还尚未有标杆性、高品位的旅游目的地，这也成为本项目发展的重要因素。区位分析宏观区位上看，井冈山位于江西省西南边陲，南靠广东、港澳等经济发达省区，东邻福建、浙江等沿海发达省份，与上海、北京等发达城市有铁路、航空线相通。井冈山与长江三角洲、珠江三角洲等发达地区经济距离适中，市场前景广阔，因此，该区域范围内的旅游项目的打造也极具战略意义。微观区位上看，项目位于井冈山市新城区，北临井冈山市政府，南至火车站，西至物流中心、东至井泰大道，项目用地总面积约为400亩，周边地形平坦，地势平缓，区域内水系发达，北面有拿山河纵贯而过。2.2区位与交通分析交通分析由于本项目的区位关系，项目地的外部交通基本上依托井冈山市和吉安市的交通网络。目前，井冈山市交通设施建设在逐步完善，形成了“快捷畅通、四通八达”的公路、铁路和航空网，极大地提高了项目的可达性。公路交通方面，随着泰井高速公路的建成和通车，使上井冈山的交通得到很大的改善。江西省南昌、吉安、泰和等地每天都有长途汽车开往井冈山，都可以通过赣粤高速、泰井高速直达井冈山市（茨坪）风景区，遂川方向也有长途汽车直达茨坪。另外，从赣州以及湖南长沙，可以分别通过遂川和宁冈等地进入井冈山。铁路交通方面，京九铁路在井冈山设有停靠站点，通往上海、北京、广州、南京等多条铁路干线在市内越境而过，部分大城市已经开通了井冈山旅游专列，从这些地方出发到井冈山都很方便。航空交通方面，距井冈山约80公里的井冈山机场已经开辟了直达国内多个城市的航空班线，项目地靠近井冈山机场，距机场高速路口仅半小时车程，