【区域报告】_20170720_眉山市场(其他)

加州国际城市场研判一、市场环境解析1、眉山城市发展定位2、眉山城市格局情况3、北部新城规划发展剖析1.1眉山职能定位城市职能定位1.成渝经济区现代化工业基地2.成都南翼文教科研基地3.西部综合交通枢纽重要节点城市4.东坡文化为特色旅游目的地5.眉山政治、文化、经济中心城市人口规模2015年中心城区达47km²，约50万人2020年中心城区达62km²，约65万人远景规划2030年达82km²，约85万人2010-2020年城市规划图2010-2030年远景城市规划图历史文化名城生活品质之城现代工业新城2011天府新区眉山区域双核分工彭山青龙：新材料、生物医药、节能环保及现代物流产业；仁寿视高：发展农副产品深加工、机械、电子制造为主的宜业宜商宜居的新型产业综合体。眉山城市定位2016年四川5大经济区建设规划借助成都平原经济区发展规划，加快成都与眉山等周边城市同城化进程，区域协同交通、民生等发展！2014年成渝经济区成都城市群发展规划以成都为发展核心，拓展拓展成德绵眉乐、成雅遂、成资城市轴线，推进城市群一体化发展，眉山城市产业以装备制造、新材料、生物医药为主！依托成都城市群同城化发展，承接医药、装备制造业！1.2眉山城市格局西部现代工业新城中部历史文化名城岷东新区生活品质之城•现代制造业集群•工业园区风貌•工业文化展示•现代服务业•高品质宜居社区•三苏文化延续及系统展示•综合服务业•品质逐步改善•三苏文化核心区岷东新区生活品质之城中部历史文化名城西部现代工业新城一轴两翼发展格局以中部核心城区为主，延伸为西部工业区及岷东宜居区三片式格局，并多点开发、多组团发展！泡菜产业园东坡岛北部新城经开新区核心城区岷东大学城西部新经济增长轴成眉战略新兴产业空港高技术产业科学城研发产业现代农业科技产业成眉工业集中区彭山经济开发区成眉石化园区眉山经济开发区新区金象化工产业园区甘眉工业园区机械工业园区沿承天府新区产业发展轴依托成昆铁路，连接天府新区、彭山、眉山，规划面积300km²“两化互动、产城一体”，打造现代工业旗舰和城市组团。西部新经济增长轴产业导入及人口导入重心在西眉山产业发展中心，主要以金象化工产业及“西部药谷”形成两大园区，依托化工、生物、医药研发、制造，拉动城市区经济发展，未来导入人口13.5万人经济开发新区金象化工园眉山经济开发区新区规划图金象化工产业园区规划图中部核心居住生活区眉山老城区轨道发展组团眉州大道片区东坡岛北部新城眉山核心城区发展主轴：眉山向北由于铁路及河流的分割，眉山主要发展方向为向北，未来3-5年主要发展核心可能为“北部新城”1.3北部处于发展中期呼应天府新区、拥江发展和谐、自然、人文的生活品质之城西北的建设已基本成型，后期将进入东北片区的建设，随着需求变化，自然资源占有的利好，东北片区将往改善及再改方向发展。北部新城城市发展方向主要以便捷交通，功能复合的文化、田园之城。教育科研社区配套医疗规划文化设施刚改住宅综合医院2处社区卫生中心4处残疾人康复中心4出大型商业综合体6处综合贸易市场7处老年服务人心2处幼儿园6处小学5处初中6处旺达广场加州国际小型图书馆2处小型文化馆2处综合文化活动中心7处眉山经济发展基础薄弱，在成都平原城市群中缺乏较为核心的竞争力，外来人口导入相对较为困难；依托成昆铁路线的现代工业新城，目前重点招商引资区域，未来的经济支柱产业、人口导入主要在西部；本地客户中部核心城区观念仍根深蒂固，优势滨河景观资源、较为完善的发展配套、及河流的分割，北向发展显然成本最低；北部新城西北区域的发展已初具模型，后期将进入东北区域依江建设的一个阶段；土地供应情况来看，短中期房地产开发热点市场以城北、南湖板块，及发展较为完善的崇礼为主，北部新城在后期城市的发展中，仍是核心区域！小结眉山规划分析总结北部新城，城市发展的重点方向二、区域楼市情况解析1、未来楼市政策预测2、大市场情况分析3、板块楼市发展简析4、物业类型市场初判未来楼市政策预测与一、二线城市对楼市的促、仰结合的政策不同；眉山楼市2014年-2017年以前始终处于补贴政策的促发展环境，“去库存”效果显著；库存大幅减少，预计短期内政策求稳。凡在眉山城区购买商品房的，按60元/平方米给予购房补贴！针对农民买房：政府补贴300元/㎡，开发商200元/㎡！2014.72015.5针对所有眉山市民以及外地来眉创业人员，政府补贴200~300元/㎡，开发企业优惠200元/㎡2016.12016.12补贴政策到期，不再出台相关促进政策330政策：二手房营业税免征由5年改为2年；二套房商首付降至4成；公积金首套房降为20%2015.3.30积极楼市政策期结束，改善型需求重要性凸显！在过去两年中的政府补贴政策的需求刚性推动下，大部分农民进城客户、首置刚需客户、以及为子女置业等客户的购房计划提前，且大规模恐慌性购房使得眉山区域的潜在性购房需求得到提前释放，未来刚需客群购房需求将会大幅削减；因此未来2-3年内客户换房、追求舒适性的改善型置业需求将会有一定的上升比例！300035004000450050005500600005001000150020002500300035004000450015-115-215-315-415-515-615-715-815-915-1015-1115-1216-116-216-316-416-516-616-716-816-916-1016-1116-1217-117-217-317-417-517-6图2015-2017年眉山城区楼市销售趋势图新增套数（套）销售套数（套）均价(元/㎡)大市场情况分析月份15-115-215-315-415-515-615-715-815-915-1015-1115-1216-116-216-316-416-516-616-716-816-916-1016-1116-1217-117-217-317-417-517-6销售（套）84315561717100116102259325184714021315137718526011016222467549045957098285111029301160859118110511198930983均价(元/㎡)406747284322410841584019406640674452392144494312539342024452446146794523460846014554464745755158507249335059502550665342新增（套）10352391377210199013433855215170071719051442208617101510216640602683101710137559388500569102674存量（套）1868619518181021731117691167231732716617169141631616690162801588715461142521367913355133021273214415145811348913934133671339312212111611048896609748供求比1.231.540.220.211.240.591.190.251.210.551.380.780.350.610.460.150.340.880.002.731.200.011.480.511.030.000.000.470.110.69注：数据来源于锐理备案数据，数据截至2017年6月30日供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡；供求比1.2，市场呈现供大于求；供求比0.8，市场呈现供不应求，但总存量仍高达9700余套！延续一二线楼市热潮去库存时代结束，进入调整平衡发展期从近两年楼市销售趋势分析，2015年5月启动购房补贴去库存，楼市整体供应小于需求，房源缩减进一步抬高房价，随着下半年进入调整期，且未来1-2年随土地供应增加，市场供需得以平衡，价格涨势放缓！去库存4000元/㎡4500元/㎡5000元/㎡大市场情况分析表12010-2017年眉山城区各建筑类型销售情况演化销售占比独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅花园洋房多层小高层中高层高层超高层2010年0.1%0.0%0.0%0.0%3.3%56.9%9.1%10.3%20.3%0.0%2011年0.0%0.0%0.1%0.0%1.8%26.5%8.2%31.7%31.7%0.0%2012年0.0%0.0%0.0%0.0%0.9%12.5%8.6%16.0%61.1%0.9%2013年0.0%0.0%0.0%0.0%0.1%7.2%3.7%11.4%72.1%5.5%2014年0.0%0.1%0.0%0.0%0.1%6.3%2.8%8.5%75.5%6.8%2015年0.0%0.0%0.4%0.0%0.5%5.2%2.6%7.7%76.6%7.0%2016年0.0%0.3%0.4%0.2%0.1%3.4%3.7%3.4%80.4%8.2%2017年0.2%0.1%1.1%0.2%2.5%5.4%8.5%5.3%61.3%15.4%表22010-2017年眉山城区各建筑类型价格情况演化销售占比独栋别墅双拼别墅联排别墅叠拼别墅花园洋房多层小高层中高层高层超高层2010年42811450260603305--3111----02011年22290453002860321938023674405502012年007513044443412------51402013年02269005046397244764093435350982014年012585761604509354843743549426050232015年0131691110105979324241633672419146682016年6771122991185962557430349151813444449946572017年986012041112216442638843585664364646244768刚性需求显著，低密产品稀缺凸显需求上扬从历年销售占比演变分析，超高型渐变发展明显，高层产品占据市场90%份额！眉山本地的低密性产品需求逐渐凸显，高层及超高层的价格逐渐趋于平缓！注：数据来源于锐理备案数据，数据截至2017年6月30日注：数据来源于锐理备案数据，数据截至2017年6月30日中心城区陷入红海竞争，后续竞争的态势还将维持眉山城区楼市基本分为7大板块，主流开发市场仍位于眉州大道片区，且目前可售房源较多，其他区域基本属于尾盘、待推阶段！红海竞争4800元/㎡住宅南湖壹号兰溪江山美墅板块楼市发展简析片区均价(元/㎡)在售楼盘数库存量(套)岷东新区9884113东坡岛8232498南湖4314290岷江大道45167202老城区38692224眉州大道4736152196泡菜产业园32372278合计333101注：以上数据截止于6月，来源于眉山房产网统计备案数据！序号所属区域2项目开发商占地面积体量总户数容积率物业类型在售情况在售楼栋梯户数在售面积段目前报价月销量库存量推盘计划物业公司物管费未推楼栋数物业类型2未推套数1眉州大道领地花屿领地集团6018.617443.5洋房在售3#1T2H1808000100+5+下半年四川汇丰1.71洋房12大平层在售7#2T2H146700070+下半年高层在售8#2T6H80-896000364下半年2高层5642眉州大道旺达铭苑力铎1642828002.9高层精装新盘1#、8#2T8H70-905600-600070+364无重庆江屿26高层24003眉州大道英伦蓝岸四川普赖斯6014..510894.5高层尾盘3-5#2T5H94-1214800-5000100+无四川华舜1.3无高层04眉州大道凯旋国际领地集团38689.966702.67别墅尾盘--320180001+3无四川汇丰1.7三期多层50高层售罄-2T5H-6500三期别墅25005眉州大道公园1号四川信和501011202.99顶跃尾盘-2T6H200650010+无1.