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目录1、日常维修规程2、入户维修守则3、停电管理作业指导书4、测量仪器年检作业指导书5、各类泵保养维修作业指导书6、排水系统异常情况处理作业指导7、单机、多机分离式离心泵维修作业指导书8、清洗水池（箱）作业指导书9、消防泵试运行作业指导书10、加工维修工具（设备）作业指导书11、空调泵类保养维修作业指导书12、风机盘管保养维修作业指导书13、空调系统水处理作业指导书维修部作业指导书第1页共18页日常维修工作规程l目的为防止为业主(客户)所提供服务的设备及设施不能正常使用。2适用范围本程序适用于物业公司所管辖范围内的服务设备设施的正常维修。3定义日常性维修：按照年检修计划而安排的工作及日常发生的维修工作。紧急特殊性维修：工程设备、设施意外事故所造成的维修。4职责4．1维修部负责对所管区域的日常巡视维修和紧急维修。4．2由维修部主管负责本部门对业主(客户)所提供服务在工程方面质量抽查监督工作。5程序内容5．1日常性维修服务5．1．1维修部每日由专人对所管辖范围内公共区域设备设施进行检查巡视，检查巡视结果应填写《维修部巡视值班记录表》，对发现异常情况给予及时处理，不能解决的问题应及时向主管反映，由主管在《维修组巡视值班记录表》确认签字以后再安排人员进行妥善解决。5．1．2客服部在接到业主维修要求时，记录下楼层、报修内容，并填好《维修单》，后及时通知维修组。5．1．3维修组维修人员接到《维修单》后，依据维修单细则对维修内容进行详细审阅并进行现场确认，在维修完毕后应在《维修单》上据实填写维修情况并由主管签字认可。5．2入户维修5．2．1凡入户维修的《维修单》专业维修人员应严格遵守公司规定《入户维修守则》维修工单细则进行相应操作，同时须经得业主的同意，方可入室内维修，当维修完毕后，应请业主(客户)试用检查合格后在《派工单》中签字确认方可离去。5．2．2凡《维修单》中短时间不能及时解决的维修问题可在《维修单》中注明，应向业主(客户)或前台解释原因，同时上报主任，主任将及时组织解决同时给予业主(客户)和物业公司前台接待人员明确答复。5．2．3对所管辖范围内所有业主(客户)提出的维修要求一律应由客服部前台接待员填写下维修部作业指导书第2页共18页发《派工单》，如业主(客户)提供维修产品，则需在工单上注明“业主(客户)提供维修产品”字样。并通知维修部给予解决。其中一联留在前台以备查，另外二联由工程维修人员持单进行维修服务。对不属于工程维修事宜工程维修人员应持单反馈到前台，由前台接待人员另行通知其他职能部门给予解决。5．2．4凡是业主(客户)需要维修直接反映到维修组时，应由维修部直接反映到物业公司前台，由前台统一下发《维修单》进行安排维修。5．3紧急特殊性维修5．3．1遇有紧急维修事件，应由维修部主管统一调动安排，同时通知主任及有关部门进行紧急处理解决，事后应及时补填《维修单》，如需要附说明。5．3．2遇外网停电、停水事件时由维修组主管上报主任及经理负责填写《停水、电通知》，由客服部通知所有客户做好停电、停水的善后工作。5．4对外委托维修5．4．1维修部解决不了的维修问题，需对外委托维修的内容，维修部主管应上报主任，经审核确认，上报经理待批准后方可执行外委托维修，维修完毕，应由维修组组织专业人员对其维修内容进行验收，合格确认同时填写《验收合格单》。5．4．2对外委托维修应按照分承包评价管理程序执行，从合格的承包方中选择对外委托维修单位。入户维修守则1．除紧急水、电等维修随叫随到外，入户维修应预约好时间，按预约时间，准时入户维修；2．入户维修人员，应着整洁的工装，佩带工牌，态度和蔼礼貌，言语文明；3．入户维修人员，入户维修应携带维修垫（维修垫为帆布材料，2-3尺见方），维修时，工具袋、工具及拆装的部件都应放于维修垫上；4．入户维修应保证维修质量，一时不能解决的维修问题，维修人员应向上级汇报，及时制定解决方案，通报业主，并征得业主的认可；5．入户维修与业主自费维修项目，维修人员应按公开收费的标准进行收费，不得乱收费和多收费，并给业主开具收据；6．入户维修完毕，剩余物料归库，清扫场地；7．入户维修人员维修过程中，不得在业主家中吸烟、喝水；不得坐业主的沙发、床等；不得维修部作业指导书第3页共18页使用业主的电话（紧急维修情况除外）；不得接受业主赠予的礼物；不得在业主家中逗留，维修结束后应及时离开；8．工程维修单经业主签字当日交客服部归档。停电管理作业指导书1作业目的规范因各种原因引起的停电管理2作业范围适用于河南***物业服务有限公司3停电安全规定3.1任何停、送电人员均应严格执行“国家关于电气安全操作规程”进行安全操作。3.2严格执行本公司有关规定进行操作。3.3停、送电操作应由穿戴合格的电气专业人员进行操作。3.4遇停电后应由电气人员进行验电和检查工作，以防送电时造成设备的损坏。4停电操作过程4.1.1市电计划性停电，客服部应及时通知业主，并做好解释工作。4.1.2管理需要的计划停电，由设备责任人提前2天详细填写停电设备名称、内容、范围、停电起止时间及注意事项的申请，经维修部主管审核后，报主任审批。4.1.3停电范围涉及到业主（客户）用电，经批准后的停电通知，客服部应提前1天书面通知业主（客户），同时要做好应急准备工作。4.1.4为尽可能地避免妨碍用电需求，计划性的停电检修，一般安排在白天进行，在9:00-10:30或15:00-17:00进行，冬季安排在夜间1:00-凌晨7:00进行。会馆的计划性停电检修没有季节之分，必须安排在夜间1:00-凌晨7:00之间。4.1.5计划性停电，必须保证消防设施处于警戒状态。4.1.6指定一名设备责任人提前一天作好停电检修所需工具，材料及备用电源的准备，并检查。4.1.7市电突发性停电，在后备电源启动后，设备责任人应立即检查后备电源转动后供配电系统运行状态，同时每隔半小时检查发电机运行情况，作好数据的记录，并且物业公司值班人员要对业主做好解释工作。维修部作业指导书第4页共18页4.1.8由电气故障等引起的停电，设备责任人或值班设备责任人迅速赶到现场，查明停电原因，如现场不能及时处理，须马上通知维修部主管处理，报主任知晓。4.1.9威胁设备或人身安全的紧急停电，应立即断开有关负载开关，查明原因，修复后按送电程序送电。4.1.10停电时间、原因、恢复送电时间必须迅速向主任报告。4.1.11停电必须及时通知业主（住户），解释详细情况，凡停电一小时以上必须追加书面通知，表示歉意，并记录。测量仪器年检作业指导书1目的：规范测量仪器检定程序，保证测量精度和仪器安全使用。2范围：适用于公司维修用万用表、钳形电流表、兆欧表的检定。3操作方法和过程控制：3.1万用表的检定3.1.1交流电压档的检定A.将被测目标（自制灯盘）接入交流电路（380V或220V）。将档准表和被检表的表笔插入正确的插孔。B.将被检表的选择关放至交流电压最大档，根据测量范围调节灯盘上的控制开关，获得合适的被测电压。C.将档准表的选择开关调至交流电压档。D.两人配合同时对同一目标电压进行测量，分别读取标准表和被检表的指示值，并在《测量仪表年检记录表》内记录。E.调节被检表的档位，并相应调节被测灯盘的控制开关，逐档测量并记录，每个档位须测量三组数据。F.根据测得的数值计算出每次的误差和平均误差，并记录。G.关掉电源，拆除所接电路。3.1.2交流电流档的检定A.确认被检表交流电流档的量程，对灯盘接入220V交流电路时的电流进行计算，保证所有维修部作业指导书第5页共18页灯泡并联时通过的电流不超过表的量程，若电流超过量程时，可将灯盘上的灯泡换小。B.关掉灯盘上的所有开关，将标准表和被检表的表笔插入电流档的插孔。C.将标准表和被检表同时串入灯盘电路，找开电源开关。D.调节灯盘上的控制开关，使电路获得不同的电流，同时读取档准表和被检表的数值，记录在《测量仪表年检记录表》内，每个档位至少测量三组数据。E.调节被检表的档位，并相应调节被测量灯盘的控制开关，逐档测量并记录。F.根据所测数值，计算误差。G.关掉电源，拆除电路。3.1.3直流电压档、电流档的检定将灯盘接航直流电路，测量方法参照3.1.1、3.1.2。3.1.4电阻档的检定A.将标准表和被检表的表笔插入电阻档插孔。B.根据万用表选择档位，调节电阻C.用标准表和被检表分别对电阻器进行测量，并记录测得的数值，每个档位至少测量三组数据。D.根据所测数据计算误差并记录。3.1.5鉴定A.根据每个档位的平均误差与该表应有精度的比较情况，判定该档位合格与否，并在备注栏内注明。B.根据各档位检定情况判定该万用表是否合格，填写在结论栏内，并签名确认。3.2钳形电流表的检定3.2.1确认被检表的量程，在低压配电室选择合适的被测电缆，在选择的量程内进行测量。3.2.2用标准表和被检表同时对目标电缆进行测量。注意钳口要完全合拢。同时读取两表读数，并记录。3.2.3改变目标电缆，两表继续同时测量，每个档位至少测量三组数据。3.2.4转换被检表和标准表的档位进行测量，保证每个档位均经过检定。3.2.5根据测得的数据计算误差，对各档位的准确度进行鉴定，整表得出书面结论。检定人需签名确认。3.3兆欧表的检定3.2.1选择好测量目标物，在欲测的两点上接好引出线，以保证标准表与被检表测量结果的维修部作业指导书第6页共18页可比性。3.2.2将被检表平放，接好表笔，以120r/min的转速摇动手柄，待指针稳定后读取指示值并记录。3.2.3停止摇动后对被检表表笔和被测物引出线放电，然后将标准表的有笔与被测物引出线接好。3.2.4按下标准兆欧表的电源开关，读取开机5秒时的数值并记录。3.2.5根据记录的数据计算误差，判断被检表的准确度，给出书面结认。3.4标示与处理对检定合格的仪表贴上合格标签，标签上须写明检定人和有效日期。不合格的仪表由各部门外送修、校。修、校后重新检定或凭荥阳市计量检定站的证书确认合格。各类泵保养维修作业指导书1作业目的：维持设备良好性能，确保消防泵、喷淋泵运行正常。2作业范围：适用于河南***物业服务有限公司。3检查操作过程：3.1每日维护检修3.1.1压力表读数是否正常。3.1.2排除漏水现象。3.1.3水泵运转有无异常声音，电机浊度是否正常。3.1.4阀门开关位置是否正常。3.2每季度维护检修3.2.1检查水泵轴承润滑油油位、油封、水封圈、盘根线是否完好。3.2.2收紧地脚螺栓。3.3年度维护检修3.3.1检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。3.3.2根据使用情况，必要时清洗电机轴承、更换润滑油脂。3.3.3检测电机相间绝缘电阻对地绝缘电阻，并记录测试值。维修部作业指导书第7页共18页3.3.4根据泵的使用情况，更换密封材料。3.4维修操作过程中，应注意人身的安全，防止意外事故的发生，穿戴好必备的防护用品，顺利确保作业工作的顺利进行。排水系统异常情况处理作业指导书1作业目的：正确处理意外事故，减低损失，维护顾客利益。2作业范围：适用于河南***物业服务有限公司。3检查操作过程：3.1水管或配件破裂3.1.1迅速关闭供水阀与循回阀。3.1.2立即通知维修部主管赶到现场，组织人员抢修。3.1.3铸铁管破裂更换新管，或组织专业技术人员及时焊补。3.1.4无缝钢管可用水中胶补，焊补或重新更换。3.1.5镀锌钢管原则上不允许焊补，尤其是生活饮用水管，尽量避免焊补。3.2阀门3.2.1阀门不正常漏水3.2.1.1阀门压盖破裂，更换新压盖，也可用铸铁焊条焊上。3.2.1.2阀门铰或销断落，重新更换装上阀门铰或销。3.2.1.3阀门破裂，重新更换新阀门。3.2.2喷淋头破裂3.2.2.1切断稳压泵电源和供水阀。3.2.2.2通知消防中心值班人员隔断该回路的水流指示器信号。3.2.2.3更换新喷淋头。3.2.2.4更换后，试水，并通知消防中心值班解除该回路的水流指示器信号。3.3泵的突发事故3.3.1泵能运转，但不出水，检查：A.水箱或水池是否有足够的水源。维修部作业指导书第8页共18页B.水泵是否有漏气现象，打开放气